成都华侨城1500亿造镇之困

成都安仁小镇

  乐居财经 曹婕 发自深圳

  “自古得蜀地者得天下”，这句古语曾是统治者百试不爽的兵法，而对于意图握住文旅地产风口的华侨城来说却不尽然。

  近日，华侨城(亚洲)(03366.HK)发布公告称，于2018年12月24日，该公司附属成都华侨城与中保投基金及华侨城湖滨(成都华侨城的全资附属公司)订立股权转让协议。根据股权转让协议，成都华侨城同意按代价人民币6053.06万元将其于华侨城湖滨的51%股权出售予中保投基金。

  华侨城湖滨的主要资产为位于中国成都金牛区的一幅综合用地，占地面积约22501.70平方米。于该公告日期，该地块并未进行任何开发。而华侨城湖滨则计划将其持有的地块开发成高端城市医疗保健综合体。股权转让协议完成后，华侨城湖滨将由成都华侨城及中保投基金分别拥有49%及51%。

  今年以来，华侨城开启了卖卖卖的模式。乐居财经不完全统计，自今年9月起，华侨城累计出售项目不少于16项，其中近半数为成都项目（见下图）。

  华侨城为何频繁转让成都子公司股权，华侨城在成都究竟怎么了？

（华侨城出让项目统计，红色为成都项目，乐居财经据公开资料整理）

  10月套现近百亿

  乐居财经统计发现，加上华侨城湖滨51%股权转让，华侨城年内转让的成都子公司股权交易已达到七次，涉及房地产开发、园林设计、工艺设计、博物馆、旅游资源开发等业务。华侨城从这些转让交易中获得大量现金流，仅十月份就获得了近百亿资金。

  近几年，华侨城投资颇为激进，且投资了很多回报周期较长的文旅项目，投资开发带来的资金压力日益增大。华侨城开启卖卖卖模式的一个重要意图，就是通过资产转让回笼资金，缓解资金压力。

  以华侨城湖滨51%股权转让为例。华侨城亚洲公告表示，预期公司将确认出售事项产生的净收益(税前)约1.09亿元，出售事项所得款项净额(扣除出售事项应占开支)估计约为6033.97万元，将用于公司的未来投资及一般资金用途。华侨城认为，出售事项可为本集团实现较好的投资收益，与中保投基金的合作亦能拓宽其融资渠道。

  根据公告及工商资料，本次交易中的中保投基金，全名为中保投华侨城（深圳）旅游文化城市更新股权投资基金合伙企业（有限合伙），其背后投资人为中国人寿保险和太平人寿保险。这意味着，华侨城通过转让华侨城湖滨51%股权，相当于向险资股权投资基金进行了一次融资。

  1500亿成都造镇计划

  值得注意的是，华侨城在成都的这些转让交易，大部分都与华侨城在成都的文旅小镇项目相关。

  公开资料显示，早在2016年，华侨城集团与成都市金牛区、大邑县、双流区人民政府及相关企业签署协议，拟投资逾千亿打造天回、安仁、黄龙溪三大名镇，意图通过“文化+旅游+新型城镇化”的模式布局其文旅产业。

  根据华侨城的计划，天回古镇投资600亿，安仁古镇100亿，黄龙溪古镇500亿元，洛带古镇300亿元，总投资额达到1500亿元。2017年，华侨城又将成都的洛带古镇项目收入囊中。

  华侨城在成都拿下的四个古镇项目，原本都是已经成形的休闲旅游区，而华侨城的操作方式主要是对项目进行扩容，增加、丰富产业及旅游业态，同时在特色小镇的理念下导入地产开发。

  今年1月9日，成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司（以下简称安仁华侨城）以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地，总成交价约2.02亿元，总用地面积约163亩，其中就包含住宅地块。

  然而，在楼市转淡的背景下，华侨城的压力很快显现。10月10日，安仁小镇的投资商安仁华侨城将旗下成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司100%股权及成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司100%股权出让。

  屋漏偏逢连夜雨。11月14日，成都文旅集团也宣布出售安仁华侨城30%股权，退出安仁古镇的开发，理由是成都文旅集团与华侨城集团就安仁古镇项目未来发展定位存在差异性，跟投压力大，且目前安仁华侨城经营方式、盈利模式不太明晰。

  乐居财经了解到，目前成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司仍在继续开发运营安仁小镇，在没有大量的现金流支持进一步开发的背景下，小镇项目负重前行，出售资产成为华侨城减负输血的一个选择。

  与此同时，成都华侨城投资的洛带小镇也经历了同样的“售卖”。10月11日，洛带华侨城以底价首次出售地润置业51%股权。10月29日，洛带华侨城挂牌出售成都美客优家商贸有限责任公司100%股权及成都齐盛当代艺术博物馆100%股权，美客优家商贸为齐盛艺库及东盛房屋的子公司，齐盛当代艺术博物馆坐落在洛带古镇内。

  天眼查显示，洛带华侨城旗下共有四家子公司，包括四川齐盛艺库文化旅游发展、成都市东盛房屋开发、地润置业、成都洛带华侨城置地，前三家子公司均为华侨城收购所得，今年2月26日才完成交易，收购总价约22.81亿元。其中，齐盛艺库及东盛房屋主要负责租赁和商业服务，而地润置业则负责博客小镇的房地产开发。

  在华侨城“以售养文”模式下，现金回笼更快的地产开发是支撑华侨城进行后续旅游开发的前提，但是这种模式目前进展并不顺利。就目前落袋小镇、安仁小镇项目来看，作为旅游休闲区，因生活配套不够完善等因素，加之调控政策，并没有受到投资者和购房者的热捧。

  业内人士表示，近期频繁出售资产也印证了华侨城目前的资金压力，另一方面华侨城在成都项目的投资规模多数都比较大，目前部分项目因为资金制约遇阻，出售的资产也多为周转较慢或短期难以实现现金回流的资产，从目前市场下行情况来看，是华侨城成都文旅产业减负的一种手段。