不过这也难怪，他们手上就只有一层楼，这层楼不赚，还有机会吗？而到楼市逆转的时候，只要供得起，他们也不愿意蚀卖，不会壮士断臂。所以你懂的，银行也最喜欢借钱给用家了。
香港政府于2016年11月5日放出楼市新“辣招”，不知不觉已经有四个月的时间了。橙子君本来还眼巴巴等着楼价跌，结果大家当然都知道啦，楼价依旧坚挺，“上车”依旧无望。
新“辣招”无疑对投资型购楼者造成暴击伤害，那么问题也来了，为什么投资者少了，楼价却不见下跌呢？还有谁在抬高楼价？今天橙子君和大家聊聊。
我们先来看看截止到2月，香港楼市已经高到哪里去了？
一手楼方面，今年首两个月一手私楼注册量，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，一手私楼注册量共录2，146宗，比起去年同期急升约213.7%，两个月一手金额则合共267.64亿元，按年亦升约184.1%，打破2015年同期高位约267亿元，创自1996年有纪录以来的22年同期最高。
二手楼方面，反映二手楼价的中原城市领先指数CCL，按周升0.33%至148.22点，亦是连续第二个星期创新高。
以地区计，新界东区二手楼价按周升幅最大，上扬2.55%至156.05点；新界西亦表现良好，升1.15%至131.64点；九龙区连续第4个星期有升幅，区内二手楼价按周上扬0.39%至148.35点。
二手楼指数再创新高，小市民距离上车又远了一步。图：星岛
“用家”开始主导市场
最近有不少学者提出，未来政府的房屋政策，应该要尽量阻止投资者买楼，令到住宅物业流入用家手中，更有学者提出征收十倍、廿倍差饷，令收租无可为。而政府最新的辣招，正是针对买第二套房收租。
但辣招出台后，楼价、租金却都被挟高，明显出现反效果。以“用家” （以居住为目的的购房者）为主导的市场，楼价反而更高。
“买楼行为”分析
投资者买楼，是为了赚取回报。
回报主要包括“租金回报”及“升值回报”，所谓回报，最简单的理解，就是“收益”减去“成本”，因此，无论你重视的是那一项回报，最重要的就是要减低成本，以较低的价钱买入单位。
再加上投资者的市场经验相对丰富，知道甚么是平，甚么是贵，亦有较强的代理网络及议价技巧，成交价会比较低，拉低楼价指数。
用家买楼，是为了自住。
考虑买楼的时候，主要考虑自己的需要，老婆仔女是否喜欢，自己能力是否能负担，至于成本是否够低，物业出租、出售的时候收益是否较高，概念相对模糊，甚至根本没有想过。为了心头好，买贵少少冇所谓啦！
加上他们的市场经验相对较浅，未必知道甚么是抵，甚么是贵，代理网络及议价技巧亦较弱，成交价比较高，新界区很多上车屋苑疯炒，尺价屡创新高，贵过市区楼，令资深投资者都大跌眼镜，亦是这个原因，从而亦拉高楼价指数。
位于新界元朗的GRAND YOHO呎价已超过市区 图：网络
“卖楼行为”分析
投资者卖楼，是当作生意考虑。
由于手持物业数量比较多，很多时候都不会赚尽，最重要货如轮转，今次这单交易赚少十万、廿万没所谓，下一间，或者下一个买卖可以赚番，最重要是资金可以快点回笼，买入另一个更有投资价值的物业。
例如你在沙中线沿线有6个单位，因地铁概念炒上，几年前买入的时候只是300万，现在已经炒上450万，估计地铁通车后，会再升到500万。此时，一般散户的想法是：“仲有得升㖞，反正自己住，不如再等吓，500万先卖啦！”然而投资者可能会想：“仲要等好几年㖞，450万都几好价丫，不如卖咗两间，攞番钱先，高铁站嗰边未炒上，过去买笋嘢。”
到楼市逆转的时候，投资者会客观理性考虑，甚至会壮士断臂：“未来个市可能仲会跌，不如输少少卖咗3间先，攞番本钱，到个市跌定再战江湖！”
用家卖楼，是从生活考虑。
由于手上只有一个物业，还是一家大细住在这里，如没必要都未必会考虑卖楼。代理有时候会引诱用家放售，除非有即时需要，例如想换楼，否则不会轻易放售，就算卖，价钱也不会便宜，因为他们会考虑卖出单位后，是否够钱买大单位？是否够钱装修？已经脱离了市场因素。
楼价升到300万，就觉得330万才值得卖，升到400万，又觉得要卖440万．．． 结果当然是三年又三年，都没有卖出，最后可能还要选择用加按套现．．．
不过这也难怪，他们手上就只有一层楼，这层楼不赚，还有机会吗？而到楼市逆转的时候，只要供得起，他们也不愿意蚀卖，不会壮士断臂。所以你懂的，银行也最喜欢借钱给用家了。
当然，影响楼市的因素还有其他。
(本文作者介绍：立足于香港的新媒体平台，云集优质新闻与多元思想观点，力求理性、客观、有深度、宽视野。官网：www.orangenews.hk,公众号HKOrangeNews。)
责任编辑：黄建华 SF178
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