房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大

　　原标题：房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大

　　来源：经济日报-中国经济网

　　经济日报-中国经济网编者按：10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。据悉，多地房贷利率“换锚”总体较为平稳，各家银行对“换锚”也做了充分准备。

　　据悉，房贷利率定价方法转换过程中，重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此，“换锚”前后，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

　　对于各大商业银行而言，其将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示，后续各行利率自行调整的空间会更大。

　　房贷利率“换锚”首日平稳有序

　　据中国证券报，记者走访北京、上海、深圳、江苏等多地发现，各地政策总体以稳为主，“换锚”前后房贷利率变化不大。

　　北京地区多家银行网点负责人表示，北京地区新的个人住房贷款利率下限为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点，跟“换锚”前相比几乎持平。

　　苏州方面，某国有大行苏州分行负责人告诉记者，“我们根据总行9月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》，落实了10月8日执行新利率的工作，各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平，统一执行LPR加128个基点，即6.13%的利率，房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清，首付80%，原来是基准利率上浮30%的，现在在LPR基础上加150个基点。”

　　值得一提的是，记者8日从接近央行的人士处获悉，上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点。

　　对于上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点，相关消息人士解释，上海这一做法主要是考虑到改革之前，上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个基点，对于市场会有比较大的影响。

　　LPR传导尚需时间

　　据上海证券报，记者从多位银行分支行行长处获悉，目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。

　　某城商行沿海省会城市支行行长表示，因为新的个人房贷利率形成机制刚开始执行，目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求，当天接到上级行的通知是，保持与此前相同的最低贷款利率绝对值不变。

　　上述人士解释道，目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订，但具体的加点数值，是通过“老办法”确定的利率，倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如，此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上，以此前4.9%的贷款基准利率计算，上浮10%为5.39%，以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值，也就是54个基点。

　　尽管传导尚需时间，但总体而言，个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院监测的数据，北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。

　　从具体银行在全国的布局看，招行已在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放，并顺利度过了新一期LPR报价的更新，新贷款平稳完成转换。

　　对个人房贷选择、月供等影响几何？

　　据经济日报，个人房贷利率“换锚”后，对个人房贷选择、月供等影响如何？据悉，“换锚”后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。

　　如果选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的，贷款利率由LPR加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整，利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，贷款利率、月还款额不会按月调整变化。

　　如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为3年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”，如起息日为2019年10月28日，贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

　　那么，存量房贷利率如何“换锚”？10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的，应参考LPR定价。据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但不管怎样，会坚持保护借贷双方合法权益的原则。

　　房贷利率存在进一步下调的可能

　　据第一财经，从全国主要的一二线城市看，目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动，但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3bp；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2bp。

　　房贷利率换锚后，LPR每月20日会公布一次，理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量，因此，利率后续存在调整的可能。购房者还关心，未来房贷利率可能出现怎样的变化？

　　央行公告明确，LPR执行后，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　易居研究院智库中心研究总监表示，就目前而言，LPR不会有太大的变动，基点在短期内也不会有太大变动，如何调整的关键还要看贷款合同约定。“如果约定每年调整一次，那么到期的时候，就会根据‘新LPR+老基点’来调整，一年内并不会变动；如果约定30年不调整，那么就相当于一直不变了，即‘老LPR+老基点’。”

　　对于各大商业银行而言，其将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示，后续各行利率自行调整的空间会更大。

　　另从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，国内降息预期同步增强，将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析，房贷政策短期内不会放松，但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。

　　央视调查：良好信用记录对房贷利率影响更大

　　据央视，在申请房贷时，有些人会很容易批下来，而有些人则会发现，自己的房贷利率比别人高出不少。银行人士提醒，相对于贷款市场报价利率对房贷利率的影响，其实个人信用记录对房贷利率的影响要更大。

　　浙商银行首席财务官景峰指出，底线的要求我们基本都是按照当地最低利率，但是其实具体到每笔业务上，起决定性作用的，还是客户他自身的信用资质，所以这个得因人而异。

　　景峰介绍说，目前各地银行公布的房贷利率，其实只是实际发放贷款利率的下限，也就是最低值，如果你信用不好，往往得不到最低的房贷利率。

　　一般来说，有贷款没有按时归还的记录，就会直接影响个人征信。你在任何一家金融机构的违约记录，都会被上报到央行的征信系统里。下次，无论你在哪家银行申请房贷，银行都会根据这个不良信用记录，提高房贷利率，甚至是拒贷。最常见的不良信用记录就是信用卡逾期。

　　兴业银行计划财务部副总经理官文元认为，有些消费者信用卡刷卡消费的时候，比较潇洒，但在还款的时间里，忘了还款，过了还款期，之后也把钱还上了，但是这样也会形成一个不良的信用记录。

　　银行人士还提醒，在等额本息还款模式下，如果你签的房贷重新定价周期是一年，那么一年内无论市场利率怎么变，每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时，房贷月供就可能会发生变化，这时就要关注一下变化后的还款额，以免因还款不足影响自己的信用记录。

责任编辑：张译文