柳九邦 阴雪

　　“国五条”末班车效应正在爆发。

　　最新的统计数字显示，在中国人口最集中的两个城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望创下数年来的新高。不过这种火爆的市场行情可能不会持续太久，分析人士认为，一旦“国五条”新政细则落地，房地产市场成交量可能面临断崖式下跌。

　　上海楼市3月癫狂

　　3月上海的楼市成交量可能是“一个惊人的数字”。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示， 3月前24天上海新建商品住宅成交达110.7万平方米，同比提升96.3%。业内人士据此判断，本月最终的成交量有望达到140万平方米以上的高位水平，创出2010年以来的最高点。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策“末班车”效应导致楼市短期内爆发冲量，以规避政策对于市场的影响。“近期不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而惶恐入市。”

　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍称，个税政策调整的预期已使部分需求从二手房向一手房转移，近期上海一手房的成交水平堪称“疯狂”。

　　不过，3月18~24日，全市单周新建商品住宅成交30.1万平方米，环比回落23.8%，这也是自“国五条”公布以来首次出现单周成交环比回落的情况。据悉，3月11~17日，上海新建商品住宅单周成交39.47万平方米，这一数字创出了调控以来的最高纪录，并且达到了近30个月来的新高，也远远超出了2009年的周均33.8万平方米的成交量。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着短期内需求的过量消化及细则落地的临近，楼市成交“热度”已有降温的苗头显现。未来几周内是细则预期落实概率较大的时期，其对于楼市交投具有决定性意义。

　　据机构统计，上周全市新建住宅新增供应面积共计45.2万平方米，环比大幅提升274.8%，为25周内新高。

　　德佑地产发布的报告认为，虽然3月是传统的“楼市小阳春”，但由于新政所带来的不确定性，开发商推盘相对谨慎，此前几周商品住宅推盘量均不超过20万平方米，不过随着近几周成交量连创高点，商品住宅新增供应量终于迎来了井喷。

　　据悉，单周45.2万平方米的“天量”供应，已是2013年年初至3月17日合计供应总量的一半，并远高于1、2月份的单月供应体量。2013年3月1日至24日楼市合计供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍的同时，已超此前年内1、2月份合计供应的总量。

　　黄河滔表示，此前的观望及传统旺季的到来是促使上周“天量”供应集中释放的主因。

　　值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均价约2.34万元/平方米，环比提升3.9%。据统计，上周楼市单价5万元/平方米以上的豪宅成交为50套，总价在1000万元以上的房源成交更是继续走高，达91套。作为去年同期遇冷的别墅产品，在近期成交活跃，近4周平均成交套数达121套，2013年至今成交总量同比有136%的增幅。

　　尽管3月楼市出现供需两旺的情形，但由于“国五条”地方细则落地在即，不少业内人士认为，这或许已是“最后的疯狂”，楼市成交量特别是二手房成交量即将出现“断崖式下跌”。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，政策的不确定性给未来的市场带来了诸多变数。此前被认为极有可能出台的“20%个税”、“二套房贷首付提高”等政策将显著冲击楼市。而近期又盛传沪版“国五条”细则将提高社保缴纳年限要求。考虑到近期的成交高峰对需求的消耗，如果税收、贷款、限购三方面的政策都得到严格执行，短期内对楼市的冲击将是相当显著的。

　　北京二手房成交火爆

　　据链家地产[微博]市场研究部统计，2013年3月第三周(3月18日~24日)，北京新建商品住宅(含保障房)网签量为8584套，环比上涨117.2%。而扣除保障房后的纯商品住宅成交量为2426套，环比上周下降8.7%。

　　至此，3月1日~24日，北京纯商品住宅成交量为8133套，预计全月成交量与1月接近。

　　价格方面，统计显示，3月第三周，新建商品住宅(扣除保障房)成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。

　　链家地产市场研究部张旭表示，上周成交均价的上涨并非市场实际房价大涨所致，而是成交结构拉高了均价。

　　“数据证明，3月北京楼市成交量和市场实际成交价格与1月份水平相当。”张旭认为，“国五条”之后，虽然政策收紧迹象明显，但是北京商品住宅市场相对稳定。

　　而北京市住宅与城乡建设委员会的统计显示，截至3月24日，包含期房和现房在内的北京商品住宅库存量为65863套，再创历史新低。

　　张旭认为，库存量探底，一方面，表示开发商销售压力降低，未来主动降价的可能性较低，另一方面，如供应量不会明显增长，供需矛盾可能较为突出，价格上涨压力依然存在。

　　在二手房市场方面，此前较为明显的抢搭政策末班车的现象已逐渐减弱。

　　北京中原的统计显示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，环比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。

　　中原地产市场研究部总监张大伟预计，3月全月北京二手房成交量或将突破4万套，有望创下2008年以来最高单月成交量的历史纪录。

　　但从新增客源来看，据链家地产统计，3月第三周新增客源量环比下降18.6%，已连续两周下降，并明显低于今年以来的平均水平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，当前二手房市场网签量急速下滑、新增房源量也出现下降，意味着政策“末班车”效应接近尾声。具体而言，由于北京执行细则出台的临近，一些感觉难以赶上网签的交易双方已经开始考虑延缓或取消交易计划，北京二手房市场开始出现降温势头。