保利地产(600048)2019年半年报点评：盈利能力显著提升，物业板块拆分上市

原标题：保利地产(600048)2019年半年报点评：盈利能力显著提升，物业板块拆分上市 来源：西南证券

业绩总结：公司2019年上半年实现营业收入711.2亿元，同比增长19.5%；实现归母净利润99.6亿元，同比增长53.3%。

结算规模稳步增长，盈利能力显著提升，物业板块向港交所提交上市申请。2019年上半年，公司竣工面积1167万方，同比增长53.3%，得益于结算规模的提升和结算单价的增长，公司盈利能力显著提升，上半年公司实现毛利率39.8%，同比提升4.4个百分点，地产板块结算毛利率高达41.0%。上半年公司净利率18.23%，同比提升2.6个百分点，并由于公司结算权益比提升，公司归母净利率同比提升3.1个百分点为14.0%，归母净利润同比增速高达53.3%。同时，公司期间费用率8.6%，与上年同期基本持平，投资收益中对联合营企业的投资收益7.4亿元，上年度为3.4亿元，显著增厚公司业绩。物业方面，截止2019年4月末，保利物业合约管理面积3.7亿方，在管面积2.0亿方，其中外拓面积0.9亿方，未来随着资本市场助力，公司在外拓物业和商业物业轻资产管理输出方面或将持续受益。

销售稳步增长，长三角和珠三角销售合计占比约5成，回款率高达86%。2019年上半年，公司新开工面积2894万方，同比增长22.7%，实现签约金额2526.2亿元，同比增长17.3%，实现销售回款2168亿元，回款率高达86%，同比提升8个百分点，为业内标杆。实现签约面积1636.5万方，同比增长12.6%。其中，一二线及核心城市群贡献超过75%的销售额，珠三角和长三角销售贡献分别为27%和22%，另外，上半年，广州单城签约销售额超过200亿元，佛山、北京、成都和杭州超过100亿元，武汉、南京等城市超过50亿元。

一二线为新拓土储主力，融资面持续优化。2019年上半年，公司新增计容建面826万方，总对价533亿元，一二线金额和面积占比分别为78%和60%，三四线的拿地主要集中在珠三角、长三角城市群。截至报告期末，公司用有待开发面积7618万方，其中一二线城市4614万方，占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%。截止2019年上半年末，公司有息负债总额2710亿元，加权融资成本仅为4.99%，净负债率76.6%，较上年末降低4个百分点，融资面持续优化。上半年公司完成5亿美元债和15亿元中期票据发行，另有150亿元公司债额度。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.01元、2.49元、3.08元，公司毛利率水平可能触及高位，获地成本有一定压力估值短期较高，给予公司2019年8倍估值，对应目标价格16.10元，下调至“增持”评级。

保利地产(600048)2019年半年报点评：盈利能力显著提升，物业板块拆分上市