加拿大的房产还能买吗？

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 蔡卫国

　　2010年加元对人民币的汇率大约在1:7，目前的汇率则徘徊在1:5，人民币对加元实际升值了40%。而同期，多伦多的房产虽然涨势凶猛，也只录得38%涨幅。对于用人民币购房的华裔移民买家来说，现在的房产价格和2010年几乎是一样一样的，可能还有点找头。

人民币对加元猛涨：加拿大的房产还能买吗？

　　过去15年间，加拿大的房产，尤其是多伦多，温哥华等华人喜爱的城市，房价猛涨。很多华人移民很懊悔，如果当初咬咬牙，狠狠心，在多伦多买一套独立屋，现在肯定变成百万富翁了(按照多伦多地产当局的统计数字，多伦多独立屋的平均价值已经超过了100万加元)。

　　过去一年间人民币对加元飙升的汇率，还真让回到过去买房这种白日梦成了现实。2010年加元对人民币的汇率大约在1:7，目前的汇率则徘徊在1:5，人民币对加元实际升值了40%。而同期，多伦多的房产虽然涨势凶猛，也只录得38%涨幅。对于用人民币购房的华裔移民买家来说，现在的房产价格和2010年几乎是一样一样的，可能还有点找头。

　　即便如此，现在购入加拿大房产是个好主意吗？

　　一、政府、央行[微博]和研究机构齐声说NO

　　前几天，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)公布了截止15年4月份的最新地产数据，加拿大的平均房价比去年同期大涨了9。5%，尤其是温哥华和多伦多两地，量价齐升。

　　但就在这份形势一片大好的报告发布当天，加拿大央行就给浇了一盆冷水，对公众表示，担心房产市场价格”修复”(correction)。“修复”是个股市用词，通常指价格下降10%。比”修复"更糟的就是”熊市”或者崩盘，意味着价格会下调20%以上。。央行此前只是认为房产市场会”软着陆"，这次放价格”修复”的重话，在警告房价过热上大大提升了调门。

　　加拿大政府对房产市场更是忧心忡忡，一直担心加拿大房产市场会重蹈美国次贷危机。在2014年年中的时候，财政部长就对几大银行喊话，劝诫他们不要在房产贷款利率上打价格战，给房产市场火上浇油。但财长的这番言论，严格来说是”手伸得太长"，各家贷款机构给了他两个月面子之后，继续我行我素，该促销促销，该降息降息。

　　政府对此也没有太多办法，只能指示加拿大抵押和住房公司(这是一家政府机构，职责大致相当于美国的两房，负责房产贷款保险)上调房产贷款保险的使用条件和价格，试图把一些不合格的贷款购房者拒之门外。

　　研究机构们对加拿大的房产市场也众口一词的不看好，经合组织(OECD)和国际货币基金组织[微博](IMF[微博])，外加一些加拿大银行自身的研究报告，都认为加拿大的房产市场过热，房价被高估25-50%不等，齐声呼吁加拿大政府应该出手防止过热。

　　而最近，一些国际财经媒体也加入了唱空加拿大房产市场的合唱。一周前，英国权威杂志“经济学人”(The Economist )就撰文称，与加拿大人的收入相比，房价被高估了35%。而如果用房租水平作为基准，则房价被高估了89%。

　　总而言之，无论怎么看，房价都是有泡沫了。但看起来，政府和央行的警告和抑制措施，都没有产生太多作用，更有消费者在网上发文，懊悔听了政府的劝诫，称跟政府对着干就好了。

　　二、小城市房价已率先开始调整

　　但是政府和央行的一堆专家显然不是笨蛋，独立的经合组织和国际货币基金组织的经济学家不是庸才，受益于蓬勃发展的房产市场的几大加拿大银行的研究机构，更不会有什么动机去唱衰房市。事实是，翻开加拿大地产协会的数据细细观察，就发现欣欣向荣市场下的无数静悄悄的裂缝正在肆意扩张。

　　首先，撇除多伦多和温哥华两大热点市场，全加的房价走势同比只上涨2.4%。和前些年涨幅相比是大幅放缓。

　　其次，有些大城市，虽然房价还在上涨，例如卡尔加里和埃德蒙顿，但成交量较一年前下降了20-30%不等。

　　再次，一些小的都市区，房价已经开始率先调整了。笔者所在的里贾那市，是萨省的首府，第一季度的房价平均下跌了5。9%。而过去十年间，该市的房价涨幅远超多伦多，再糟糕的房产，价格都翻番了。即便是2014年的第四季度，也还录得了不菲的涨幅，但转瞬之间房价就开始跳水。上上周，笔者看到一家全国性开发商在当地最大报纸上打出的广告，30万左右的房产，立刻劲减3万。那可是10%的折扣！ 有图有真相。<ReginaHousing Sale。jpg>

　　对于小都市区的房产价格率先跳水，大概可以用一碗水和一湖水的理论来解释。一碗水的体量小，涨起来凶猛，跌起来也是转眼成冻。体量大，即便惯性，也还是会继续歌舞升平一阵子的。但不管如何，小都市区的价格调整，对多伦多和温哥华这样目前还红火着的市场来讲，并不是一个好兆头。

　　说来说去，还是绕回到最初的问题，按人民币计价的加拿大房产一夜回到解放前，值得买不？ 我的四平八稳的答案是，还请三思。我的不负责任的答案是，我大概会拿这钱去A股买沪深300指数。虽说投资股市比投资房产风险大多了，但目前这当口，我倒是觉得，中国沪市创新高，加拿大房市会调整，都是大概率事件。

　　(本文作者介绍：目前在加拿大萨省能源公司从事电力和天然气交易合规和风险管控工作。)