某国20多年不知衰退滋味 如今房价崩溃却霸占热搜

　　经历了近5年的房价快速上涨之后，澳大利亚人突然发现，目前跌了一整年的房价可能只是一个开始。更可怕的是，许多悲观的论调正在鼓吹更快速的下跌正在路上。

　　高盛仔细研究了澳大利亚房地产市场之后表示，有关信贷收缩、超额供给和房价泡沫破裂的论调实属夸大其词。但澳大利亚工党力推的税率改革则会对房产需求造成实质性的影响。

　　根据澳洲统计局的数据，居民住房平均价格在2017年12月达到峰值697100澳元之后便开始了直线下滑，连续跌了三个季度后目前均价维持在675000澳元，但仍要比6年前贵188600澳元。

（澳洲居民住宅平均价格季度走势，来源：澳洲统计局，Gareth Hutchens）

　　高盛表示，澳洲房价连续下跌，最主要的拖累因素还是悉尼和墨尔本的房价跌得太凶。2018年11月悉尼的居民住宅价格环比下跌了1.4%，创下1980年代以来的最大单月跌幅。更有趣的是，近期澳洲网民在Google上搜索“房价崩溃”的数量激增，达到了近5年的新高。

（澳大利亚网民housing crash搜索趋势，来源：Google Trends）

　　相比于今年持续且缓慢的下行，市场更担心的是2019年会不会出现更为迅猛的下跌。更加紧缩的信贷环境、“超额供给”的不断增加以及澳大利亚工党提出的税收改革都被拿来作为房价下跌的原因，更有甚者直言过去几年高速上涨的房价泡沫很快就会戳破，就像2010年向欧盟和IMF发出援助请求的爱尔兰一样。

　　对于这些悲观的看法，高盛一一核实了这些说辞背后的数据，指出2019年澳大利亚房价仍将处于跌势，但有些说法明显被夸大了。

　　澳大利亚的“信贷紧缩”真的是房价下跌的罪魁祸首么？

　　今年以来，一谈到房价下跌首当其冲被拿出来的理由就是信贷紧缩，尤其是针对买家的信贷审批趋紧。另一方面有关澳洲银行业不当从业行为的调查也被认为是造成信贷紧缩的原因，明年2月前皇家调查委员会将会对此出具最终调查报告。

　　高盛表示，信贷紧缩在2014至2017年的宏观审慎紧缩环境下拿来做房价下跌的理由还有些道理，但是拿来解释2018年的房价下跌就有些勉强。特别是信贷紧缩一般会伴随着房贷利率升高和地区性全面的房价下跌。但事实是澳洲房贷利率在过去一年里基本处于下跌状态，即使有些银行一次性提升利率也只是因为离岸基金成本有所提升。同时全国范围内也只有墨尔本和悉尼的房价有明显下跌，其他地区基本没有太大的变化。

　　澳洲房价会重蹈爱尔兰“泡沫破裂”的时刻么？

　　过去十年澳洲房价经历了快速上涨的时期，越来越多的人开始担心今年的下跌只是“泡沫破裂”的前兆。高盛认可目前投资者对于墨尔本和悉尼的房价预期出现了调整，但考虑到较低的偿债成本，澳洲房价出现快速杀跌的可能性并不大。

　　同时，高盛表示澳大利亚房价走势与G10中较小的开放型经济体在过去十年中保持着相近的走势。最相近的例子就是瑞典，两个国家都经历了过去一年的房价下跌，同时随着经济增长势头初现，央行也准备进入紧缩周期。

　　所以相对于非理性泡沫，澳洲楼市真正面临的问题是过去几年房价快速上涨中把关不严的借贷门槛。过去那些“只还利息”的贷款正在逐步转变为“还本付息”模式，给借贷人带来更高的还贷压力，不过澳洲央行近期报告违约率仍处于相对低位。同时另一个“好消息”是澳洲居民住房拥有率并没有在信贷宽松周期出现明显上升，这一点和次贷危机前的美国有很大的不同。

　　澳洲楼市真的处于“不断上升的超额供给”状态么？

　　高盛认为，在2018年大量完工并入市的新增住房的确是房价下跌的一个驱动因素。但高盛从租金变动情况、房屋空置率和人口变动情况的测算显示，维多利亚州（大部分与墨尔本相关）的房屋供给基本保持平衡，而新南威尔士州（悉尼）也仅仅出现了小幅的超额供给。

　　虽然在2019年上半年悉尼楼市的超额供给情况会更加“糟糕”一些，但是西澳大利亚州和昆士兰州矿区快速消化的新增住宅使得澳大利亚整体的供给情况看上去算不上很严重，尤其是与历史供给情况比较而言。

　　在高盛看来，房屋供给数量只是一个小问题，真正会影响楼市供给平衡的因素是人口增长率的快速下滑。本土的出生率解决不了这个问题，而随着移民审查的门槛提高（主要是因为墨尔本和悉尼“过于拥挤”），人口增长的速度可能会限制在相对较小的规模。

　　澳大利亚工党的税改法案会造成房价下跌？

　　根据民调数据，澳大利亚工党很有可能赢下2019年的联邦选举，所以他们对于投资性房地产税收政策的调整提案也被市场视为利空楼市的因素。

　　工党的提案主要包含两个方面：针对负扣税（negative gearing）和资本利得税的改革，旨在抑制投资性房地产需求。

　　根据现行的澳洲税法，投资房地产的花费（折旧、贷款利息和维护开销）抵扣掉租金收入后可以向国税局申请抵消个人所得税。同时出售房地产时只需将其增值部分的50%按照资本利得计入收入一同纳税。工党的提案将会使得一部分投资性房地产无法用于抵扣税款，同时提案建议将资本利得税抵扣额从50%降低到25%。

　　高盛表示，负扣税改革对于楼市的影响微乎其微，只要投资者本身的应税税率够低或者拥有其他可供抵税的房产，其所造成的影响大概只存在于限制了投资的流动性，但房产投资本身就不是靠流动性作为卖点的。

　　反倒是资本利得税的改动影响更为深远，但这种影响与房价走势有着密切的关系。只要房价上涨，加杠杆投资房产依旧充满吸引力，下跌或者走势持平投资者就会离场。这本身就是房地产市场的规律，和工党提案本身没有太大关系。

　　高盛认为，工党的税改提案将会对房地产市场的需求端产生压力，最终影响到供给侧。可能在未来会看到一些吸引购房者入市的“过激举动”，但不太可能出现较大的影响。

　　同时澳大利亚政府推行的“首次购房补助方案”（First home super saver scheme），允许首次购房者用有税收优惠的养老金账户更快地存够首付，这部分刚需最早能在2019年下半年填补上需求端的减少。不过高盛也表示大多数参与这个计划的人仍处于“资本积累”阶段，对于楼市的支撑作用目前还看不出来。

　　原标题：有个国家20多年不知衰退“滋味”，如今“房价崩溃”却霸占热搜

　　来源：WEEX

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责任编辑：张宁