史上最严调控出台，房地产小周期趋于结束

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 任泽平

　　本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。房地产小周期趋于结束，房价上涨接近尾声。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，也将增加经济再度下行压力，对相关的周期品和大宗商品不利，利好债市和PPP，增加汇率贬值和资本流出压力。　　

最严调控出台 房产小周期将结束

　　事件：

　　国庆期间，北京、天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。

　　点评：

　　1、核心观点：本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导舆论，可能是各地落实最新中央精神，建议重视此次调控决心。我们判断房地产小周期趋于结束，房价上涨接近尾声。新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫和防控金融风险，也将增加经济再度下行压力，对相关的周期品和大宗商品不利，利好债市和PPP，增加汇率贬值和资本流出压力。我们在2014年8月预测股市“5000点不是梦”，2015年中提示“海拔已高风大慢走”，并预测“一线房价翻一倍”，2016年9月前后提出“这一轮房价上涨接近尾声”。底部呐喊，高位理性。

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　　2、本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息，开启新一轮房价上涨；2015年“330”新政和下半年两次双降，房价暴涨。2016年7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来，各地陆续出台收紧限购限贷政策。2016年“930”新政前后的本次房地产调控，各地步调一致密集出台政策，不仅是落实7月政治局会议精神，更可能是落实最新的中央精神，态度坚决，政策严厉，并有央媒引导舆论，建议重视此次调控决心。未来房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。

　　3、本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。2014-2016年房价持续上涨2年，一二线涨幅创历史之最。本次房地产调控在以下方面为史上最严：一是限购范围扩大，以前主要是北上深限购，现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高购房者门槛，深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年，这一轮房价上涨深圳是龙头，调控收紧也是最严厉的。

　　4、房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。2014-2016年这一轮房价上涨主要受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。

　　5、中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。

　　6、新一轮房地产调控有利于抑制资产泡沫，有利于防控金融风险，有利于可持续健康发展。十次危机九次地产，房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。

　　7、新一轮房地产调控影响：随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力；经济下行和银行资金配置需求，利好债市；对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利；过去稳增长主要靠房地产和基建，未来将更多地倚重基建，利好PPP；对股市影响存在不确定性，上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨，未来留意风格切换的可能；经济面临再度下行压力，以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来，可能增加汇率贬值和资本流出压力，密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化；密切留意去杠杆风险，尤其前期部分地区首付贷（类似去年场外配置）和抵押贷款杠杆过高，对房价波动承受能力低。

　　(本文作者介绍：方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。)