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3月21日晚间，宝龙地产公布2018年业绩。公告显示，截至2018年12月31日止年度，合约销售额约为410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%。年内实现收入约为195.94亿元，较2017年同期上升约25.7%。

报告期内，宝龙毛利率为38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。截至2018年12月31日止年度，核心盈利约为人民币25.8亿元，较2017年同期上升约35.2%。其中，已出售及交付项目的收入166.7亿元，同比增长25.3%；投资物业租金收入11.2亿元，同比增长31.3%；物业管理净收入11.3亿元，同比增长18.7%；酒店运营、建筑及装饰服务收入6.78亿元，同比增长39.2%。

董事会建议派发截至2018年12月31日止年度末期股息每普通股港币23.2分。连同已于2018年11月15日支付的截至2018年6月30日止六个月的中期股息每普通股港币6.8分，截至2018年12月31日止年度股息总额为每普通股港币30分，较2017年同期上升约20.0%。

“369”高周转模式

2018年，是宝龙地产采用“369”，即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”高周转模式正式执行的第一年。

高周转模式下，宝龙的现金流、产品推出、土地储备和合约销售等方面都有了明显的增长。

现金流方面，截至2018年12月31日，宝龙的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币157.76亿元（2017年：约人民币99.62亿元），较2017年底增加约58.4%；非受限现金较期初提升了54.5亿元至148.4亿元。

产品方面，除了签约销售的232万平方米住宅，2018年宝龙完成了多个广场的开业任务。资料显示，厦门宝龙一城、上海青浦宝龙广场两个物业项目于2018年9月30日同时成功开业，同时轻资产项目四川江油宝龙广场也于2018年11月30日成功开业。

土地储备上，期内，宝龙新增土地储备573.7万平方米，拥有土地储备2120万平方米。其中，在建物业1280万平方米，在持待发展物业840万平方米。目前，宝龙土地储备约三分之二布局在长三角地区。

宝龙全年持续发力，终于拿下了410.36亿元的合约销售额。至此，许华芳2018年350亿元的业绩目标完美达成。

宝龙许华芳马不停蹄奔赴的下一目标，是500亿元的合约销售。

许华芳业绩会上表示，2019年，宝龙地产各种指标稳步的提升：“销售要到500亿，增长22%，商场增长25%到28.1%，酒店增长15%到7.8亿。”

为了完成500亿元合约销售目标，宝龙仍将坚持高周转的运转主线。公告显示，宝龙将升级“369”开发模式，加速2019年的现金回流，优化内部管控，提升专业营销能力，提高去化率。

值得注意的是，2019年将是宝龙城市广场密集开业一年，宝龙将整合优势资源，确保年内实现7个商业广场的开业。

商业地产占比仍不高

商业地产作为宝龙的发展重点，在营收上却始终无法挑起大梁。

从宝龙的合约销售业态分布来看，截至2018年12月31日止年度，合约销售额约为410.36亿元，其中住宅销售金额为328.86亿元，占比达80.14%；商业销售金额为81.50亿元，占比达19.86%。

有关商业销售金额的部分，往往可以从租金、物业管理服务收入这两个指标上入手。

2018年年度，宝龙在租金及物业管理服务收入约为人民币22.49亿元，但在合约销售额占比中仅有5.48%。租金更是大打折扣，在宝龙总收入中的占比仅2.74%。

不过，重资产模式的商业地产这几年运营起来确实颇为艰难，商业地产占比不高也在意料之内。值得注意的是，虽然宝龙在总收入中的占比不高，但在商业销售收入和规模都有了较大的提升。

宝龙的租金及物业管理服务收入，较2017年同期上升约24.7%；投资物业录得租金收入，较2017年同期增加约31.3%。

截至2018年12月31日，宝龙目前经营及管理的商业广场已达到36家，另管理三个轻资产项目，开发项目及开业面积均位居行业前列。

为获取稳定及经常性之收入，宝龙亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。截至2018年12月31日，宝龙持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（「建筑面积」）合共约4,817,380平方米（2017年：约4,345,577平方米），较2017年增加约10.9%。

负债率上升，短期债务金额可控

2019年3月1日，宝龙拟发行2019年度第一期中期票据，本期发行基础发行规模5亿元，发行金额上限为10亿元，发行期限为2年，资金主要是用于偿还宁波奉化宝龙广场、上海临港宝龙广场、宁波江北宝龙广场、厦门宝龙一城和上海七宝宝龙城五个商业项目的开发贷。

就在二个月之前，宝龙发行了一笔规模为3亿元的超短期融资。资金7成同样用于偿还包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场和厦门宝龙一城三个商业项目的开发贷。

房地产的融资现象十分普遍，运营重资产的房企宝龙在现金流压力上面对的挑战不言而喻。截止至2018年12月31日，宝龙借款总额约为人民币491.02亿元（2017年：约人民币355.36亿元），较2017年底增加约38.2%。

据了解，宝龙的借款包括银行及其他借款约人民币303.27亿元、公司债券约人民币92.02亿元、短期融资券约人民币300百万元、优先票据约人民币75.29亿元及可换股债券约人民币17.44亿元。

在借款总额中，一年内到期的借款约为人民币147.22亿元，一年后到期的借款约为人民币343.80亿元。宝龙的非受限现金为148.4亿元，足以覆盖147.2亿元的一年内到期债务。

融资增长的背后则是净负债率的飙升。

2016年-2018年，宝龙地产的总利息开支分别为16.27亿元、20.23亿元、29.58亿元，宝龙地产的净负债比率分别为76.6%、86.8%、101.6%。

对此，公告表示，2018年总利息的增长主要由于年内借款总额增长所致，实际利率由2017年的6.29%略有上升到2018年的6.48%。

截至期末，宝龙的资产负债率约为75.2%，较2017年的69.1%提升了6.1个百分点。

（本文来自于界面）