【东北房地产张云凯/沈路遥】宝龙地产（1238.HK）：商业管理、深耕长三角带来差异化优势

原标题：【东北房地产张云凯/沈路遥】宝龙地产（1238.HK）：商业管理、深耕长三角带来差异化优势 来源：东北证券研究所

2019年1-8月，公司实现合约销售金额399.4亿元，同比增长58.5%；延续了上半年的高速增长态势；合约销售面积243.94万平米，同比增长45.1%。考虑到良好的销售增速，公司将原定的500亿元销售目标上调至550亿元，我们认为公司将大概率完成上调后的全年销售目标。

商业管理规模提升，贡献稳定收益。2019年上半年，公司投资物业租金收入和物业管理服务贡献收入13.91亿元，同比增长31.2%，占全部收入的11.4%；其中投资物业租金收入6.35亿元，同比增长36.6%。截止至6月底，公司持有用于投资的物业建面为484.94万平米，较2018年底增长0.7%；在管的商业广场达到36座，另外管理3座轻资产项目。随着公司管理水平的提升及区域内项目密度的提升，公司在商业管理领域的品牌优势有望得到进一步放大。

商业助力拿地，土地成本具备优势。2019年1-6月，公司累计获取310.9万方土储；截止至6月底，公司拥有的土地储备建面为2440万平米，对应货值约为3000亿元，其中开发中物业约1580万平米，待开发物业建面约为860万平米；平均土地成本仅为2701元/平米，仅为今年前八个月累计销售均价的16.5%；总土储中超过70%的比例位于长三角，安全垫充足。公司依托于自身商业管理能力，构建了一定的土地投资护城河，在手土地成本具备优势。

结转规模同比提升。受益于公司过去两年持续发力的住宅销售业务逐渐结转，上半年物业销售贡献收入104.98亿元，占全部收入的85.7%，其中住宅业务贡献收入74亿元；同期实现归属于上市公司股东的净利润18.03亿元，同比增长35.5%，归母净利率为14.72%。

维持公司买入评级，看好公司商业管理能力的提升及其带来的在土地投资方面的差异化优势，预计2019、2020、2021年EPS分别为0.93、1.10、1.29元，对应的PE分别为5.2、4.4、3.7倍。

风险提示：商业开业进度不及预期，重点布局区域销售承压。

（原证券研究报告发布于2019-09-17；张云凯执业证书编号：S0550519080009）