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看着如今的北京房价,小A为3月份及时卖掉了房子庆幸不已。
今年3月,借着一波小阳春,小A将挂了5个月的房子以330万卖了出去,这套房位于丰台区四环内,属于地铁刚需上车盘。而近期,相似户型成交价格仅为290万元左右。这意味着,时隔9个月,这套房跌了近40万,单价下跌近6000元/平方米。目前单价已经不足5万元/平米。
而在“3.17”调控前,北京楼市最疯狂的时期,这类户型成交价格一度接近420万,单价达到7万元/平米。
根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。
近日,中证君走访北京多个地区二手房销售情况,尽管近期交易量有所增长,但市场情绪并未明显升温。除了小户型热门学校学区房,北京二手房全面降价的情形仍在持续。
“现在只有价格降到位了,房子才好卖。”多位经纪人对中证君表示。
频现百万级折扣
“楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。
记者了解到,这一房屋挂牌价为1450万元,其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解,房主此次大降价主要是亟需交易变现。
这一小区属于北三环次新房,房龄和户型方面有优势,也有明显的短板。该小区大户型房屋较多且附近交通便利,小区里有不少房屋被出租用于公司办公场所,整体环境并不宜居。加上高总价不好卖,因此房东不得不大降价。
这套房子已经挂牌数月,然而目前仍然未有成交。
除了大户型,顶级学区房也出现了降价促销。近期,丰侨公寓有一套75平米的二手房,挂牌价为1445万元。据中介介绍,业主调低了该套房源的心理价位,1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学,该小学是八中和北师大实验中学分校大比例直升校,这两所中学都是北京市顶级名校。加之该小区位于金融街(3.200, 0.04, 1.27%)地区,成交单价居高不下,8月成交均价高达19万/平方米。
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高总价学区房也有较大的折扣(截图来自某地产中介朋友圈)
中证君从多位房地产中介处了解到,除了极个别稀缺的项目,目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。即使一些房东不愿意下调中介平台上的挂牌价格,但在实际成交中让步的幅度也在加大。
“今年3月北京房市曾经有一波行情,部分刚需入场,激活了整个购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就逐步冷却了,市场又回到了成交量下滑的状态中。”一位中介对中证君表示。
不过,从目前的交易情况来看,西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然相当坚挺。中证君了解到,近期,爱民里小区(划片小学西什库小学是北京四中的直升校)有一套一居挂牌,这是整个小区中唯一一套非半地下的挂牌房屋,40平米左右报价超过650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房,单价接近16万/平方米,仍然保持了一定的涨幅。可以说,西城小户型学区房是现今北京楼市唯一的高地了。
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小户型稀缺学区房仍然价格较为坚挺
严控杠杆降温楼市
小A清楚的记得,“3.17”之前最疯狂的时候,小区里的一套小两居,一天有5波客户前来看房。“基本当场就得拍板,否则房子就被人抢走了。”小A对中证君表示。
为何短短两年,市场发生了如此大的变化?
在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策,也最早见效的区域市场之一。在不少地产人士看来,严控杠杆、增加供应是北京市房地产市场迅速降温的主要原因。
目前北京二手房一系列税费规则加大了交易和购买成本。二手房中仅有满五唯一(产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套)的商品房可以享受免征所得税待遇。不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而获得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。目前交易中,税费一般由买家承担,但卖家就需要下调成交价格作为税费的弥补。记者了解到,一般来说,300万左右的二手房,如果不是满五唯一,且上次交易的原值较低,卖家要至少降价20万以上才比较容易成交。
另一个有力政策是“非普二套高贷”。按照北京市相关规定,除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,北京普通住宅标准价格红线设置为:五环内总价低于468万元。以目前北京市区的房价水平来看,五环内大量房屋将属于非普通住宅。
按照2017年“3.17调控”的信贷政策,购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。
“这意味着将大多数改善型需求的首付门槛大幅提升。举个例子,1000万的二手房,如果是二套,意味着最多仅能贷款200万,那么首付就需要800万现金。目前银行对房抵贷、消费贷资金流入房市监管力度非常大,购房者难以从这些渠道补充首付。即使是被认为是‘绝对刚需’的学区房,总价超过1200万后成交周期也比较长。此外,两年多的严格调控,已经把房价一直涨的预期给打掉了,部分购房者由于资金实力不够放弃了购房,还有部分购房者则转入观望状态。博弈的天平开始逐步向购买者倾斜,房东降价的案例正在增加。”某中介店长对中证君表示。
前述店长表示,以往北京市二手房交易都是“连环单”。“比如300万以下的算刚需房,假设刚需进场,刚需房的房东拿到购房款再贷300万能买600万的房子改善,那些卖了600万房子的房东再贷400万就可以买1000万的房子。如果购房者预期收入和房价持续增长,杠杆放大效应下,房价也就会越来越高,越涨越快。但在现在的信贷政策下,贷款额度大幅下降,这一链条就被打断了。”该人士表示。
“如果是2017年调控之前入市,考虑到信贷成本,房子至少已经跌了超过20%。”一位2017年高点购房入市的购房者对中证君表示。
增加供应平抑价格
北京市多年一直缺乏土地供应,但这一情况在2017年发生了改变。
北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。
限竞房在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,从楼市数据看,2018年来,全北京合计供应的新建住宅有8万套,其中5.44万套是限竞房。占到整体市场供应的68%。住建委数据显示,连续两年超过3万套住宅尤其是限竞房的供应井喷下,今年前11月,北京累计成交新建商品房住宅(含限竞房33074套)同比上涨了60.4%。
限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求,同时拉低区域二手房的均价。公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后,区域内二手房价格一夜之间下降数千元/平米。
此外,北京市还供应了大量共有产权住房,也分流了部分二手房需求。
不过,近期北京二手房市场成交量和带看量均有所增长。年底一般房市都会有一些行情,那么后市走势如何?
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。
中原地产首席分析师张大伟提醒,目前大多数限竞房项目去化不及预期,新房库存明显增加,目前北京商品房住宅库存高达7.56万套,为多年来最高。“为消化库存不排除未来会有价格战,这些都会影响二手房的价格。”张大伟表示。
责任编辑:王帅
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股市直播
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宋谈股经今天 07:23:15
2月17日收评:三大指数小幅上涨,机器人(sz300024)概念股午后爆发1、沪指全天窄幅震荡,创业板指冲高回落。AI医疗概念持续走强,泓博医药(sz301230)、安必平(sh688393)、塞力医疗(sh603716)、美年健康(sz002044)、贝瑞基因(sz000710)等多股涨停。机器人(sz300024)概念股午后爆发,长盛轴承(sz300718)、新时达(sz002527)、泰豪科技(sh600590)、捷昌驱动(sh603583)、浙江荣泰(sh603119)等多股封板。腾讯云概念走强,数据港(sh603881)、云赛智联(sh600602)、东华软件(sz002065)、科华数据(sz002335)、世纪恒通(sz301428)等涨停。下跌方面,影视股集体调整,横店影视(sh603103)跌停,光线传媒(sz300251)、华策影视(sz300133)跌超10%。个股涨多跌少,沪深京三市超3600股飘红,今日成交1.97万亿。截止收盘沪指涨0.27%,深成指涨0.39%,创业板指涨0.51%。2、板块概念方面,AI医疗、AI教育、机器人(sz300024)、液冷服务器等板块涨幅居前,黄金、影视传媒、锂矿、民航机场等板块跌幅居前。3、两市共3464只个股上涨,112只个股涨停,1551只个股下跌,7只个股跌停,51只股票炸板,炸板率31%。 -
波段擒龙今天 07:10:37
A股今日三大指数集体上涨,截至收盘,沪指涨0.27%,深成指涨0.39%,创业板指涨0.51%,北证50指数涨1.76%。全市场成交额19718亿元,较上日放量2270亿元。全市场超3600只个股上涨。板块题材上,AI教育、医疗等应用、机器人(sz300024)、农业、AMC、CPO概念股涨幅居前;影视院线、有色金属、机场航运、银行板块跌幅居前。 -
徐小明今天 07:07:11
【盘中直播】语音课见 -
徐善武今天 07:05:34
上证指数今天午后出现了一波回落,但是又很快拉回来,最后基本上以全天最高点位收盘,大盘进入到去年10月后的震荡箱体,这个位置我们前面也一直在强调,压力区间震荡会加大,同时,市场会在震荡中完成洗盘,全天成交超19000亿,量能持续的放大,也给了市场一定的赚钱效应。两市上涨股票超3600家,指数不强但是个股表现比较强,在此之前,A股已经连续四天题材个股是跌多涨少的,空方情绪其实已经得到过宣泄了,量能相比上周五同期放大近2300亿,这般爆量但指数却没有作为,唯一的解释就是近期的获利盘开始加速兑现了,只要今天能稳的住,明天的危险就会小很多。赛道板块方面,主线人工智能终究没能延续上周火上浇油的走势,从分歧正式走入退潮期,就连从低位开始承接的Ai医疗也有点撑不住,说明这不是一个方向在退潮,而是超短情绪的整体退潮,接下来大家要有意识地去回避高标。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
巨丰投资张翠霞今天 07:03:29
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)指数高开低走补缺后,尾盘震荡回升,延续去年9月份行情规律,周五周一上涨,盘口看个股轮动加大,下半月关注两会政策预期,以及科技方向;2)量能,沪深两市今日成交额19718亿元,较上个交易日17448亿元增加2270亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业39家红盘,电信运营、通用机械、通信设备等板块涨幅居前;传媒娱乐、有色、煤炭等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~ -
趋势起航今天 07:03:06
沪指全天窄幅震荡,创业板指冲高回落。AI医疗概念持续走强,泓博医药(sz301230)、安必平(sh688393)、塞力医疗(sh603716)、美年健康(sz002044)、贝瑞基因(sz000710)等多股涨停。机器人(sz300024)概念股午后爆发,长盛轴承(sz300718)、新时达(sz002527)、泰豪科技(sh600590)、捷昌驱动(sh603583)、浙江荣泰(sh603119)等多股封板。腾讯云概念走强,数据港(sh603881)、云赛智联(sh600602)、东华软件(sz002065)、科华数据(sz002335)、世纪恒通(sz301428)等涨停。下跌方面,影视股集体调整,横店影视(sh603103)跌停,光线传媒(sz300251)、华策影视(sz300133)跌超10%。个股涨多跌少,沪深京三市超3600股飘红,今日成交1.97万亿。截止收盘沪指涨0.27%,深成指涨0.39%,创业板指涨0.51%。 -
趋势领涨今天 07:02:10
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趋势领涨今天 07:01:33
周末关于微信与DeepSeep合作的消息又被吹上天,但今天DeepSeep概念出现了冲高回落,盘中板块指数大涨超过3%,但下午板块指数出现了翻绿,尾盘虽然回升了,但反弹力度已经大不如前,很多个股收出了较长的上影线,说明这个板块应该要开始调整了,取而代之的是前期连续调整的是人形机器人(sz300024)和CPO概念开始启动,说明市场热点还在科技股,只是前期大涨的个股,大家还是要注意风险,DeepSeep的行情虽然没有结束,但短期涨幅也确实太大了,等调整以后的机会吧。周末被吹爆的光线传媒(sz300251),开盘就快速上行,1分钟冲到涨停,但随后立马开板,股价快速跳水并翻绿,盘中砸到跌停,5分钟内近乎上演“天地板”,振幅达39.85%,半天量能超过前期全天量能,真的很考验大家的心脏!截止目前,《哪吒之魔童闹海》累计票房已超过119亿元,已经达到了巅峰,后期还能有多大空间呢?所以,今天光线传媒(sz300251)出现巨震是非常正常的,光线传媒(sz300251)股价巨震,带下了整个影视传媒板块,华策影视(sz300133)盘中跌幅一度超过11%,万达电影(sz002739)盘中跌幅超过8%。传媒板块的炒作,大概要告一段落了!今天内资继续大幅流出超过360亿元,重点是前三个交易日已经流出近1500亿元,今天继续大幅流出,这帮渣男每天除了砸盘还是砸盘!但好现象就是今天大盘继续放量,所以,大盘问题不大,先看3400点附近吧。有人说,现在个股跟大盘关系不大,这点我们还是非常赞同的,但大盘方向可以决定你的仓位,如果大盘要调整,你当然不能重仓,至于你持有什么个股,那就是你的事情!今天经典解盘:11:25 上午大盘在周末利好消息刺激下,两市大盘冲高回落,主要原因还是内资砸盘,内资近期一直在大幅流出,不知道这帮垃圾在怕什么?但今天大盘量能有所放大,这是一个好现象,所以,我们认为下午大盘还有反弹,整体可以考虑继续持股待涨。13:01 下午大盘应该会有回升,高点看早盘高点附近。 -
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内资砸盘 热点切换 大盘会大跌吗今天大盘在周末利好消息刺激下,两市大盘高开低走,开盘点位基本是全天最高点,沪市最低回踩3333点附近,这个点位有点像豹子底,随后两市大盘开始逐步回升,沪市最终突破了早盘的高点,以上涨报收,盘面上,两市个股跌多涨少,稀缺资源、短剧游戏、知识产权、钴金属、镍金属、Sora概念、锂矿等板块跌幅靠前;AI医疗、种业、人形机器人(sz300024)、CPO概念、粮食概念、铜缆高速连接、减速器、数据中心等板块涨幅靠前,两市近150只个股涨停,超过10只个股跌停,创业板走势与主板基本同步。A股有千年不变的规律,每次都想大干一场的时候,结果都你被市场大干了,周末利好原来是骗炮的!其实,每个周末出利好的时候,周一大盘基本都是高开低走的,主要原因就是量化收割和内资砸盘。虽然平时量化没有时间调整程序,但如果周末出现利好,量化是有足够的时间调整程序的,所以,以后大家千万要记住,周末出利好,周一高开就是逃跑的时候,这一点在A股市场屡试不爽!今天走势最强的是AI医疗概念,板块盘中涨幅一度超过7%,安必平(sh688393)“20cm”涨停,泓博医药(sz301230)、迪安诊断(sz300244)、思创医惠(sz300078)、祥生医疗(sh688358)、超研股份(sz301602)等多股盘中涨幅超过10%,DeepSeek使得AI技术下游应用场景不断拓展,在医疗健康领域,AI广泛应用于辅助诊断、个性化治疗、药物研发等方面,提升诊断的精度和治疗效果。AI医疗的规模持续增长,预期在2028年达到1598亿元,2022年—2028年间的年复合增长率为10.5%,刺激了这这个板块连续走强,但这个板块近期涨幅比较大了,大家追涨还需谨慎。 -
量化伏妖今天 07:00:50
【股票收评】:谨慎做多今天盘面呈现出高开振荡,盘中上下振荡幅度基本上还算正常,下午13点25分出现过一波快速回落,最低3333点,之后逐步回升,14点15分指数再次翻红。技术指标粘合线日线上行减缓,粘合线周线金叉第二周,价值陡峭日线微微拐头向下,价值陡峭周线继续上行,综合来看技术继续支撑大盘上行,只是今天指数上行的的幅度没有周末市场大多数人预期的好。板块方面AI制药,同步磁阻电机,教育,发电机概念,液冷概念,人形机器人(sz300024)等板块涨幅靠前;贵金属,能源金属,短剧互动游戏,文化传媒,AI语料,黄金概念等跌幅靠前。总体尾盘有惊无险的拉回指数,市场还是在多方控制中,谨慎做多符合目前市场氛围。