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来源：地产豪声音
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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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要 点
1 房地产行业数据：上周（20/10/10-20/10/16）主流45城一手房成交722万平，环比+154%；其中，一二线环比+160%、三四线环比+139%；10月截至上周累计一手房月成交同比-8%，较9月下降19pct；其中一二线同比-7%、三四线同比-7%，分别较9月-25pct和-3pct。上周14个重点城市二手房成交154万平米，环比+613%；10月截至上周累计成交同比-16%，较9月下降34pct。库存方面，上周15城推盘196万平米，环比-71%；对应周成交/推盘比1.70倍，高于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9,547万平米，环比-1.4%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
2 主要政策新闻：国资委支持国企与民企相互兼并重组，不设界限。海南放宽社会资本进入农村的限制，实行“承诺即入制”。北京9月住房租赁交易量环比下降12.40%，同比增长6.84%；整租平均成交租金环比下跌1.86%，同比下跌7.30%。三季度上海一手住宅商场回暖，整体市场成交约300万平方米，同比增长35.4％；广州一手住宅成交面积同比增长11%至213万平米。无锡职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率，按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。沈阳市计划5年内为4万“新市民”筹集1.3万套(间)政策性租赁住房。深圳交易所REITs业务系统开发改造已初步准备就绪。近期，卓悦商企、世茂服务、金科服务等物业企业将陆续于港股上市。
3 公司动态跟踪：1-9月销售：龙光集团销售额约835亿元，同比+23.8%；金科股份销售金额1,474亿元，销售面积1,422万平方米；新城控股销售金额1,630亿元，同比-18%；旭辉控股实现合同销售金额1,543.5亿元，同比+12.9%；龙湖集团销售金额1,863.4亿元。阳光城发行8亿/100元住房租赁专项公司债券。新大正与“四川同力德”、陈勇签订股权转让协议，支付现金9,700万元收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。南山控股1-9月归母净利润亏损1.35亿元至1.65亿元,同比-272% 至310%。招商积余1-9月预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元，同比+131%至145%。金科股份下属公司金科服务发行不超过19,166.67万股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。
4 一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.12%，沪深300指数上涨2.36%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：阳光股份、新黄浦、东华实业、银润投资、三湘股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、九龙山、深振业A、荣丰控股、美好集团。
5 投资建议：近期房企融资新规并不影响需求行为，我们依然看好房地产的发展潜力，但房企融资新规将影响供给结构，金融能力的约束和运营能力的倡导，将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，有望共同推动优质房企价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。
6风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、行业数据
（一）新房成交量：上周45城周成交环比+154%，月成交同比-7%，一二线同比-7%、三四线同比-7%
1、成交周环比：上周45城周成交环比上升154%，一二线环比上升160%、三四线环比上升138.6%。
上周(10.10-10.16)45个重点城市新房合计成交721.5万平米，环比上升153.6%，较19年周均成交626万平米上升15.3%，较本年周均成交453.5万平米上升59.1%。
其中一二线城市合计成交520.6万平米，环比上升159.8%，较19年周均成交466.7万平米上升11.6%，较本年周均成交348.2万平米上升49.5%。三四线城市合计成交200.9万平米，环比上升138.6%，较19年周均成交159.4万平米上升26.1%，较本年周均成交105.3万平米上升90.8%。
按照更细分城市能级来看，
上周(10.10-10.16)4个一线城市新房合计成交71万平米，环比上升40.6%，较19年周均成交88.9万平米下降20.2%，较本年周均成交65.8万平米上升7.9%。
上周(10.10-10.16)17个二线城市新房合计成交449.6万平米，环比上升200%，较19年周均成交377.7万平米上升19%，较本年周均成交282.5万平米上升59.2%。
上周(10.10-10.16)16个三线城市新房合计成交122.3万平米，环比上升100.1%，较19年周均成交103.7万平米上升17.9%，较本年周均成交70.9万平米上升72.4%。
上周(10.10-10.16)8个四线城市新房合计成交78.7万平米，环比上升240.5%，较19年周均成交55.7万平米上升41.3%，较本年周均成交34.4万平米上升128.7%。
注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。
2、成交月同比：10月45城月成交同比下降7%，一二线同比下降7%、三四线同比下降7%。
10月(10.1-10.16)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,079.5万平米，较9月同期环比下降31.7%，较去年10月同期同比下降6.9%。其中当月成交同比较9月下降19.2pct；年初累计至今成交2.3亿平米，同比下降8.1%。
其中一二线城市合计成交778.1万平米，较9月同期环比下降35.9%，较去年10月同期同比下降6.8%，其中当月成交同比较9月下降24.7pct；年初累计至今成交17,691.2万平米，同比下降4.4%。三四线城市合计成交301.4万平米，较9月同期环比下降17.4%，较去年10月同期同比下降7.2%，其中当月成交同比较9月下降3.1pct；年初累计至今成交5,351.5万平米，同比下降18.4%。
按照更细分城市能级来看，
10月(10.1-10.16)4个一线城市截止上周一手房合计成交132.1万平米，环比9月下降48.8%，较去年10月同比下降0%，其中当月成交同比较9月下降59.1pct；年初累计至今成交3,470万平米，同比下降1.8%。
10月(10.1-10.16)17个二线城市截止上周一手房合计成交646万平米，环比9月下降32.5%，较去年10月同比下降8%，其中当月成交同比较9月下降16.7pct；年初累计至今成交14,221.1万平米，同比下降5%。
10月(10.1-10.16)16个三线城市截止上周一手房合计成交197.7万平米，环比9月下降24.9%，较去年10月同比上升0.4%，其中当月成交同比较9月下降15.3pct；年初累计至今成交3,628.9万平米，同比下降13.9%。
10月(10.1-10.16)8个四线城市截止上周一手房合计成交103.7万平米，环比9月上升1.9%，较去年10月同比下降18.8%，其中当月成交同比较9月上升14.1pct；年初累计至今成交1,722.6万平米，同比下降26.5%。
（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+613%，10月月成交同比-16%、较上月-34pct
上周(10.10-10.16)14个重点城市二手房房合计成交153.6万平米，环比上升612.8%；10月截至上周累计成交175.5万平米，较9月同期环比下降52.4%，较去年10月同期同比下降15.8%，其中当月成交同比较9月下降33.6pct；年初累计至今成交5622.5万平米，同比下降0.4%。
按照更细分城市能级来看，
上周(10.10-10.16)2个一线城市二手房房合计成交46万平米，环比上升613.1%；10月截至上周累计成交52.7万平米，较9月同期环比下降59.5%，较去年10月同期同比下降0.5%，其中当月成交同比较9月下降32.1pct；年初累计至今成交1862.4万平米，同比上升16.9%。
上周(10.10-10.16)8个二线城市二手房房合计成交94.9万平米，环比上升638.4%；10月截至上周累计成交107.9万平米，较9月同期环比下降48.7%，较去年10月同期同比下降21.3%，其中当月成交同比较9月下降33.7pct；年初累计至今成交3292.5万平米，同比下降9.6%。
上周(10.10-10.16)4个三四线城市二手房房合计成交12.7万平米，环比上升465.9%；10月截至上周累计成交15万平米，较9月同期环比下降47.9%，较去年10月同期同比下降19.1%，其中当月成交同比较9月下降24.1pct；年初累计至今成交467.6万平米，同比上升13%。
（三）新房库存：15城上周推盘196万方，可售面积环比-1%、去化月数环比下降0.5个月。
上周（2020/10/10-2020/10/16）15个重点城市合计推盘196.0万平米，环比下降70.7%；对应上述城市合计成交333.5万平米，环比上升68.6%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.70倍，高于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。
上周末（2020/10/16）15个重点城市合计住宅可售面积为9547.4万平米，环比下降1.4%。其中，一线城市合计可售面积为3112.7万平米，环比下降0.4%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.3%、+1.8%、0%0%、-4.3%。二线城市合计可售面积为4825.6万平米，环比下降2.3%。三线城市合计可售面积为1609.1万平米，环比下降0.5%。
上周末（2020/10/16）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.5个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8.1个月，环比上升0.1个月。北上广深去化月数分别为15.1个月、5个月、7.9个月、6.3个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.9个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为15.1个月，环比下降0.3个月。
注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。
二、行业政策和新闻跟踪
行业政策：国资委支持国企与民企相互兼并重组，不设界限，把握实事求是原则，避免无序竞争，适度提升产业与企业竞争力。中共海南省委、省人民政府办公厅印发通知，放宽社会资本进入农村的限制，社会资本下乡市场准入负面清单外领域全面取消许可和审批，实行“承诺即入制”。
市场：我爱我家研究院发布最新报告，北京9月住房租赁交易量环比下降12.40%，同比增长6.84%；整租平均成交租金环比下跌1.86%，同比下跌7.30%。仲量联行发布报告，三季度上海一手住宅商场回暖，整体市场成交约300万平方米，环比增张21.8％，同比增长35.4％。第一太平戴维斯华南区研究部发布报告，第三季度广州一手住宅成交面积同比增长11%至213.4万平米；全市经济持续复苏，上半年广州市地区生产总值同比下降2.7%，但已于二季度实现单季同比正增长。
信贷：无锡市住房公积金管理中心发布通知，职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率，按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。
其他：中山岐江新城规划调整，将作为石歧总部经济区，拟建480米超高层、6座超120米商住项目，建筑地块容积率由最初20调整为9.6，建筑密度由50%调整为60%，限高为460-480米。沈阳市计划5年内为4万“新市民”筹集1.3万套(间)政策性租赁住房，主要面对沈阳“新市民”。深圳交易所REITs业务系统开发改造已初步准备就绪，随时可以受理试点项目的申报，也正在做好二级市场交易的相关准备工作。
三、重点公司公告
龙光集团9月合约销售额约为人民币130.6亿元，同比增长46.4%，合约销售面积约为82.4万平方米，合约销售单价约为15,620元；公司发行3亿美元2025年到期年息5.25%的优先票据。金科股份9月实现销售金额约235亿元，房地产销售面积约221万平方米；1-9月，实现销售金额约1,474亿元，房地产销售面积约1,422万平方米。新城控股9月份实现合同销售金额约239.66亿元，销售面积约228.17万平方米。旭辉控股9月实现合同销售金额260.3亿元，同比上升30.2%；实现合同销售面积195.5万平，同比上升75.5%。阳光城9月新增计容面积 69.97 万平方米；集团发行住房租赁专项公司债券,发行规模为8亿元。龙湖集团9月实现合同销售金额300.4亿元，销售面积176.5万平方米。
新大正与“四川同力德”、陈勇签订股权转让协议，将以支付现金9,700万元的方式收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。南山控股发布2020年前三季度业绩预告,2020年1-9月,公司归属于上市公司股东的净利润亏损13,500万元至16,500万元,比上年同期下降272.21% - 310.48%。招商积余1-9月预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元，同比增长131.32%-145.78%。金科股份下属公司金科服务经中国证监会核准，发行不超过19,166.67万股境外上市外资股。招商蛇口1-9月归属于上市公司股东的净利润盈利210,000万元–230,000万元，比上年同期下降54.84%-58.77%。华夏幸福7-9月签约销售额181.52亿元，同比下降49.74%；销售面积112.51万平方米，同比下降68.74%；境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行0.6亿美元的高级无抵押定息债券，债券期限为5年，票面利率为8.05%。
四、板块行情回顾
板块表现方面，SW房地产指数下跌0.12%，沪深300指数上涨2.36%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：阳光股份、新黄浦、东华实业、银润投资、三湘股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、九龙山、深振业A、荣丰控股、美好集团。
五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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