广东首先响应国五条 细则还需落地到市
地方省市政府本周有望陆续公布楼市调控新政细则，卖房20%个税和房价控制目标悬念待揭
林小昭 胥会云
未完待续……
3月最后一周的第一天，广东率先发布了响应“国五条”的地方细则。“粤五条”在明确贯彻楼市调控新政之余，依然留给市场一定的遐想余地。
比如，在转让二手房是否征收20%个税和房价控制目标上，“粤五条”都做了原则上的响应和要求，但具体执行程度几何却仍待深圳、广州等市一级的细则。
而对于其他各省份政府来说，这同样将是忙碌的一周，因为月底就是各地出台细则和房价控制目标的截止日。
合富置业分析师黎文江在接受《第一财经日报》记者采访时预计，各个城市的具体细则或已基本制定到位，“都在等别人先出来，看看舆论反应。”
细则还需落地到市
“粤五条”沿袭了“国五条”的大框架，分别从切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设、加强房地产市场监管五个方面给出了广东省继续做好房地产市场调控的落实精神。
地方是否贯彻二手房个税新政是外界关注的省、市级政府落实“国五条”的一大悬念。
全称为《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的“粤五条”要求，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
17号文就是国务院办公厅3月1日发布的“国五条”细则，明确了转让二手房征收20%个税等条款。
3月14日，住房和城乡建设部(下称“住建部”)部长姜伟新对媒体表示，要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]称，20%个税征收到底如何执行，依然要等国税总局细则出台，同时也要看广州和深圳如何出细则。
广州市房协专家委员会副主任委员谈锦钊分析，接下来各市的细则会按照20%的规定来做，但很可能有区别对待，虽然是20%，但关键在于怎么算，比如可以按照五年以内、五到十年和十年以上差异化对待。
谈锦钊说，以前的房改房是带有低工资水平下的工龄福利色彩的，如果全都按增值额来算，肯定不合适。“所以地方政府肯定会出台一些有所差别的措施。”
东莞住建局人士则表示，当地早就按照20%征收个税的要求来做了。本报此前报道，早在2007年，东莞就已执行新政，即二手房按差价20%计征个税，但明确“满五唯一”(个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房)免征个税。
如何看待“细则待细”
调控政策落地效果几何还取决于地方税收和金融等部门之间的协调。
事实上，“国五条”中提及的“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，在广东细则中并未涉及。中国房地产研究会副会长顾云昌对本报记者表示，由于国税总局、央行等部门并未出台相关细则，地方政府一是没有权力制定相关政策，二则担心与国家政策不符，因此就出现这种“细则待细”的局面。
“地方不好操作，比预料的难度更大。”他说。
住建部副部长齐骥在今年两会上透露，地方楼市调控细则将在3月底前陆续出台。
由此可以预期，各地细则将会在本周集中释放。杨红旭认为，由于“国五条”细则落实的重点在具体城市，省一级的细则就不必奢望有太多细节，接下来应该重点关注具体城市。
“实际上就是省级层面先表个态，催促各地政府赶快出政策。”黎文江说，有些城市可能还在相互“观望”之中。
前述东莞市住建局相关人士告诉本报记者，目前东莞还没有制定具体的细则，“省里的文件也是刚刚才下发，我们会按照省里面的要求，制定细则，并按照规定的时间发布。”
江门市住建局人士也称，会严格按照省里的要求制定出台细则。
从此前的地方落实调控细则来看，“出头鸟”并不好当。比如2011年10月，佛山发生的“朝令夕改”插曲引发媒体关注，当地先是发文称在特定条件下降低限购门槛，但此后紧急发布通知表示暂缓执行。
房价控制前车之鉴
地方政府如何给房价套上缰绳则是另一个关注点。
根据“国五条”的精神，至少有35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)需要在本月31日前出台房价控制目标。
在“粤五条”中，点名要求广州、深圳市合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。
广州市国土房管局相关人士对本报记者明确，广州会在月底前公布今年房价的控制目标。
杨红旭称，后续的关键是看两市将房价控制目标定在何处，依然像2011年那样不超过GDP或人均收入增幅，还是不超过5%，还是基本稳定，还是稳中有降。
2011年的“国八条”也曾要求地方出台普通住房房价控制目标，多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右，包括广州和深圳。
当时，这一对标参考的选定被质疑为是涨价目标。住建部也曾发出通知，要求各地科学合理制定调控目标。
顾云昌表示，房价控制目标不太可能有新的指标体系，依然会是和居民收入、GDP增速、物价指数等相关。广州提出的今年GDP增幅目标为10%。
值得注意的是，2011年提出的房价控制目标针对的是“新建住房价格”，其中也包括了保障房，而2013年“国五条”的要求，则是针对的“新建商品住房”，不含保障性住房。因此，顾云昌表示，这会让地方政府更加谨慎。
国家统计局数据显示，今年2月份，广州和深圳的新建商品房价格分别同比上涨8.2%和5.8%。
顾云昌说，对于房地产调控，还是要相信市场的力量，要更多通过供求关系来解决问题。
“我认为现在就是要抓紧出台细则，同时慎重考虑不同的需求。”他说。
限购方面，广东出台的细则提出，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
17号文明确，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
延伸阅读：国五条要点
各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。已实施限购措施的城市，进一步完善现行住房限购措施。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。[详细]
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