工业用地出让隐藏多重利益关系

　　今年以来，中央明令工业用地出让采用招拍挂方式，并统一制定最低出让价标准的新政，能否有效规范工业用地出让，仍有待观察

　　【网络版专稿/《财经》杂志实习记者 罗文胜】不久前召开的全国土地资金审计工作会议传出消息，目前，国土资源部正和审计署就土地出让金的审计进行沟通。倘两部门联手，全国范围内查出的土地违规案件将更快得到处理。

　　长期以来，土地出让金几乎成为地方政府“第二财政”。在很多地区，该项收入占据政府预算外收入六成以上。由此，监管缺位时期违法批地问题屡禁不止。

　　自今年1月1日以来，中央明令工业用地出让采用招拍挂方式，并统一制定最低出让价标准。但新政将如何引导隐藏在工业用地出让背后的多重利益关系走向“阳光”，仍有待观察。

　　以往，地方上围绕工业用地协议出让易生成种种利益关联，最近揭出的“柳州国企破产案”正是诠释背后利益链的典型个案。

　　因改制关系处理不顺，广西佳力电工集团有限公司(下称佳力电工)拒不执行将厂区工业用地过户给房地产商的法院裁定，并爆出当年所并购的国企被政府“强令破产”内幕，一时成为新闻关注热点。(参见《财经》2007年第16期“柳州国企破产案幕后”)

　　2000年前后，柳州市财政收支缺口巨大。为完成“国企改制、城市经营”两大历史任务，该市找到“一石数鸟”之方：由政府拟定国有企业重组方案，一家牵头并购，其余数家破产，合并为单一的法人实体。破产企业腾空厂区土地，归政府统筹，交市场开发，达到“城市经营”目标；回收的土地出让金则可对改制职工国有身份进行赎买，顺势推进国企改制。于是，破产企业位于城市中心地带的厂区土地由工业用地变身商业用地，成为实现上述运作链条最为核心的一环。

　　柳州的做法并非独创，即便在全国较早实行经营性土地招标拍卖挂牌公开出让的广州市，在国企改制过程中也频频有类似工业用地处置之举。地方政府既然有此思路，房地产商便由此窥得契机参与其中，在“协助国企改制”的逻辑下协议拿地，获得种种优惠和便利，降低开发成本。

　　原广州市国土房管局信息中心主任黎文江告诉《财经》，广州市数家品牌地产商的发家模式就是与改制或破产企业谈判，低价获取其厂区土地，由此赚得第一桶金。

　　“柳州案”主角之一，广西协和房地产开发有限责任公司(下称协和地产)也这样一个“机会敏感型”地产商。纵观其楼盘开发历史，均是从转制重组中的国企工业用地入手，避开招拍挂，以一定的出资补偿换取政策性扶持。

　　行政命令要求国有资本限期退出，也使国企在资产议价上陷入被动地位，这就使得协和地产得以极小的代价与佳力电工签订获取厂区土地协议。

　　但与协和地产在其他国企手中顺利拿地不同的是，改制后的佳力电工恢复市场本能，执意推翻此前签下的“不平等协议”。这一来，政府主导下的国企厂区土地交易，也就被抹去市场外表，凸现其行政决策本质，其后关联银行、地产商利益随之浮出水面。　　　　　　　　　　　　

　　改制国企资不抵债是普遍情形，政府握有国企产权，但同时也承担其债务，有赖主要债权人——国有银行在其债务核销方面慷慨配合；另一方面，国有企业土地、厂房虽然抵押给银行，但大多是划拨性质，同政府的利益参杂在一起，国有银行实施资产保全，也离不开政府的配合。房地产

　　在“柳州案”中，工商银行柳州市分行的角色至为关键，不仅是向佳力电工引来协和地产的介绍人，更曾把佳力电工当年用于抵贷的部分厂区土地，作为

　　国有银行在工业用地转让利益链中的突出位置，在那些财政实力欠雄厚的地方表现得尤为明显。对这类地方政府而言，土地出让金是弥补地方财政缺口的重要手段。比如柳州，由于财力较弱，又未能搞政府发债，不得不借重银行，以“打捆贷款”模式获得国企改制重组资金；再加上国企改制过程中大规模批地拆迁和巨额债务核销需求，令得银行在工业用地一级出让市场上，获得了超出公众想象的主动权。

　　不能不警惕的是，“银政商”三方在国企改制上所表现的利益契合，不仅容易导向权钱交易和暗箱操作，而且在客观上使得工业土地出让协议转让“顺理成章”，打破既有利益格局的“招拍挂”政策则难于落实。

　　在政府力图以行政力量在各地落实工业用地出让招拍挂政策的同时，对诸如“柳州案”背后的利益链条成因，及金融因素在其中的强大作用究竟如何引导，应有深思。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。