平安证券--地产行业周报：各档房企拿地分化 土地溢价率年内新低

原标题：平安证券--地产行业周报：各档房企拿地分化 土地溢价率年内新低 来源：金融界

本周观点： 本周我们梳理融资收紧后土地市场与各档房企拿地变化， 10月百城土地成交溢价率9.7%，连续4个月回落，年内首次降至10%以下，土地市场热度趋缓。从各档房企拿地销售金额比看，连续2个月呈现红<橙<黄<绿的特征，绿档连续3个月超过40%， 其余自8月以来均低于40%，其中红档连续2个月低于20%；同时除绿档外，其余10月拿地销售金额比均较7月下降。从溢价率看，红档溢价率最低（连续2个月低于10%）且较7月降幅最大，印证拿地力度弱。往后看，预计土地市场延续以稳为主并缓慢降温，叠加目前融资新规尚未全面推行，预计绿档房企将积极把握拿地窗口期，红档房企受降杠杆制约，拿地或维持谨慎。考虑主流房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好优质地产股表现，建议关注： 1）销售及业绩相对较佳的弹性房企、、、等； 2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、、等。

政策环境监测： 1）深圳：加强住房租赁行业监督管理，慎重选择租金收取模式； 2）广州：土地闲置1年按20%计费， 2年可收回用地。

市场运行监测： 1）新房成交环比回落，后续以稳为主。 本周（11.15-11.21）新房成交5.2万套、二手房成交1.9万套，环比降10.3%、升5.6%； 11月新房月日均成交同比升14.7%，较10月降1.8pct。 2）改善型需求占比下降。 9月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。 3）推盘节奏放缓，后续或将加快。 11.9-11.15重点城市新推房源5650套，环比降29.1%；去化率57.4%，环比升3.7pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比上升，中期面临上行压力。

16城取证库存10083万平，环比升0.7%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。 5）土地成交下降、溢价率回升，二线占比提高。 上周百城土地供应建面2479.9万平、成交建面903.8万平，环比降0.4%、 24.5%；成交溢价率24.5%，环比升6.2pct。其中

一、二、三线成交建面分别占比8.5%、 50.8%、 40.7%，环比分别降1.1pct、升17pct、降15.9pct。后续考虑销售难度加大、行业金融监管趋严，土地市场预计以稳为主。

资本市场监测： 1）地产债：本周房企境内发债79.6亿元、海外发债18.2亿美元，较上周减少65.6亿元、增加3.9亿美元；境内外发行利率处于3.98%-14.5%区间，可比发行利率较前次上行或持平。 2）信托： 本周集合信托发行96.3亿元，较上周减少89.0亿元。 3）地产股： 本周申万地产板块涨3.49%，跑赢沪深300（1.78%）；当前地产板块PE（TTM） 9.26倍，估值处于近五年18%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、万科A、华侨城A，南向资金净流入前三房企为、、。

风险提示： 1）供货及交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。

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