房地产调控再度升级。2月20日，国务院常务会议部署了加强房地产调控的五条措施，当时多数人认为没有什么新意。而今天公布的“国五条细则”，则新意纷呈。这就意味着，本轮调控已经实质性的升级和加码了。
首先，总体而论，调控级别较高。政策出台分为几种方式：一，普通级别。一个或几个部委，或者单独，或者联合下发文件，典型如2010年的“9.29”新政。二，较高级别。国务院常务会议部署调控方针，事后不再下发文件，或者只是办公厅的“明发电报”。三，高级别。不仅国务院开会，会后还由办公厅发文件，这次便是。四，最高级别。国务院开会，会由国务院本部发文件，惟有2010年4月的“国十条”，有此待遇。由此证明，中央非常重视这次房地产调控，并非只是换届过程中的“面子工程”。
其次，细则具有新意的内容颇多，下面列举并分析最重要的几条：
第一，限购升级。之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确的提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。
第二，房贷收紧。之前有传言二套房贷将收紧，果不其然。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行[微博]当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。这也体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，房价比较温和，而一线城和少数二线则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。
另外，细则还强调：要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。这条其实也大有文章，因为过去一年，很多地方存在通过“假离婚”等违规手段，骗取首套房贷，或者二套房贷资格。如果接下来商业银行加大审查力度，同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”。
第三，交易税加码。国五条只提到房产税，而细则增加了一条重要措施：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。后者要比前者，少征很多税。以前之所以没有依规从严征税，一方面，住建部和税务部协调不利，税务部门不清楚业主当初的购房价格；另一方面，税务部门怕麻烦、懒省事。
第四，房价控制目标从严要求。2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。而且，很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中，这样就很容易通过调整保障房的成交量，从而达到拉低均价的目标。
比如：2011年和2012年，北京的房价控制目标是“稳中有降”，结果也确实达标，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素，则房价不一定会下跌。而这次细则中提出：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。接下来，地方政府制定房价控制目标可就费思量了，而且完成目标的难度也会相应加大。
除了上述四条，还有一些内容，存在进一步升级的可能性。比如：稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。另外，住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。
再次，本轮调控的流程还将继续。第一步：2月20日，国务院会议出台国五条。第二步：2月26日国院办公厅出中央细则(今天公布而已)，强硬升级。前两步已经走完。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步明显更严厉的措施，值得关注、观察。
最后，关于市场反应。由于该细则措辞严厉、新意颇多，应该是超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场影响，也会超出很多人的预期。
整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度；如果这几个月成交降温幅度大，则四季度可能有所反弹。价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。
另外，由于20%的个调税影响较大，二手房市场降温幅度将超过一手房。还有，由于限购升级、房贷紧缩等新政，主要针对房价快涨的城市，预计今年一二线城市降温幅度，将会超过三四线城市！
不过，也不必太悲观。调控并不能有效改变一线城市和少数二线城市的住宅供求关系，尤其是2012年全国土地成交和房屋新开工皆为负增长，注定了2013年新增住宅供应偏紧；同时，新政在抑制需求的同时，也将改变开发商对市场的乐观情绪，从而导致几个月后他们拿地和新开工的积极性降低，从而更加不利于增加供应。所以，笔者仍坚持之前的预测：2013年全国楼市“振荡上行”。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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