华夏幸福(600340)拿地积极，非京区域贡献占比进一步提升

原标题：华夏幸福(600340)拿地积极，非京区域贡献占比进一步提升 来源：中泰证券

投资要点

事件：2020年1月17日，公司发布2019年1-12月经营情况简报：公司2019年全年实现销售额1451.59亿，同比-11.21%；销售面积1183.36万方，同比-21.23%。

货值不足导致销售额下降，非京区域占比持续提升

1)推盘缩量致销售阶段性下滑：公司2019年房地产销售面积1183.36万方，同比-21.23%；房地产开发销售额1027.94亿，同比-20.42%；公司2019年房地产签约销售额下降主要因为2018年拿地数量较少，导致2019年可推盘的项目不足。

2)非京区域贡献进一步提升：1183.36万方销售面积中非环京区域占比为60.65%，相比2018年的51.53%提升了9.12个百分点，从绝对值看2019年非京区域销售与2018大体持平，表现良好，总量下降主要受环京区域销售下行拖累(2019年环京销售面积较2018年减少262万方)。

3)2020年销售有望改善：考虑到环京区域政策或将有所放松(廊坊市政府于2020年1月14日发布户籍改革征求意见稿，拟放宽落户)；且2019年公司拿地大幅增加(拿地金额同比+204%)，预计公司2020年销售去化水平及推盘量将好于2019年，全年销售有望得到改善。

房地产开发业务拿地积极，武汉项目重磅落地

1)拿地积极、全国布局：2019年公司获取土地成交金额为311亿，较2018年+204%；新获取土地面积421万方，较2018年+63%，公司获取土地力度大幅提升，为公司未来销售和业绩增长打下坚实基础。2)武汉项目重磅落地：2019年9月，公司在武汉取得两幅地块，位于武汉市主城区武昌区域，成交金额116亿元。此项目紧邻长江主轴，属于政府重点规划的滨江CBD核心区。公司开启了公司在以武汉为核心的华中片区新业务的布局，进一步落实公司开拓商业办公、城市更新等新业务的发展战略。

融资与现金流改善，产业新城业务增长稳健

1)融资放量，现金流改善明显：截至2019年三季报，公司筹资活动现金流入达939亿，比去年同期+66%；同时销售商品收到劳务现金631亿，同比+19%(销售额下降但销售收入增多，可见公司回款率改善明显)，充足的资金流入为公司后续发展提供有力保障。2)产业新城业务稳步推进：公司2019年产业园区结算收入381.31亿，同比+22.85%；同时公司房屋出租收入2.55亿，同比+74.97%；已出租面积90.62万方，同比+90.73%，公司产业新城主业及出租业务正积极健康的拓展。

投资建议：公司2019年销售因存货不足有所下滑，但产业新城主业积极推进，结算金额稳步增长，同时销售端非京地区占比进一步扩大。我们认为短期住宅销售下滑，不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功的长逻辑。预计公司2019-2021年EPS为5.12、6.76、8.75元，对应当前PE为5.33、4.03、3.12x，维持“买入”评级。

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