资色·深度丨2019年毛利率仅19.2% 金融街物业能否破解低利率难题？

原标题：资色·深度丨2019年毛利率仅19.2% 金融街物业能否破解低利率难题？ 来源：和讯房产

7月6日，金融街物业在港交所主办正式挂牌上市，开盘价9.33港元，截止7月8日收盘，金融业物业股价9.60港元，三天每股股价微升0.27港元。

这样的成绩并不令人意外，与金融街这一品牌给人的“稳定”印象很吻合。实际上，虽然物业行业受到资本市场的青睐，但行业红利并非万能，投资者用“钱”投票必然要看企业的业绩和增长潜力。

招股书显示，金融街物业是一家中国国有综合物业管理公司，于业内有25年经验，专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。截至2019年9月30日，金融街物业为全国共137个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1900万平方米，其中42.1%位于北京地区。

过去三年，金融街物业营收分别为7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元，对应2018年和2019年的营收增速分别为15.66%和13.92%；利润方面，金融街物业过去三年的归属于母公司的净利润分别为0.79亿元、0.87亿元、1.05亿元，对应2018年和2019年的利润增速分别为10.1%和20.7%。

根据中指院资料，物业服务百强企业净利润均值2015年至2018年的年复合增长率为22.6%，参照该数据，金融街物业的盈利增速慢于行业平均水平，显得有些“温吞”。

数据来源：同花顺

毛利率低于行业

招股书显示，截至2017年、2018年、2019年，金融街物业的毛利分别为1.46亿元、1.62亿元、1.91亿元，对应毛利率分别为19.2%、18.5%、19.2%。

来自丁祖昱评楼市的数据显示，2019年25家已上市物企的毛利率均值为30%，也就是说，金融街物业的毛利率比上市物企的平均水平低出10个百分点。不仅如此，同样以商业物业为主的宝龙物业和时代邻里，其2019年的毛利率分别为26%和28%，亦明显高出金融街物业的毛利水平。

为什么金融街物业的毛利率这么低呢？首先来看一下金融街物业的业务构成，招股书显示，金融街物业向客户（包括物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户）提供综合物业管理服务及相关服务，占2019年收入70.3%的是商务物业管理，截止2019年9月30日，办公楼物业管理的毛利率达30.3%，其次是零售商业大楼及酒店，毛利率23.5%，也就是说，金融街物业的商业管理毛利率接近行业水平。

数据来源：金融街物业招股书

然而，金融街物业的住宅物业毛利率只有1.0%，这样的毛利水平无需赘叙，随便翻阅财报就可以了解其夸张程度，财报显示，碧桂园2019年物业管理服务的毛利率为30.2%；彩生活为27.6%；中海物业为16.2%。

对于这样的表现，金融街物业在招股书中表示，主要由于仍在磋商有关管理一个广东省项目的未占用单位的物业管理费金额，且于截至2019年9月30日尚未确定有关金额；及就应开发商要求为重庆一个项目维护小区产生的额外费用。原因虽然清楚，但金融街物业对利润的管理能力似乎比较欠缺，往前几年看，其毛利率波动较大，且最高不过11.2%。

整体来看，金融街物业毛利率可能主要受到成本的影响。招股书显示，金融街物业的销售及服务成本主要包括分包成本和雇员福利开支。按照金融街物业的解释，分包成本指就外包服务预付的费用，其主要包括向在管物业提供的清洁、园艺及绿化服务、保安服务及维修及维护服务。雇员福利开支主要与员工于从事物业管理及相关服务时所支付的薪金及福利有关。

金融街物业销售及服务成本明细

在业内人士看来，物业行业属于劳动密集性服务行业，金融街物业劳工成本（员工成本加分包成本）占公司销售及服务成本约80%，最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。“金融街物业63%的收入来自北京，而北京的人力成本普遍高于全国其他区域，以最低工资标准为参照，2019年北京调整最低工资标准为每月不低于2120元，是除上海和深圳以外全国最低工资水平最高的城市。”上述人士如是表示。

对此，金融街物业在招股书中也表示，金融街物业成本增加一般是由于雇员福利开支及分包成本有所增加，与因业务扩充致使在管建筑面积有所增加以及中国的平均工资水平上升一致。

未来业绩增速或受限

如何提升盈利能力，这是外界对金融街物业最关注的话题。

对此，金融街物业执行董事、董事长及总经理孙杰在IPO新闻发布会上表示，未来金融街物业仍将坚持扩展以商业物业为主的市场占有份额，这部分管理面积的增加，或许可以持续改善公司的毛利率表现。

孙杰表示：“商务物业管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物业百强整体月物业费平均价格3.26元。”

但对金融街物业来说，规模扩展也许并不容易。从近几年的业绩可以看出，金融街物业是一家比较稳健的公司，然而在整个物业行业急速发展的背景下，外界似乎很难看到金融街物业发展提速的潜力。

物业行业正在迎来一个前所未有的黄金发展期。中国指数研究院数据显示，2015-2018年中国TOP100物业管理公司合同储备项目面积均值逐年提升，2018 年中国社区增值服务市场规模约为9,220.90 亿元，按照10%的增长率计算，到2025 年市场容量预计达1.80 万亿元，中国物业管理行业迎来黄金发展期。

反观金融街物业，很难看到其未来业绩增长的潜力，比如，中泰国际在6月19日发布的研报中对金融街物业的评分是62分（满分为100），在公司成长性这一指标上，中泰国际给出了12分，而单项满分是20分。金融街物业未来成长有很大的不确定性，可能与以下情况有关。

首先，由于物业公司和母公司之间的“供给关系”，物业公司的发展速度与母公司的发展速度息息相关。招股书显示，过去三年，来自金融街连属集团的收入占金融街物业总收入的80%以上，这意味着，金融街服务的业绩深度依靠关联公司。

数据来源：金融街物业招股书

那么，金融街物业的关联公司发展情况怎么样呢？以兄弟公司金融街控股为例，2019年金融街控股销售签约额约319亿元，销售签约面积118万平米。按克而瑞统计之2019年销售总额，全国排名82。亿翰智库数据显示，2015-2019年，金融街控股的销售额复合增长率为16.29%，属于低成长性企业。

“金融街的销售增长平稳，公司的自然增长率预期较同业低。” 这是安信国际的判断，在业内人士看来，来自关联公司的收入占比很高，第三方独立公司的收入贡献占比低，但关联公司的发展优势并不明显，这在一定程度上会影响金融街物业的发展速度。

显然，金融街物业也深知这一点，对于IPO募资金额的用途，金融街物业表示，拟将此次集资额的60%用于战略收购及投资设立相关公司，以此来扩大自己的市场份额。对于具体的区域选择，金融街物业表示，计划专注于京津冀、长三角、大湾区、成渝城市群等经济发达区域。

此外，按2019年收入计算，金融街物业约63%收入来自北京，这意味着金融街物业整体上还是一家区域型物业公司，加之金融街物业并非处于充分竞争的市场，因此，其竞争力距离其他全国布局的物业企业来说还有一定差距，这一点可能也会在某种程度制约公司的扩展速度。

其次，增值服务具备巨大的盈利空间，而且是提升利润的重要手段，但金融街物业在这方面似乎潜力有限。

安信国际数据显示，金融街物业增值服务2019年收入（把餐饮服务也算在增值服务内）约2.1亿元，毛利率及毛利分别约16.8%及3600万元，增值服务收入及毛利占总额分别约21%及18.8%。按照德勤数据，2018年百强物业公司增值服务收入均值1.73 亿元，占比19.51%。金融街物业增值收入占比接近行业水平。

安信国际发布研报称，预计行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速，然而金融街物业以办公楼物业管理为主，未来增长会低于同业，加上增值服务在商厦的发展性较低，业态上应存在估值上的折价。（责任编辑：徐帅 ）

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