界面楼市深圳

文｜黎珏伶

近日，网友爆料深圳南山首个商品房旧改项目——南苑新村的最新拆迁补偿标准，拆赔比为1：1.3，一套2006年以40万元买入的89平方米房源，在拆迁后可获得2套65平方米的房源作为补偿，外加现金奖励。

上述条件之外，被拆迁业主还拥有优先购买权。如果想再多买5平方米，价格为2万元/平方米；再多买10平方米，则按开盘价来计算。这位网友还透露，小区内目前还有四十多户家庭尚未签约。

一位万科旧改办公室职员则透露，目前项目的拆迁赔付比为1:1.33，签约后至回迁的过渡时期,租金补偿每月90元/平方米。

界面楼谈从万科方面得到证实，南苑新村的拆赔比约为1：1.3，过渡时期的安置租金为每月90元/平方米，搬家费3000元。此外，改造完成后对原房屋装修进行补偿，补偿标准为600元/平方米。

万科表示，每户业主签约后可以得到2万元签约奖励金，但因返迁房源有限，并无优先增购权，仅是对新房屋建筑面积与业主应回迁面积出现差额时，超出业主应回迁面积5平方米以内（含5平方米）的，按2万元/平方米的标准向业主计收，超出5平方米以上的按开盘住宅销售价格向业主计收。

因为南苑新村属于商品房，拥有红本在手，所以回迁安置均是以建筑面积选择置换，按此计算，一套约89平方米的房源拆迁后得到约115平方米左右的回迁房。万科方面透露，南苑新村的签约进度已经进入尾声，整体签约率超过95%。

南苑新村位于深圳房价最高的南山区，距离地铁1号线桃园站约500米，始建于1983年，共有49栋楼，1310户居民，总面积13万平方米。周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等，预计新房入市后将超过10万元/平方米。

因此上述网友爆料得到至少130平方米商品房，市场价格将超过1000万元。即在买入旧改项目并持有13年时间，40万元变成1000万元。

深圳贝壳找房网数据显示，目前桃园地铁站附近的二手房荟芳园均价约5.29万元/平方米，翡翠明珠花园约9.01万元/平方米，荔林春晓9.42万元/平方米，西海明珠花园约7.45万元/平方米。

十三年的拆迁致富梦想并不是一个常态，深圳城市更新项目周期长、不可控因素多，南苑新村旧改项目历程艰难。

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，也就是作为深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目。

深圳旧改项目主要分三大类型：旧村改造，大部分被拆迁房屋没有“红本”产权证；旧工厂旧工业区改造，被拆迁房屋大部分为厂房和宿舍；旧住宅区改造，拥有“红本”的商品住宅，这类旧改项目操作难度最高。

彼时南苑新村城市更新项目的申报主体是深圳市金晖房地产开发有限公司（以下简称“金晖地产”），由深圳万科和深圳金晖集团分别以80%、20%的比例合资成立。后来，万科从金晖集团手中收购剩余20%股份，全资拥有金晖地产。

公开信息显示，南苑新村城市更新改造项目占地面积约7.77万平方米，总建筑面积约64.66万平方米，容积率5.85，其中商务公寓建筑面积约14万平方米，住宅建筑面积约22.02万平方米，包含可售住宅面积约2.54万平方米。项目将采取TOD模式开发，努力将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。

利益巨大就会引起纠纷。2010年8月，南苑新村举行整体更新改造拆迁补偿签约仪式，但随后不久，就有部分业主提出“虚假申报”质疑，向南山区旧改办申请公开有关小区成为深圳市“城市更新单元规划制定计划”项目之一的相关信息。2011年7月，政府复函明确表示“南苑新村改造意愿达成情况符合两个2/3条件。”

2012年1月，金晖集团退出，万科全面介入南苑新村城市更新项目旧改工作。2013年1月25日，市规划国土委第二直属管理局对外公示编制完成的《深圳市南山区南苑新村城市更新单元专项规划》（草案）。公示几天后，部分业主以“涉嫌虚假申报”为由，前往规土委信访。

同年1月28日，南山区政府和市规土委就南苑新村旧改信访事宜答复，表示暂缓该项目专项规划（草案）公示，并成立核查小组开展核查工作。

2013年1月29日中午，万科发布说明，针对2010年底少部分业主提出的“虚假申报”质疑，政府部门进行了多次核查，该项目申报主体是市政府批准的合法主体，符合相关规定和程序。对于南苑新村个别业主提起的 “涉嫌侵犯姓名权”的诉讼，南山区人民法院也作出判决：对原告认为被告在旧改申报过程中侵犯其姓名权，并要求被告赔偿损失等全部诉讼请求予以驳回，即对于所谓“虚假申报”的质疑，法院已有定论。

此后，关于南苑新村旧改项目，再无进一步的消息。近日，界面楼谈实地探访南苑新村，发现大部分业主已经搬走，整个小区犹如空城，安静、荒凉、杂草丛生，只有几档麻将馆里还流露出些许人气。值得注意的是，有部分房门外贴着崭新的“已签约交房”封条。

据不完全统计，万科在深圳参与了十多个旧改项目，包括南华村、蛇口渔一村、车公庙等。今年3月31日，万科击败招商蛇口与宏发地产，成功签约深圳市宝安区渔业新村城市更新项目。

（本文来自于界面）