保利地产(600048)业绩超预期+多元化发展彰显央企龙头本色

原标题：保利地产(600048)业绩超预期+多元化发展彰显央企龙头本色 来源：银河证券

投资要点：

1、事件

公司发布了2019年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入711.2亿元，同比增长19.49%；公司实现归属上市公司股东的净利润99.6亿元，同比增长53.28%，扣非后归属上市公司股东的净利润为96.7亿元，同比增长51.02%；公司基本每股收益为0.84元，同比增长52.81%，实现了超预期增长。

2、我们的分析与判断

(一)高毛利及高权益项目结转增加致业绩大增

公司2019年H1实现营业收入711.2亿元，同比增长19.49%；归母净利润99.6亿元，同比增53.28%；基本每股收益0.84元，同比增52.81%，实现超预期增长。公司业绩高增的原因是：1、高毛利项目结转增加。公司房地产业务结转利润水平持续改善，房地产结算毛利率为40.96%，较去年同期提升5.68个百分点，综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。2、结转项目的权益比例提高，推动公司实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%。截至2019年6月末，预收账款达3621亿元，较18年末增长20.8%，可覆盖2018年营收的186%。以上几点均为公司2019年业绩的高增长奠定了基础。

(二)市场排名前进，继续发挥城市深耕优势

2019年H1公司实现销售签约金额2526.2亿元，同比增长17.3%，签约面积1636.47万平米，同比增长12.56%，位列行业前四(排名较2018年前进一名)，央企第一。截止2019年H1，公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平米，待开发面积7618万平米，可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源，区域布局方面，重点城市深耕发展，一二线城市占比60%，产品结构方面，住宅类产品销售占比90%以上，以144平米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。深耕城市销售保持稳定，1-6月，广州实现签约金额超200亿元，佛山、北京、成都、杭州超100亿元，武汉、南京等17个城市超50亿元。

(三)持续优化资源结构，适度拿地拓展

2019年H1公司拓展项目44个，新增容积率面积826万平米，平均楼面地价6452元/平米。上半年一二线城市拓展金额和面积占比分别为78%和60%，三四线城市主要在珠三角、长三角等城市周边布局，持续优化储备结构。2019年H1竣工面积1167万方，同比增53.3%，2019年全年计划竣工同比增速为24%，竣工节奏较快。

(四)强化资金管理，抗风险能力提升

2019年H1累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%，在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。公司发行5亿美元债和中期票据15亿元，获批公司债150亿元，融资空间充足。2019H1，公司资产负债率79.27%，基本保持稳定；净负债率76.64%，较年初降低3.92个百分点，资产负债结构持续改善，具备较强的抗风险能力；账面有息负债2710亿元，有息负债综合成本仅约4.99%，公司资产负债率有所下降，抗风险能力得到有效提升。

(五)两翼业务不断拓展，为公司带来新亮点

1、保利物业积极加大业务外拓，截至4月30日，合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米，并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料；2、保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，报告期内新进入城市11个，累计覆盖城市超过200个，持续提升市场竞争力；3、商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。公司两翼业务不断拓展为公司带来新亮点。

3、投资建议

基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.08、2.52元。以8月12日13.92元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为6.7倍、5.5倍，市净率1.3倍。公司销售业绩不断提升，两翼业务不断拓展，公司布局核心一二线城市，深耕优势凸显，央企背景能够为公司持续获得低成本的融资，继续维持“推荐”评级。

保利地产(600048)业绩超预期+多元化发展彰显央企龙头本色