二季度经济述评：房地产 改善宏观调控的着力点

　　作为调控“执行年”的2007年已过半，房地产调控却正面临新一轮房价上扬带来的严峻考验。

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。

　　调查统计显示，6月份，新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。

　　二手住房销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。环比涨幅较高的城市主要包括：牡丹江3.8%、遵义2.8%、蚌埠2.6%、唐山2.3%、杭州和贵阳均上涨2.2%等。

　　从上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%，总体呈现上升态势。

　　来自国家发展改革委价格监测中心的分析报告显示，从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。

　　报告显示，36个大中城市房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。

　　国家统计局中国经济景气监测中心于今年6月底进行的中国百名经济学家信心调查显示，97%的经济学家认为今年下半年房价会继续上涨。建行研究部日前发布报告对下半年金融形势进行描述，指出如果政府不出台更有针对性的调控政策，下半年房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨。

　　从投资看，房地产市场也呈现升温态势。今年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长28.5%，高于上半年全社会固定资产投资增速2.6个百分点，增幅同比提高4.3个百分点。完成投资同比增长30.8%，增幅同比提高2.6个百分点；占房地产开发投资的比重为70.3%，同比提高1.2个百分点。

　　从投资结构看，其中90平方米以下住房完成投资占住宅投资的19.5%，比一季度高3.4个百分点；经济适用住房完成投资同比增长34.4%，但仅占住宅完成投资的4.2%，比一季度高0.6个百分点。

　　从上半年房地产市场走势特点看，一是房价加速上涨；二是涨势开始由中心城市波及二、三线城市；三是供给结构调整进展滞缓；四是供求矛盾加剧，市场进一步趋向卖方市场。

　　从宏观调控层面看，今年以来，央行先后5次上调存款准备金率，2次加息，调控力度之大，决心之大，前所未有。4月2日，建设部等八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，表明大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。《通知》提出将在未来一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。

　　6月11日，商务部、国家外汇管理局联合出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。这一政策是对去年7月出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的进一步细化和补充。总体而言，《通知》表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严，境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。

　　此外，一些地方城市政府也围绕促进房地产业合理健康发展、改善房地产市场供求结构、抑制房地产价格过快上涨等调控目标出台了不少举措。

　　为何在国家不断加强房地产业宏观调控的大背景下，房价加速上涨？理性分析，有着多方面的原因。从需求方面看，股市获利资金和部分投机资金转入楼市，投机性需求增加；相当一部分购房者结束去年“国十五条”以后的观望，进入楼市，自住性需求较为集中地释放。此外，在全球货币市场的流动性过剩及人民币汇率形成机制改革的背景下，在人民币汇率升值预期下，大量国际资本投机人民币，使央行被迫投放大量的基础货币，也影响了房价上涨。从供应方面看，90/70的政策，令地方政府和地产商不得不调整项目规划，使不少商品房延迟了上市时间，商品房供应量被动性减少；尤其值得关注的是一些开发商有意延缓申请预售许可证，出现捂盘现象，造成商品房供应量主动性减少。从政策效应层面看，中央和地方虽然围绕调整住房供给结构出台了大量政策举措，但细化落实需要一个过程；一些围绕房地产市场不同调控目标出台的土地、金融、财税政策存在着相互抵消和矛盾的现象，在一定程度上也削弱了政策效应。从一些城市房价上涨的具体成因看，北京奥运会逐渐临近，上海世博会氛围逐渐升温，深圳毗邻香港的特殊地理位置，都会导致各类住房需求膨胀。从深层次看，住房作为投资品的特性，给抑制投机需求带来相当难度。由于中国住房既是投资品也是消费品的两栖性，使各级各地发展房地产业的定位难以统一和清晰，其地方政府政策目标往往与中央宏观调控目标存在矛盾和差距，造成上有政策，下有对策。

　　针对今年以来房价加速上涨的态势，有必要努力改善宏观调控的着力点。鉴于投机性需求增长和房价上涨预期的明显互动关系，应在加快落实中央有关住房结构调整的一系列政策举措、加快住房保障体系建设步伐的同时，把抑制投机性需求膨胀作为近期调控的重要着力点，加大有关宏观调控政策的落实和

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