美元进入加息通道 对中国楼市是“利空”

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

　　当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

美国加息，在中国买房的机会来了

　　北京时间12月15日凌晨3：00，美联储公布利率决议，将联邦基金利率提高25个基点，美联储利率决定上限为0.75%，下限为0.5%。这是时隔几乎整整一年之后，美联储又一次加息。加息的结果并不意外，更重要的是，美联储决议声明：预计2017年加息三次！并预计未来加息路径更迅速，上调长期联邦基金利率预期0.1个百分点，至3.0%。决议声明获得一致通过。

　　从全球经济形势来看，美国大选后美元进入加息通道，全球货币瞬间暴跌！英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现，欧日继续量化宽松，“金砖国家”经济发展仍然面临困境，经济形势日趋复杂。此时，对于中国经济及楼市来讲，美元加息就是一个“黑天鹅”！那么，美元进入加息通道对于中国楼市影响如何？

　　影响之一：美元进入加息通道，国内资金还会继续“外逃”，对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　美元进入加息通道后，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前(截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一)，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2016年12月，已经降低至3万亿美元左右。

　　当未来1-2年美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　影响之二：美元进入加息通道，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

　　美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期，中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值，最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

　　影响之三：美元进入加息通道， 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，同时，因为人民币贬值将使房企仍然面临不少汇兑损失。

　　随着人民币汇率不断下跌，以美元债为首的公司海外债券，因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后，人民币预期贬值还将持续，这意味着这些债券的成本还将持续上升。

　　比如，身负美元债的房企因汇率因素损失惨重，以中国恒大为例，上半年净利润为20.17亿元，而因汇率变动的损失高达15.7亿元。其他上市房企也因为汇率因素有不同幅度的损失，其中融创中国因汇率变动损失3.76亿元，碧桂园对冲掉1.17亿元后，仍旧损失2.64亿元，雅居乐这一损失为3.57亿元，其同期净利润为10亿元，同样不可小觑。

　　另据彭博统计，2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。2014年房企汇兑全部损失仅为12.7亿元。

　　从未来发展趋势来看，由于预期人民币汇率将继续走低，美元债的成本还将持续走高，预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加，这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

　　影响之四：美元加息加速国内楼市调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，市场集中度加速特征将更加明显。

　　从2016年房企总销金额来看，万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额预计达到1.2万亿左右，预计占到全国行业市场份额的12-15%，市场集中度越来越高。同时，从目前行业竞争格局来看，2016年销售金额超千亿的房企达到11家，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，2016年销售业绩实现跨越式增长；融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。

　　美元进入加息通道后，国内资本继续外流，而国内资本市场环境日趋从严(2016年11月M2同比增长11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道)，这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。

　　随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　影响之五：经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

　　按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

　　从本轮商品住宅市场趋势来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在今年10月初集中发布调控政策，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。

　　从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

　　由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大(2016年11月M2同比增长11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落)，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。

　　至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

　　因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)