存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子？ 继新增贷款参考LPR（贷款市场报价利率）定价后，存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前，存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。 而在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例，对于购房者来说，定价基准改变后，房贷是不是也要发生变化了？事实上，购房者不用有过多担忧，央行强调，此次定价基准转换，存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。 存量贷款定价基准转变 根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。 公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需要借贷双方协商确定，转换起始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完成。 另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。 中国民生银行首席研究员温彬表示，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。 具体来看，定价基准转换有两种方式，一是转成以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），且加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。至于选择哪种方式，贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是，如果选择将定价基准转换为LPR，那么加点数值也可由双方协商确定，但商业性个人住房贷款除外。 交行金研中心高级研究员陈冀提到，“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率，优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。 此外，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 对于推出此次转换的考虑，央行称，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革，将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 陈冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出，但是由于存量贷款的合同效应，近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著，加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。 在东方金诚首席宏观分析师王青看来，这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上，在今年三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”，因此这一结果并不出乎意料。“不过，公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。 本次转换对个人影响较小 在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式，即LPR加点和固定利率。 对于LPR加点，央行要求，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3~8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理。 举例而言，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 对于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 由此，此次转换中，不管是选择哪种方式，房贷利率水平基本不变。 不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言，之后房贷利率可能将发生变化。温彬称，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为0.59%的点差已经固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。 温彬还提到，但如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。 而关于后期LPR的走势，王青称，总体上看，未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势，这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道，“自8月LPR报价机制改革后，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”[详情]
如何有效投资房产？来新浪理财大学，听北京大学金融学教授徐远讲《房产投资42讲》。 原标题：@房贷一族！房贷利率“重新定价”了！怎么选更划算？一文看明白→ 近期央行发布公告，宣布从明年3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。这一转换意味着什么？将对房贷族产生怎样的影响？ 新政主要影响谁？ 记者梳理发现，此次央行新政主要影响的是2020年前购房，使用商业贷款，并且参考贷款基准利率定价的购房者。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进：除了今年8月份以来，按LPR改革定价的那一部分不算，普遍现在大家在银行已经办理的按揭贷款都属于存量的按揭贷款，贷款利率公式的计算在明年都会进行这样的调整。 那么具体怎么调整呢？ 简而言之，央行其实给2020年前的购房者出了一道选择题，购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准： 选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变。 选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进： 购房者他可能会问，那么我是不是向银行还的钱每个月都是不一样的，我认为不必担心，虽然LPR每个月公布的数据是变的，但是你跟银行默认的变动周期最少是一年。 选择哪种更划算呢？ 专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。 中国银行研究院首席研究员 宗良：从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。 假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么这个时候我们认为，按照LPR加点的方式来选择，可能最为有利。[详情]
原标题：利率“换锚”，降息可期——点评存量浮动利率贷款定价基准转换 来源：泽平宏观 文：恒大研究院 任泽平 贺晨 石玲玲 刘宸 王孟嫫 事件 2019年12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，人民银行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告。 解读 一、核心观点： 我们在市场上最早提出“经济形势严峻”“该降息了”，引发市场降息大讨论，我们认为“拿掉猪以后都是通缩”“不能为了一头猪牺牲整个国民经济”。 730政治局会议释放“不一样的宽松”信号，8月17日央行推动LPR改革以降低实体经济利率，9月16日通过全面降准+定向降准投放基础货币9000亿。9月20日，央行LPR改革后迎来第二次报价，贷款市场报价利率1年期LPR下降5个BP。11月5日央行调降MLF利率，11月18日央行4年来首次下调7天逆回购利率，11月20日下调1年期、5年期LPR利率报价，12月18日4年来首次下调14天逆回购利率。12月28日宣布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，进一步疏通货币政策传导机制。面对“应对短期经济下行压力加大”和“防止通胀预期发散”，货币当局把稳增长放在了更重要的位置。 本次存量贷款利率换锚旨在推进利率市场化“两轨并一轨”，先增量、后存量渐进式改革，有效保障了贷款合约基准的平稳转换，主动为实体经济降成本打开新空间。8月17日央行公布的LPR改制方案仅针对新增贷款，12月末近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，好于预期。此次LPR换锚转向存量贷款是对LPR改革的进一步深化与落实。此外，此前“小步快跑”式降息仅针对新增贷款，并未有效降低实体经济融资成本，9月末一般贷款加权平均利率较6月末不降反升2BP。本次存量换锚有助于疏通货币政策传导机制、进一步推动实体企业降成本。 具体来看，存量浮动利率贷款换锚具备三大特点：统一定价锚、方法可选、差异化定价居民房贷和企业贷款利率。从时间节点来看，2020年8月31日后，LPR将成为新增、存量浮动利率贷款的统一定价锚，届时贷款基准利率或退出历史舞台。从定价方法来看，存在固定利率和LPR加点两种选择，由金融机构和贷款客户协商决定。从差异化定价来看，住房贷款利率最早在2021年初下降，企业中长期贷款在协商原则下短期内不具备大幅下行空间，且取决于银行和企业的议价能力。新方案延续房地产调控思路，继续巩固房地产与实体企业之间的“防火墙”，落实“房住不炒”政策基调。 从影响来看，实体经济是本次换锚的主要受益者，但换锚本身并不意味着存量企业中长期贷款利率立刻下行，居民房贷短期维持平稳，但预期改善有望促进消费和实现“三稳”，商业银行净息差收窄有待于结构性货币政策发力。对企业而言，由于企业贷款定价是参考LPR的期限品种、加点数值等由借贷双方按市场化原则协商确定，受益程度较大程度上取决于企业议价权。当前经济金融形势严峻、信用分层，民企和小微企业议价能力不强，短期内受益程度仍待观察。对居民而言，2020年换锚后的存量房贷利率将持平于2019年既定利率，但预期改善有望促进消费和实现“三稳”。对商业银行而言，贷款合约切换将降低其资产端收益率，净息差收窄将对信用扩张带来压力，未来或将通过定向降准、降低政策利率、支持银行补充资本金等措施配合银行降负债成本，进一步引导LPR下行。 预计中国经济将在2020年前后再下台阶，步入“5”时代。每个阶段的宏观经济形势都有一个主要矛盾，要抓主要矛盾，当前宏观经济形势的关键是经济下行压力持续加大，“拿掉猪以后都是通缩”，要把稳增长放在更加重要的位置。短期经济的主要矛盾是总需求不足，需加强逆周期调节，财政、货币、汇率等政策协同发力，财政优于货币，货币优于汇率。长期矛盾是供给侧改革不到位、全要素生产率有待提高，以第二次入世的勇气，推动新一轮改革开放，通过市场化导向的改革开放释放微观主体活力，重振中国经济信心。 建议2020年货币政策进行正常的逆周期调节，不大水漫灌，该降息降息，通过小幅、高频、改革方式降息，引导实际利率下行。疏通利率的传导机制，改善流动性分层，消除所有制歧视，纠偏房地产融资过紧，对刚需和改善型需求给予重点保障，从宽货币转向宽信用。 二、12月28日，央行宣布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。本次换锚具体规定了时间节点、定价方法，并差异化区别商业个人房贷和企业中长期贷款的定价准则。 “两轨合一轨”，2020年8月31日后LPR利率将成为统一定价锚。 从转换时点来看，新增浮动利率贷款定价基准自2020年1月1日起必须锚定LPR，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日开始，原则上要求在2020年8月31日前完成，这意味着2020年8月31日后，贷款基准利率将退出历史舞台，LPR成为统一定价锚。 从定价方法来看，存量定价基准转换存在两种方式，由金融机构和贷款客户协商决定。一是转换为LPR加点，加点数值在合同剩余期限内固定，加点可为负值，反映传统模式下的利率折扣。二是转换为固定利率，定价基准只能转换一次，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。利率下行周期下，预计贷款客户选择LPR加点的概率更大，从而享受LPR报价下调过程中综合利息支出的下降。 从差异化定价准则来看，央行延续前期房地产调控思路。住房贷款利率最早在2021年下降，企业中长期贷款在协商原则下不具备大幅下行空间，企业、银行的议价能力不同，企业受益程度或出现分化。1）商业个人房贷方面，固定利率模式下转换后的利率水平等于原合同最近的执行利率水平；LPR加点模式下，固定点差等于原合同利率与2019年12月五年期LPR报价差值，且重定价周期限定为最短一年。以一年期定价周期为例，新房贷利率=上一年12月5年期LPR（可变）+（老贷款利率-2019年12月5年期LPR）（不变），这意味着存量房贷利率在2020年维持不变，最早或能于2021年下降。2）企业中长期贷款方面，LPR加点和固定利率两种模式下，重定价周期和重定价日、加点数值或转换后的固定利率水平均由借贷双方协商决定，取决于双方的议价能力。我国信贷市场供需格局决定了换锚后企业中长期贷款利率不具备大幅下行空间，尤其是中小、民营企业贷款利率下行空间仍然有限。前期LRP改革后，1年期和5年期LPR分别用于引导短期信贷、房贷和基建等长期贷款，改革至今，1年期LPR利率累计下调16个BP，5年期LPR利率累计下调5个BP，起到了较好的隔离作用。本次新定价方案中，延续前期房地产调控思路，继续建立房地产与实体企业之间的防火墙，落实“房住不炒”政策基调。 三、本次贷款合约换锚旨在深化利率市场化改革“两轨并一轨”，先增量、后存量的渐进式改革，目的是保障贷款合约基准的平稳转换，并加强实体经济融资成本与政策利率的联动，为降成本打开新的空间。 本次存量贷款换锚旨在进一步推动利率“两轨并一轨”，先增量后存量的LPR渐进式改革路径有效保障了贷款合约基准的平稳转换。8月17日，央行发布贷款市场报价利率（LPR）形成机制，贷款的锚定基准从过去的贷款基准利率转变为LPR，LPR=MLF+加点，其中加点幅度取决于18家商业银行的自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素，利率市场化程度大幅提升。不过8月LPR改制仅针对新增贷款，存量贷款仍然锚定贷款基准利率，并且未强制商业银行运用LPR，属于前期的推广普及期，使商业银行、企业完善和适应LPR的利率定价形式。实际效果看，LPR推广和普及成效显著，央行披露数据显示，9月末商业银行发放贷款中LPR运用占比达到56%，12月末接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，因此当前LPR改制从普及推广过渡到存量换锚阶段。当前存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，MLF利率下调难以传导至实体经济。本次存量贷款换锚旨在疏通利率市场传导渠道，未来MLF、OMO降息能够使存量贷款同步受益，增强货币政策宏观调控能力。此外，前期新增贷款LPR定价机制的成熟也为商业银行积累了丰富的经验，渐进式改革确保了贷款合约基准的平稳转换。 此前“小步快跑”式降息并未有效降低实体经济融资成本，9月末一般贷款加权平均利率不降反升2BP，本次存量换锚将疏通货币政策传导渠道，为降低实体经济融资成本打开空间。2019年下半年以来，央行以LPR改制为切入点，推行“改革式、结构式与渐进式”降息，降低实体经济融资成本，对冲宏观经济下行压力。然而仅针对新增贷款的LPR改制影响范围小且效果弱，此前我们报告《这是新型降息，不是传统降息——降息大讨论之二》（10月31日）测算显示，LPR降息11BP短期内效果仅为传统降息25BP的1%，1年后降息效果逐渐释放，但也仅有传统降息的20%。此外经济下行带来的信用溢价上升进一步推升了企业的融资利率。9月末一般贷款加权平均利率甚至小幅上升2BP，显示实体经济并没有享受到“小步快跑”式降息的红利。本次央行存量贷款换锚实现MLF与存量贷款利率的联动，未来MLF降息和LPR加点降低将使所有的贷款合约受益，货币政策逆周期调节能力明显提升，企业利息费用减少将增厚企业利润，助力投资回暖。 四、从影响来看，换锚后实体企业受益，但换锚本身并不意味着存量企业中长期贷款利率立刻下行，且企业受益程度和范围仍取决于企业性质和议价能力；居民房贷利率2020年维持稳定，但预期改善有望促进消费和实现“三稳”；商业银行贷款资产端收益率下降，净息差收窄将给信用扩张带来压力，政策将进一步发力支持银行降低负债成本、补充资本金。 对企业而言，本次存量贷款换锚或有受益，能够改善企业投资预期，但受益程度和范围仍取决于企业性质和议价能力。测算显示，存量贷款换锚后，若LPR降息5BP，企业短期经营贷款和企业中长期贷款分别降低利息支出154亿元和284亿元，而此前仅针对新增贷款的LPR降息仅能节省利息支出16.8和9亿元。换锚后企业贷款合约将紧随MLF利率变动，考虑到海外全球降息潮以及国内稳增长主基调，2020年MLF仍有降息空间，企业贷款合约利率将随之下调，企业融资成本有望降低。此外考虑到2019年下半年以来央行频繁降准降息，货币政策趋于宽松，商业银行缺乏优质投向项目，双方利率协商有望降低优质客户的融资成本。但是，真实的降成本效果仍然取决于企业类型和议价能力，除房贷外其他贷款由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，因此国企、龙头企业等议价权强的企业将受益更多，而民营企业、小微企业议价能力有限，贷款利率可能出现进一步分化。 对居民而言，2020年房贷利率与前期签订利率持平，但预期改善有望促进消费和实现“三稳”。根据央行公告，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年，并且重新约定的加点数等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，这表明2020年换锚后的存量房贷利率将持平于2019年既定利率，居民房贷利率最早于2021年下调（2021年利率基准为2020年12月的5年期LPR利率）。短期内存量房贷利率将不会受益于LPR利率下调，“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调不变。但2021年起存量房贷利率将与LPR联动，在整体利率下行的背景下，一方面居民利息支出减少的预期将助力消费回暖，另一方面房地产市场调控有望回归中性实现中央经济工作会议的“稳地价、稳房价、稳预期”目标。 对商业银行而言，贷款合约切换将降低其资产端收益率，净息差收窄带来信用扩张压力，央行或通过降准、降低MLF和OMO利率、支持商业银行补充资本金等措施来降低商业银行负债端压力。贷款合约换锚以贷款为切入点推进利率市场化改革进程，这将降低实体经济融资成本，但商业银行资产端和负债端利率错配将给信用扩张带来压力。传统降息使商业银行资产端、负债端利率同向且同幅度变动，LPR以MLF为锚，但MLF在商业银行负债端占比较小，存款刚性使得银行负债成本难以下行。存量贷款合约换锚后，若MLF降息，资产端降幅将远超负债端，净利差收窄或将削弱商业银行的信贷投放意愿。因此本次存量贷款合约换锚后，商业银行净息差承压，在短期内难以完全实现存款利率市场化条件下，央行需要通过降准、降低OMO利率、支持商业银行补充资本金等措施来降低商业银行负债端压力。 五、建议2020年货币政策进行正常的逆周期调节，不大水漫灌，该降息降息，通过小幅、高频、改革方式降息，引导实际利率下行。疏通利率的传导机制，改善流动性分层，消除所有制歧视，纠偏房地产融资过紧，对刚需和改善型需求给予重点保障，从宽货币转向宽信用。 货币政策方面以我为主，服从于国内经济形势和改革发展大局，适时适当降准，辅以TMLF、MLF、OMO、再贷款再贴现等结构性货币政策工具，以缓解企业融资难题，解决流动性分层困境。小幅、高频、市场化、改革式降息，通过降低OMO、MLF等政策利率，引导贷款利率、债券利率和企业实际利率下行；此外，由于MLF影响数量和范围有限，建议继续探索DR007、3个月期Shibor利率成为利率市场化的引导，继续推动利率市场化向纵深发展。 宽货币到宽信用传导方面，继续推动金融供给侧结构性改革，打通信贷渠道、利率渠道、资产价格渠道以及预期渠道。（1）信贷渠道：匹配金融结构与经济结构，构建多层次、广覆盖、有差异的银行体系和信贷市场体系；（2）利率渠道：健全LPR在市场利率中的引导作用，降低实体企业融资实际利率，发挥利率渠道与信贷渠道的联动效应；（3）资产价格渠道：建设多层次资本市场，实现风险和收益的有效匹配，减少对于银行信贷依赖度，支持通过高风险偏好的风投资金，支持新经济融资；（4）预期渠道：继续保持央行与市场积极深入的沟通，强化信任，加强对货币政策传导的积极引导作用。 房地产政策方面，建议2020年从过度收紧回归中性稳定，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”。老成谋国是时间换空间，一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发重大金融风险。过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑，而且加重经济金融风险。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业，带动的上下游产业链条较长，有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能，回归居住属性和制造业属性。不要从一个极端走向另一个极端，从放水刺激到过度收紧。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推动住房制度改革和长效机制，关键是金融稳定和人地挂钩，促进房地产市场平稳健康发展。 最根本还是要扩大改革开放，放开市场准入，恢复企业家信心，激发新经济、服务业等新的经济增长点，调动地方政府和企业家积极性。我们建议财政优于货币，减税基建降息降准，第二次入世。2020年财政政策要更积极，平衡财政转向功能财政，上调赤字率和专项债发行规模，赤字和专项债达到两个“3万亿”，支持减税和基建，放水养鱼，扩大内需。在货币政策效果有限的情况下，财政政策应承担更大责任，且财政政策是结构性政策，可以解决货币政策难以解决的结构性问题。 第一，适度扩大赤字尤其是中央财政赤字，赤字率可突破3%，赤字总额3万亿，为减税降费和增加支出稳基建腾出空间。 第二，增加专项债额度，从2019年的2.15万亿上调至3万亿。尽快修改地方债务终身追责，允许人口流入的都市圈和区域中心城市进行适度超前的基础设施投资。 第三，优化减税降费方式，从当前主要针对增值税的减税格局转为降低社保费率和企业所得税税率，提升企业获得感。 第四，增加国有企业利润上缴比例，避免财政收入增速下行背景下地方政府出现“乱收费”等恶化营商环境的行为。 第五，削减民生社保之外的开支，精简机构人员，优化支出结构，提高财政支出效率。 第六，改革财政体制，给地方放权，稳定增值税中央和地方五五分成，落实消费税逐步下划地方。[详情]
原标题：央行宣布贷款利率大调整 你的房贷合同要改了 来源：每日经济新闻 每经记者 边万莉 每经编辑 廖 丹 日前，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。 公告表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。其中，商业性个人住房贷款定价基准转换应在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。 明年8月底前完成转换 为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。其中，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 记者注意到，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。同时，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。 具体来看，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。此外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。 定价基准如何转换？ 据了解，公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。具体来看： 1、定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；2、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；3、转换时点利率水平保持不变；4、借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。 值得一提的是，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月到8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。 央行有关负责人表示，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。 在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。[详情]
原标题：存量房贷利率怎么调？央行发公告 来源：北京青年报 今年8月17日，央行宣布完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率（LPR）定价。但存量贷款的利率当时并未调整，仍按原合同约定执行。12月28日上午，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜正式发布公告。根据公告，明年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。转换工作原则上应于明年8月31日前完成。 变化 保护借贷双方利益 推进定价基准平稳转换 所谓“存量浮动利率贷款”，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。公告要求，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。 2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。央行有关负责人指出，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，人民银行发布了公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。 定价基准只能转换一次 于明年8月31日前完成 公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。 中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。 央行公告称，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 解读 在明年3至8月间转换 加点数值不受时点影响 央行有关负责人解释称，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3至8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR（5年期以上LPR为4.8%）和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。 定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。 折扣不同加点数也不同 房贷利率预计轻微下行 据了解，目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同，都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度，每年1月1日重定价时，浮动比例都保持不变。但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠；2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。2017年之后，各个城市各家银行的房贷利率差异加大，首套房贷利率有9折的，有9.5折的，有基准的，还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%，有的是上浮20%。在北京地区，最近的存量浮动利率房贷一般是基准利率上浮10%，二套房贷款利率为基准利率上浮20%。 由于原来的浮动比例不一样，转换后的加点数也肯定不同。北京青年报记者计算了一下各种情况下的加点数，发现之前只要享受过折扣的，加点数都为负值：7折的-137个基点、8.5折的-63.5个基点、9折的-14.5个基点；没折扣甚至上浮的都要加基点：基准利率+10个基点、1.1倍的+59个基点、1.2倍的+108个基点。 中原地产首席分析师张大伟表示，按照央行的转换规则，转换后的最新利率也与原来老合同的执行利率一样，下次定价要等到2021年了，所以2020年之内，存量房贷客户的执行利率不会变化。因此短期而言，这一政策转变对购房者基本没有影响。但值得注意的是，今年11月20日5年期LPR首次降低，引导社会资金成本走低，在当前经济形势下，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。 整体看，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。 安排 银行要尽快制定存量房贷 定价基准转换工作计划 央行有关负责人表示，转换后利率的加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。 公告要求，中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构按照统一部署，妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。 除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。 文/本报记者 程婕 统筹 余美英 举例说明 加点数值如何计算？ 央行有关负责人昨日举例具体说明如何在合同转换时计算LPR的加点数值。若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。[详情]
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