房贷算法要变了 我们手把手教你算

　　原标题：房贷算法要变了！看不懂，也不会算？我们手把手教你

　　十年前，李小姐在北京买了一套房，并幸运地赶上了房贷利率打折，即基准利率打7折，只有3.43%！（刚买房的人不要羡慕嫉妒哈=^^=）

　　而南京的张先生2018年刚买上房，按首套房贷利率较基准利率上浮10%，为5.42%。

　　然而，周六一早，北京的李小姐、南京的张先生的微信朋友圈同时被一条房贷利率换“锚”刷屏了。

　　原来，央行28日上午发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。

　　至于之前签的房贷利率怎么调？央行给出了明确的切换方法。

　　然而，大家都不是搞金融的，认识“基准利率”但未必都认识LPR，买房的人们是一脸懵，包括李小姐和张先生在内的群众纷纷表示：看不懂！

　　按照要求，在转换时点的利率水平应保持不变，但是否就意味着以后就是固定利率了？先买房的李小姐未来在LPR浮动时还能享受到3.43%的低利率吗？后买房的张先生，还有机会房贷利率低一点吗？

　　这还真是个算术题。

　　具体怎么算？

　　个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，属于浮动利率，即锚定一个固定的标准利率，然后上浮或打折。以前锚定的是基准利率，现在是LPR。

　　LPR是什么？简单理解：就是一种每个月公布一次的贷款市场报价利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

　　看起来比基准低一丢丢，但 LPR的浮动频率较高，那未来你的房贷利率会随之变动很大吗？

　　央行这次释放的信息有两个关键点：

　　一是：借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

　　二是：存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的，在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

　　翻译成大白话即：

　　房贷利率不挂钩基准利率了，挂钩LPR，你有两种选择：

　　一是选择固定利率，以后还房贷期限内就不浮动了；

　　二是从基准利率切换LPR，把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值。以后LPR变化了，就用新的LPR价格加这个差值，得出最新的房贷利率。

　　什么意思？我们直接来算账。

　　案例一：买房早，赶上打折的

　　央行要求，在转换时点的利率水平应保持不变，这就催生了一个等价公式。即李小姐之前享受3.43%的房贷利率水平，在明年切换时依然维持3.43%，只是“基准换LPR、折扣换差值”。

　　等价公式为：

　　上下相等，这里的X就是要算出的差值，我们把数值套进去，一目了然：

　　得出X是1.37%

　　那么，以后未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为：

　　不是说好转换时点利率水平保持不变吗？

　　对，但只是在基准转换LPR时不变，也就是说在选择是否切换时，换算后的利率与原利率相同。也就是这次选择转换时，加点数值将在合同剩余期限内固定不变。

　　什么时候转换？

　　央行规定，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月至8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

　　案例二：晚买房，遇上基准上浮的

　　与大多数这两年买房的年轻人一样，张先生买房时已经处于楼市调控期了，各城市的房贷利率的优惠几乎不见踪迹，相反都在基准上上浮。他的房贷利率是基准上浮10%，即：

　　得出的差值X是0.59%

　　那么，未来不论LPR怎么变动，张先生的实际住房利率为：

　　LPR怎么变动会影响两者的房贷利率？

　　在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

　　如果选择房贷利率切换LPR，假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

　　变化为：

　　李小姐的房贷利率为：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（当前房贷利率）

　　张先生的房贷利率为：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （当前房贷利率）

　　同样，假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.5%。

　　变化为：

　　李小姐的房贷利率为：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（当前房贷利率）

　　张先生的房贷利率为：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （当前房贷利率）

　　两种变化，一目了然。

　　两个例子，你看懂了吗？

　　房贷期限一般是20年左右，在如此长的期限内，LPR的浮动具有不确定性。如果你的情况与上述两位雷同，你会怎么选择？

　　对此，中国民生银行(4.090, -0.01, -0.24%)首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

　　什么时候重新定价？

　　LPR是每个月浮动，是不是房贷利率每个月也浮动？

　　不是。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

　　其中，重定价周期最短为1年，也就是说，如果你嫌麻烦，你可以选择3年或5年一切换。

　　目前，银行的人已经在行动了吗？

　　记者联系多位银行个贷部经理。他们均表示，等接到行里通知后会向客户发送相关信息。

　　对银行而言，房贷利率换“锚”，他们要忙起来了。

　　截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

　　编辑：颜剑

责任编辑：李铁民