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沈晓杰：合作建房在世界上是一种成功的住房模式http://www.sina.com.cn 2006年12月27日 10:14 新浪财经
编者按：本文系沈晓杰(blog)中国房地产十大批判九(上)，住房市场值得借鉴的国际惯例，作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。 回顾房改这八年中国房地产市场和居民住房保障上所走过的路，人们不能不由衷的感到，中国的数亿市民，在为房地产市场和住房模式上的错误导向，付出了太多的成本和巨大的代价。中国社会要健康的发展，人民要实现小康，就不能再为这样的谬误百出的“错误导向”，继续白白付出成千上万亿高昂的“行政学费”了。 其实，国际上对如何保障公民的住房供应，建立健康、有序、良性发展的房地产市场，都有不少成功的经验和做法，媒体对此也有不少的报道。可以说，在21世纪全球网络一体化的信息时代，行政者缺乏的，不是对世界各国好的经验和成功做法的信息获取，而是究竟应该站在什么样的立场上“权为谁谋”。 这里针对中国房地产市场的实际，综合各方的资料和报道，对国际上一些值得鉴戒成功做法，做一些简单的介绍。 合作建房，在世界上也是一种值得称道的住房模式 在这一两年的中国房地产市场，“自建房”是一个很热的词。有人的认为，这是一个“中国特色”，从一种住房模式上来讲，没什么推广的价值。其实，从国际上的经验来看，“自建房”和合作建房，可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。 人们都知道，瑞典是世界上人均收入最高、社会福利最好的国家之一。但就是在这样的国家，也有“自建房组织”——瑞典HSB合作住宅联盟，而且它还是公民住房供应的主力之一。据报道，早在1933年就成立的HSB最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。它的作用就是进行住房储蓄、住房建造和管理。加入合作社的个人通过支付房屋造价和管理费用，即可得到住宅。据介绍，1996年瑞典的合作住宅就已占到了住宅总量的40%。 西班牙是发达国家“自建房”成功的另一典型，但它的服务对象主要是面对“穷人”。据报道，，西班牙全国25%的住房都是建房合作社建造的，它遍布在全国各地，规模更是高达1.1万个。不少人认为，在西班牙全国地皮昂贵、房价居高不下的情况下，该国的普通百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己体面的住房，主要归功于这种建房合作社。它是在自愿基础上由低收入家庭共同集资成立的人数不定的“自建房组织”，政府根据规定要向合作社提供税收等方面的优惠。至于建房方案、所用材料和选择哪个建筑公司，都是由社员讨论决定。建好后房屋和面积的分配，则根据社员投资的多少来决定。据介绍，有六成左右的合作社“完成使命”后并不解散，而是转变成负责房屋维修和公共设施管理的物业公司。 不仅在西方国家，就是在土地更为紧缺、经济发展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤劳者住宅协会，即日本的住宅合作社，它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。尽管有这么多的“经济行为”，但日本政府明确规定它是“非赢利性组织”。和西方国家的“民间自发并自我负责筹资”不同，日本的“自建房组织”具有强烈的“政府色彩”，不仅日本政府在法律上规定了了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)作为日本住宅合作社发展的基金来源，对住宅合作社负有融资的义务，而且政府还给予的一定的优惠以降低贷款利息。据报道，日本政府规定个人建房资金的20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但利息很低，年息仅为3%。为了扩大资金来源，日本还引进以职工财产存款为财源的财团基金和以养老保险基金为财源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通职工。 这里特别值得提及的是，日本政府在扶持勤劳者住宅协会(住宅合作社)方面，表现出了一个“负责任政府”的强力作为。据报道，除了上述的资金支持外，日本政府还在税收和优惠政策上对勤劳者住宅协会提供“实实在在”的扶持。勤劳者住宅协会不仅可免除法人税、注册税和印花税，而且对向“勤住协”出售土地者消减让渡税，同时，勤劳者住宅协会在获得土地后也无需交纳土地税。实际上，这个日本的“自建房组织”建造房屋的60%的土地，都来源于国有土地。 正是由于有了这一系列“真真实实”的支持，才使日本的建房合作社(勤劳者住宅协会)能够为普通的职工提供价格更低廉的住房。据报道，勤劳者住宅协会提供的房屋售价，“基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内”。日本政府在住房上的“执政为民”，不仅真真切切的体现在具体的行动上，而且也确确实实在住房上面解决了公民“最关心、最直接、最现实的利益问题”。 实际上，像个人住房合作社(也就是中国的“自建房组织”)在世界上不少国家不仅成为一种重要的住房模式，而且也特别受到了各国政府的鼓励和支持。没有任何一个民选出来的官员，敢像中国温州的那位局长(和同类的“相关官员”)那样高喊自建房“违规”。因为这“一喊”，“倒下去”的不仅不会是“自建房”，而且绝对的“与公众利益对立”的官员自己。 其实，住宅合作社这样的“自建房组织”之所以成为一种“重要的住房模式”，还在于它经历了历史的考验。据有关资料介绍，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。90年后，法国和德国分别于1860年和1862年也出现了住宅合作社。此后在在瑞典、丹麦和奥地利等国也出现了较有影响的住宅合作社。 目前全世界有7万多个住房合作社，遍及全世界40多个国家，拥有的会员数以千万。另据报道，根据国际合作社联盟几年前的统计，在市场经济发达、人均收入水平较高的欧洲国家，住房合作社所提供的住房，占到了居民住房供应总量相当高的比例。如在德国城市中，居民住房的30.9%都是通过住宅合作社而改善住宅条件的。在挪威，类似的比例也达到了20%。另外，在美国“也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中”。 公民的住房保障，政府不能当“甩手大爷” 在中国，有些官员自己享受着特权福利房，却把老百姓“驱赶”到开发商暴利的高房价市场上，在普通市民的住房保障上，做起了“甩手大爷”。他们和开发商利益集团及其豢养的“专家”一起，竭力鼓吹“市场的事由市场来决定”，使开发商成为市民住房保障的“主宰”，而政府部门的职能部门，反而当起了“看客”，甚至变着法子“寻租”起来。结果，中国的房地产市场赢是被这些“业界精英”，盘剥“捣鼓”成“全世界最坏的市场”。 实际上，在世界上任何一个负责任的国家和政府，公民的住房问题从来就不会“甩手”给商人去做，更不会在法制和住房保障不健全、房地产市场贪污和“寻租”横行的情况下，放任无良的房地产商恣意妄为。任何一个制度健全的国家政府，任何官员都不敢对公民的住房保障掉以轻心。住房政策和住房保障搞得好坏，也是决定哪个政党可以执政的重要的“票箱”。正是由于住房政策的好坏在很大程度上决定了“政客”的命运，所以也促使他们在不同的历史时期，根据不同的经济发展水平，制定“与时俱进”的住房政策。 据国外住房问题专家介绍，西方发达国家的住房政策大致经历了四个阶段。首先是在住房数量绝对不足时期(19世纪城市化迅速崛起到二次大战结束)，各国在该阶段制定的住房政策目标，就是把住房的最低标准定在了“一户一房”。在当时个人解决住房困难条件有限的情况下，政府担当了解决住房问题的主要任务。第二个时期是在大大缓解了住房严重不足的之后，把扩大公民的住房面积作为了各国政府的住房政策目标，这时的政策标志是“一人一室”。如美国联邦政府在住房政策上提出的目标就是“让全体居民有足够的住宅”。到了60年代以后，各国政府的住房政策都把重点放到了提高现有住房质量、特别是住房的舒适度上来。比如瑞典政府在1967年制定的住房政策就明确提出，“使全体人民能够以合理的价格住进宽敞、舒适和设备齐全的高质量的房屋”。而从70年代以后，也就是西方国家政府住房政策第四个时期，进入了提高住房总体水平阶段。此时各国的住房政策的“中心点”，放在了居民住房“共同富裕”的现代化上。 为了保证各个时期住房政策的顺利实施，西方各国在对居民的住房保障上，没有谁敢“口惠而不至”，而是实实在在的从政府的财政税收中拿出“真金白银”，补贴到公民的头上。据介绍，西方国家给公民的住房补贴主要有两种方式：一种是直接补贴，就是政府直接财政补贴用于增加低收入家庭住房消费上来。其目的就在于减轻低收入家庭的住房消费负担，使低收入家庭的住房水平，达到政府所保证的最低住房消费标准。第二种是间接补贴，也就是政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，目的在于提高低收入家庭总的支付能力，以间接增加低收入阶层的住房需求，提升这些低收入阶层的住房水平。据了解，西方国家政府在住房上补贴的对象，既有公房居住者，也有私房或其他非盈利单位房屋的居住者。 据资料，欧洲居民除了可从国家或地方政府预算中直接获得住房补贴的资助外，还可以多渠道从政府那儿得到住房资助。这中间，即有可获得有政府贴息的银行低息贷款和贷款保证金，也有政府在增值税及地产税税费、房屋改造费用和抵押贷款的利息等方面的税费减免等。 住房社会问题越是突出，国家越是要做“人民开发商” 谁都不能否认，由于住房导向上的失误和城市化的迅猛发展，当前的中国在房地产市场和住房供应的问题上，已经进入了“危机高发期”。住房引发的社会矛盾已经到了刻不容缓急待解决之时。 其实，当前中国住房问题上遇到的问题，在一些发达国家几十年前就经历过。就拿新加坡来说，现在全世界都知道它是国际上住房问题解决最好的国家之一，不仅85%的人口居住在政府建造的组屋(相当于我国的经济适用房)里，人均居住面积(注意，要比相同数字的“建筑面积”大了不少)达30平方米以上，而且一般家庭只要花上2-4年的收入即可买上一套“三房一厅”。但很少有人知道，当1959年这个土地资源稀缺的城市岛国刚开始实行自治的时候，全国约有一半人口(47%)是“无房户”，还有32%的人口居住在陋室和窝棚里，平均每户不到一间住宅，仅有9%的人能住上像样住房。住房的奇缺还使国民缺乏归属感，直接危及社会的稳定，成为刚刚建国的新加坡政府面临的最大社会问题。领导人民独立的新加坡执政党人民党认为，只有先解决好人民的住房问题，使人民安居乐业，新加坡才能固国兴邦。为此，新加坡政府专门成立了建屋发展局，由政府负责为居民建造价廉物美的新加坡式“经济适用房”——组屋。建屋发展局就是一个国家的“开发公司”，从组屋的规划发展、征用土地，到建造组屋、对外发包或承包工程，再到最后的组屋出售和出租等，都由这个政府下属的部门一手包办。由于建屋发展局不仅是“非赢利性组织”，而且还享有政府的支持和资助，使其不必经过中间商(就像中国特色的开发商那样)，政府自己就成为公民住房建设和供应的主体。这种公民住房的国家自己运作的“政府开发模式”，不仅使新加坡政府可以用最小的成本，向居民大批量的提供组屋，而且也使公民买房居住的负担下降到了让今天中国市民难以想象的地步。 根据新加坡的有关政府公共住房政策的研究报告，这种被85%新加坡公民所享有的政府组织生产并负责提供的组屋，使用面积(比我们“建筑面积”面积要大)分别达到85-95、110-120平方米的四房式和五房式组屋，公民要买的话，平均仅仅分别只需付出1.3-2.1年和2.3-3.9年的家庭收入即可。而要买三房式的组屋，更是低到了只需0.8-1.4年家庭收入即可“居者有其屋”。用不到一年(或一年稍多)的家庭收入，就可买到一套“两室一厅”，这样“惊人”的房价收入比，在今天的中国市民看来，震撼之强烈，无异于“白白抢到了大房”。 在中国市民当今的买房负担(房价收入比)已高达十几、甚至20多的时候，新加坡人却可以用我们十分之一的房价收入比，拥有自己的舒适优质的住房，其意义和效果已远远不在住房政策和住房制度的比较和选择上。至少它在构建社会真正的和谐、保证社会的公平上就有着非同寻常的重大意义。 实际上，新加坡的公民“主流住房”——组屋由政府开发的模式，并不是新加坡的独创。不少发达国家在住房问题严峻、住房保障尚未健全的时期，都采用了这样的方法。二次大战后，欧美国家百废待兴，公民的住房问题尤其突出。作为战败国的德国就更是如此。为了迅速解决问题，德国政府决定由国家投资兴建全部社会住宅，并对低收入家庭提供政府的福利房供其租用，租金之低，仅仅只相当于成本的四分之一左右。这一下子使德国人的住房问题得到了极大的改观。战败国如此，战胜国也不例外。为了解决战争带来的住房严重短缺的问题，英国政府采取了重点集中建设出租公房的方法。由中央政府综合各地建房和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，再由地方政府负责进行公房建设。据报道，在政府建房最高峰的1946-1951年间，英国主要城市的政府建房量达建房总量的78%。政府建公房极大解决了当时住房短缺的问题，成为最受公民欢迎的英国福利社会政策的支柱。在80年代前，不管是哪个政党执政，都不敢对此掉以轻心。据报道，在1946-1979年间工党和保守党各自执政的时期，政府建房占建房总量的比重分别为49%和45.3%。到了1980年撒切尔政府年代才开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当时凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，优惠折扣最大达到房价的70%。 实际上，香港的公屋计划主要也是借鉴了英国的公房政策的经验。但令人遗憾的是，中国大陆的住房主管部门却只从香港学到了土地批租，却故意忽略了它住房政策的核心——公房、公屋的成功经验。 所以，在住房政策和房地产市场的导向上，中国的政府主管部门——建设部和地方政府，缺乏的不少国际上成功的经验和做法，而是利益的“归队”和立场的转化。 更多内容请见沈晓杰博客blog.sina.com.cn/m/sxj 转载需经作者同意cn_sxj@yahoo.com.cn 沈晓杰系列文章： 更多内容请见沈晓杰博客
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