文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏磊
住房租赁事关民生，当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁机构爆仓跑路”时有发生，住房租赁市场亟待规范。
日本和德国是租赁市场运行的典范，日本以机构运营为主，德国以居民自主管理为主。深入研究日德如何监管租赁市场，以资借鉴。
日本和德国分别代表“集中”和“分散”式的住房租赁市场
日本以租赁机构集中管理为主。日本家庭租房率一直稳定在36%左右，三大都市圈租房率占比更高。90年代后期，日本开始发力住房管理业，逐步建立了以机构主导的租赁市场。2010年机构参与管理运营的民营租赁住房比重就高达90%，市场运行规范。
德国以居民自主管理为主。德国的租赁市场非常发达、繁荣，2017年，德国55%的人口选择租房居住，远高于其他欧盟国家。德国住房租赁市场呈分散式，以居民出租为主，机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场占比分别为50%、25%、25%。
如何监管住房租赁市场？
一是立法保护租约。日本以“普通租约”为主，到期后自动续约。日本租赁法律体系以《民法》为核心，以《借地借家法》为主要依据，普通租约占比超过90%，租期通常为1-2年，到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。
德国默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于：①希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住，②合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难，③有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。房东不得随意解除租约，提供解约保护。仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同：①承租人违反合同规定；②房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；③通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续租赁，房东将遭受重大经济损失。
二是保持租金水平稳定。日本房租变动有条件，防止“恶意涨租”。法律规定，只有在以下情况，才可变更租金：①房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜；②房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜；③与同区域同类别房地产相比，租金不合时宜。租金托管机制赋予租户议价能力。当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委托后，可继续与房东协商，或寻求调停，甚至通过法律来解决。
德国各城市政府每年出台当地租金基准价格，限制租金涨幅。德国《民法典》第558条对于租金基准价格有明确规定，每年由当地住房管理局和相关利益群体（租户代表和业主协会代表），根据小区区位、居住环境、房屋质量、房屋配套家具等因素综合考虑制定出台，超出基准租金价格50%甚至有牢狱之灾。上调租金有前提，严惩“恶意涨租”行为。《住房租赁法》最新规定，房东要上调租金，须满足租金15个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、地段等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%；在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，不得超过15%，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍，特殊限制期最长5年。近年来柏林因租金上涨过快，市政府决定立法，从明年1月份开始冻租5年。
三是提高从业门槛，建立管理机构信用披露、保证金制度。日本住房中介从业门槛高。在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试，取得从业资格证，即“宅建士”，该考试通过率仅为15-17%。
“宅建士”制度限制机构盲目扩张规模。住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释说明，合同必须由其签字盖章才能生效。
创设住房租赁管理者登记制度，提高住房管理人员的信息透明度。租赁住宅管理业务从业者需在日本国土交通省进行登记，机构信息向社会公开。通过登记信息，房主将住宅委托给更有资质的机构管理，违规操作的管理人将被登记系统除名。
设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。日本《不动产交易商业法》规定，从事不动产业的公司，需在法务局存入一定金额作为营业保证金（总公司为1000万日元，如有分公司，则每一个分公司存储500万日元），用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为，将利用营业保证金直接赔偿租户，如不够赔偿，将取消公司经营资格。
四是以市场化手段促进租赁住房供给。日本租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率，房主出租动力足，社会资金也积极参与。2008年以来，日本零利率政策下，银行存款、10年期国债收益率几乎为零，相较而言，2015年来，日本公寓租金收益率平均在5%以上，收益率可观吸引资本参与，REITs支持建设的租赁住宅数量显著增加。
德国租金收益率较高，同时利用税收和金融手段，促进租赁住房供应量。德国住宅租金收益率稳定在3-5%的较高水平，远超德国10年期政府债券的收益率，房主主动出租房屋意愿强。同时，政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠等政策，鼓励私人资本更多地建设用于租赁的住房。如社会住房建设，由政府提供无息或低息贷款；对用于出租房，折旧率要高于普通住房，以此降低应纳税租金收入，减轻税负。
(本文作者介绍：恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)
责任编辑：赵子牛
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