落伍多年的招商蛇口 给2000亿货源就能扭转颓势吗

　　落伍多年的招商蛇口 给2000亿货源就能扭转颓势吗

　　来源：投资者报

　　等了多年，谈判了多年，前海地主招商蛇口终于迎来了实质性利好。近2000亿货源、近千亿土地价值，能否挽回招商蛇口曾经在地产江湖的失落与内耗？

　　投资者网 李宁

　　作为特区中的特区深圳前海最重要的“地主”招商局集团，政府与企业间的土地整备已经进行了数年，而今这些在深圳寸土寸金的资产终于有了实质性利好。

　　如果从房地产江湖更长的时间来看，背靠母公司最具资源优势的招商蛇口（001979.SZ）无疑已经落后很多年了。跟同时期相比的另外一些地产大鳄们，招商蛇口早就在持续花落。曾经的“招保万金”之首，远远弱于万科、保利地产。即便是与同类型的华润置地（01109.HK）相比，也差距甚远。

　　12月24日晚，招商蛇口发布了《关于签署前海土地整备协议的公告》和《关于签署合资合作协议的公告》，对前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案以及后续合资合作的实施方案进行详细说明。

　　据投资者网研究员了解，这是前海土地整备以来，首次披露关于前海土地面积、土地价值评估、土地收益等细节。

　　前海土地带来直接利好：1850亿元权益货源和925亿地价

　　公告称，合作协议主要包括土地整备和合资合作两个阶段。土地整备阶段，由前海管理局根据《土地整备协议》的约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，计算得出土地补偿价值约432.10亿元；再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。该部分置换用地及前海管理局收回的经营性用地，将一并纳入合资合作范围。

　　在合资合作阶段，招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司，通过现金对价补足实现50%：

　　50%的股权比例，并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。

　　根据公告，招商置换用地面积约为42.53万平方米，总建筑面积约为212.9万平方米；前海作价出资用地约50.14万平米，建筑面积约为284.86万平方米，合计用地面积约92.67万平米，总建筑面积约497.76万平米。

　　该次前海土地整备评估与合作将对招商蛇口在财务和销售方面产生什么影响？投资者网研究员日前就相关问题发送到招商蛇口董秘刘宁、证券事务代表陈江邮箱，但截至发稿前，并没有得到相关回应。

　　华创证券首席房地产分析师袁豪说，合资公司旗下合计建筑面积约497.8万方，对应评估地价约925.3亿元。

　　国信证券首席房地产分析师区瑞明给出的招商蛇口该货源估值在1850亿元。

　　6年谈判路：前海土地整备并不容易

　　不管是1850亿的权益货源，还是近千亿的地价评估，招商蛇口的土地变现能力似乎得到了市场认可。但，何时能变现，或者未来市场预期如何，甚至于一直以来的前海地块为什么没有为招商蛇口带来业绩利好，也颇令外界疑惑。

　　有深圳地产业内人士就告诉投资者网，“机构的鼓吹并不大，最直接的感受是招商蛇口多年来业绩处于爬坡状态，即便有那么多核心土地，但并没有给招商蛇口到了好处。反而是，招商蛇口近些年内部异常不稳，也影响了公司发展。招商蛇口错过了最好的发展期。”

　　2012年底，深圳市政府宣布赋予前海管理局“非金融领域计划单列市”的审批权限，这预示着原来由深圳规土委承担的前海合作区规划和土地管理职能，交由前海管理局负责，后者将拥有前海开发建设的主导权。

　　2013年5月，深圳政府出台《前海深港现代服务业合作区综合规划》，主动提出土地“公转商”的要求。这种被官方称为“创新前海合作区土地整备方式”的做法，揭开了此后政企就土地长达多年协商的序幕。

　　《规划》提出，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，符合主导产业要求的，原土地使用权人可以申请变更土地用途。

　　在此之后，前海土地整备工作由深圳市规土委等部门牵头，推进与招商局、中集、深国际等企业谈判。但在“工改商”过程中产生的补地价、土地增值等问题上，各方的谈判迟迟未达成一致意见。

　　招商蛇口董事长孙承铭曾介绍，公司列入前海的土地整备范围为2.9平方公里，因用地性质由工业改为商住性质过程中的土地增值收益分配，和政府进行了长达数年的谈判。招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4进行分配，亦即公司占60%增值收益，却并未获得政府方面通过。

　　招商蛇口高管相继落马、辞职：多年来发展止步不前

　　政策没谈拢是一方面，另一方面是招商蛇口上一任多名高管相继落马，最著名的就是董事长林少斌和总经理贺建亚。

　　2015年8月，招商局集团总经理助理林少斌宣布落马，他曾2001年-2011年十余年间担任招商地产（招商蛇口原名）总经理、董事长职务。几乎同一时间，招商地产总经理贺建亚也被免职。

　　“内部派系的斗争与博弈，无疑让招商蛇口那几年腹背受敌，怎么可能发展好呢？”一位接近招商蛇口的内部员工这样告诉投资者网研究员。

　　实际上，直到今天，招商蛇口内部问题仍没有完全捋顺。据投资者网研究员查询，2018年，招商蛇口副董事长杨天平、副总经理赵军、华南区域总经理萧睿、华中总经理梁会军相继辞职。

　　2019年1月2日，招商蛇口另一位副总经理龚镭也公告辞职。

　　值得关注的是，杨天平一直属于招商蛇口排名前三的关键人物，在后招商地产时代和改名后的招商蛇口里，他被认为最有机会担任招商蛇口总经理职务，他此前还担任前海蛇口自贸片区管委会副主任。

　　从销售战略上来看，贺建亚主政后，给招商蛇口定下2018年实现千亿元销售，2020年进入房地产行业前十强，重归房企第一梯队的目标。目前千亿销售招商蛇口虽然已经实现，但重回第一梯队早就变成难上加难。

　　截止2018年11月底，招商蛇口累计实现签约销售面积711.60万平方米，签约销售金额1488.13亿元。

　　招商蛇口注定是错过了时代。2000年时，万科全年营业收入为38.7亿元，招商蛇口是29亿元，彼时，两家公司主营业务收入相差并不算大，招商蛇口还与保利地产、万科、金地集团并称为股市中表现最活跃最具代表性的四大地产龙头股，“招保万金”名震江湖。

　　但此后数年，碧桂园、恒大、融创、龙湖等后起之秀迅猛发展，招商蛇口不断落后。

　　投资者网研究员以2010年为例，招商蛇口与保利、万科、金地的距离就不断拉大，2010年，万科销售额1081亿元，保利地产销售额662亿元，金地销售额为283亿元，而招商蛇口的销售金额仅为146.25亿元。

　　再回到2018年，招商蛇口的差距就更大了，彼此可是隔着数个零的千亿距离，万科全年销售额为6069亿元，保利地产销售额为4050亿元，就连跟招商蛇口属性接近的华润置地销售额也达到2106亿，更不要说新贵融创中国4600亿元、恒大6002亿元。

　　深圳业内人士指出，“经历过多年阵痛的招商蛇口能否重回第一阵营，至少短期来看，可能性并不大，加上目前的房地产调控态势，去化率压力以及行业性挑战，无疑也将影响公司发展。同样，前海的土地能不能真正利用好？还需要再观察。”

责任编辑：李锋