原标题：债主上门维权！又一家百强房企，暴雷了
来源：西部城市
文丨楼叔
地产调控持续收紧，又有房企暴雷了。
近日，因实地地产集团商票逾期拒付，供货商和持票人前往广州富力盈凯大厦维权的消息，在网上广泛传播。
7月27日，实地集团回应称，目前实地已与持票人就商票逾期问题达成共识，妥善解决了问题。
但事实上，近几个月来，这早已不是实地地产第一次陷入商票逾期兑付风波。而结合其堪忧的债务情况看，此次维权闹剧的解决，并不意味着危机的解除。
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更讽刺的是，和实地地产有着千丝万缕联系的富力地产，也在27日发布公告称，与实地无债务及股权关系，意图紧急切割，避免遭受连带影响。
那么，作为曾经的百强房企，实地地产为何会走到这一步？
01
在今年5月，实地地产就因为连续两次商票逾期拒付，引发市场广泛关注。
在此前的风波中，实地地产解释称，是因为收款方之一涉嫌诈骗，所以暂缓支付。但最终实地地产还是100%承兑，化解了风波，阻止了风险的扩散。
根据当时的报道，实地于5月-7月期间还将有若干笔票据到期，其中5月仍有三笔、6月有一笔，7月则多达9笔。从到期商票票据看，这次再度违约暴雷，可以说是早有伏笔。
这次实地地产和债主们的冲突，明显要更激烈些。
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不仅网上有很多人晒出了违约拒付的商票，线上讨钱；还有不少供应商和持票人，跑到实地地产的广州总部，穿着“实地还钱”的短袖线下维权，维权现场更是爆出激烈的肢体冲突。
有消息称，“实地方面称要和持票人谈7折回收票据，打折清偿债务”。这样的解决方案，似乎没有能够平息维权怒火，现场冲突多少能说明谈判的情况。
值得注意的是，从网友晒出的商票看，此次违约所涉及的还包括不少小额商票，比如微博网友“ytmfwfnh”爆料称，其持有两张合计25万元的商票，实地直接拒绝兑付。
这些细节如果属实的话，那意味着，实地地产的资金状况，确实是相当紧张。
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至于富力地产的紧急公告，也不难理解。
虽然实地集团董事长张量是富力地产集团董事长张力之子，但富力自身的财务状况都比较糟糕，要避免受到牵连，自然得火速切割。
而对于实地地产来说，“老爹”的这份公告，无疑让其处境更困难。
尽管实地方面对外表示风波已解决，但连续的商票逾期，多少会加剧市场的担忧情绪。
房地产本身是资金密集型行业，开发商最怕的就是资金链危机，如果各路债主们对实地地产的兑付和偿债能力持消极预期，那么恐慌情绪一旦传导，后果可能会更严重。
02
为何实地地产会频繁陷入商票违约危机？这还要从它的扩张发展史说起。
公开资料显示，2006年张量创办地产平台，在发展早期，富力地产为它的起步提供了重要帮助。
不过直到2015年，张量才宣布要“增加非富力业务，打造自己的品牌”，并将地产平台更名为实地地产。
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从独立发展扩张的时间点来看，实地地产的起步算比较晚的。所以，为了抓住行业风口，近些年来实地地产开始加速扩张，并且在2018年定下了1200亿元的销售目标。
为了快速做大规模，实地地产招兵买马，从各大房企挖来了一批明星经理人，包括在百度一度被视为李彦宏接班人的李明远，打造出明星高管团队。
拿地方面，也是不惜重金。以2020年为例，实地地产在重庆、昆明、佛山、惠州等地陆续出手，以350万平方米拿地面积位列榜单第51位，总拿地金额 85 亿元，跻身前100名。
实地地产的规模扩张举动，一度带来了销售额的显著增长。据媒体报道，2015年实地年销售额15亿元，2016年销售额突破100亿元，2017年则达到201.1 亿元。
但这样的业绩增长，却只是昙花一现。招股书显示，2018年和2019年，实地地产的销售额不升反降，分别下滑到158 亿元、119.6 亿元。
来源：招股书
克而瑞数据显示，2020年，实地地产的全口径销售额为257.4亿元，正好位列第100名。距离此前提出1200亿元目标相距甚远。
在销售增长乏力的同时，实地地产曾经招募来的明星高管团队，也纷纷走人，以至于今年年初被曝13位高管先后离职。
对此，实地地产回应称，并非是集中离职，并且“大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因个人原因辞职”。
但如此高的人员流动率，也足以看出其内部的业绩压力和发展困境。
03
去年5月，实地地产曾向港交所递交招股书，冲刺IPO。
为了体现业务特色，实地地产在近几年不断强调自己的科技元素（比如前面提到的招来百度的李明远），对外打响智慧人居的概念。
但科技、智慧的外包装，并不能改变它是房地产企业的本质，所以也未能给它的IPO之路带来根本性的加持，两次递交招股书都以失败告终。
实地地产上市闯关失败，并不让人意外。
首先从销售看，实地地产的增长空间明显存疑。
从2017年突破200亿元，到今天实地地产还在200亿元的门槛打转，这样的体量，在千亿房企一把抓的行业里，毫无存在感可言。
更重要的是，在三道红线出炉、房地产行业加速去杠杆的背景下，实地地产的债务情况，可以用极其糟糕来形容。
招股书显示，2017年到2019年，实地地产的资产负债率分别为 99.67%、97.81%、94.02%；净负债率更是分别高达 3809%、533% 和 225%。
对照资产负债率70%、净负债率100%的红线标准，实地地产可谓严重超标。当然，这并不是2020年的数据，但它要在一年之内调整过关，概率可想而知。
来源：克而瑞
高速拿地扩张之下，实地地产的经营活动所得现金流量净额，同样严重缩水，由2017 年的25.2亿元，急剧减少至6.6亿元，到了2019 年现金流量净额仅有2.2亿元。
营业收入方面，2017年到2019年分别为38.7亿元、63.7亿元、83.2亿元，归母净利润分别为3.2亿元、8.2亿元、7.3亿元。增收不增利的特征明显。
盈利能力的不足，债务压力的高企，正好解释了为何实地地产会屡次陷入商票违约风波。
实地地产宣称，“已经和持票人达成共识，妥善解决了问题”，但后续接连到期的债务，无疑会给它不断制造压力。
值得一提的是，行业监管部门日前要求，将房地产企业的商票，也纳入到三道红线的监控范围。对于实地地产这样的未上市房企来说，又是一次重大的利空。
在内忧外患之下，实地地产能顺利过关吗？
责任编辑：尹悦
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