高额外储不降则房价难降

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　只要高位运行的外汇储备规模没有逆转，中国就有稳定人民币汇率的能力，国内宽松的货币环境得以持续，也就能够为房价上涨创造人工的货币堰塞湖，中国房地产就可以由于价格持续上涨而滋生较高的投资收益。

高额外储不降则房价难降

这 个夏天，南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑 州、上海等城市“地王”频出，上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼，当前核心城市的房地产和土地市场，已经成为大资本的游猎场。在当 前的国内外经济形势下，房地产市场地王频现是否还会继续？房价飙升的趋势还会继续保持吗？欢迎发文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，说出你的观点！

　　如果我们追溯房地产的研究，前两年就有很多专家断言房地产已经迎来拐点，人口结构变化等因素将促使未来房地产供大于求而滋生下行压力，不少房地产大佬也表示房地产黄金时期已过。然而，今年以来一线城市及二线热点城市房地产价格持续暴涨甚至翻番，房地产走势逆转否定了拐点的主流判断，究竟是谁在干扰传统的房地产经济学理论，成为当前社会关心的重要内容。

　　为何房地产价格会暴涨？诸多评论难以自圆其说，很多人高呼房地产已经进入非理性的疯狂，由此得出的结论可能是中国房地产市场已经违背经济规律。但事实并非如此，中国当前的货币供应量位居全球首位，中国央行资产超过美联储、欧洲央行及日本央行而位居全球首位，这么多的货币虽然不一定要推动房价上涨，但房价的上涨却有了货币的支撑，持续暴涨的房地产价格合乎货币理论，中国房价在全球数一数二与其拥有全球最多的货币相适应，并没有违背货币规律。

　　问题是为何中国会有这么多的货币，核心在于中国央行买了大量的外汇储备。央行不从事盈利性企业生产活动，它拿什么来购买外汇呢？央行的印钞职能成为购买外汇储备的基础，中国央行通过发行近30万亿左右的人民币购买了3万多亿美元外汇储备。考虑到央行发行的货币具有乘数效应，中国央行巨额的货币投放滋生了超过60万亿人民币以上的货币供应量，助推了中国货币供应量全球首位的地位的形成。

　　因而，央行购买巨额外汇储备投放大规模的货币，客观上为房价的上涨奠定了宽松的货币环境。然而，房价的急速上涨带来的是民众生活成本的上涨与土地价格的飙升，直接或者间接的推动企业生产相关的土地成本及劳动力成本等方面的上涨，企业竞争力不断下降的挑战日益突出，在不实施大规模减税的背景下，应通过持续货币贬值以提升企业竞争力。但伴随着人民币出现持续的贬值预期，资本可能加速流出，由此形成房地产价格的下行压力，房地产等资产投资回报将下降，房地产持续上涨的基础将逐步丧失。

　　由上可知，汇率的调整促使房地产持续较快上涨的局面难以持续，房地产价格的飙升理论上也将加大汇率持续的贬值压力。保汇率与保资产之间面临着如何平衡的问题。但为何当前中国房地产持续高涨却没有伴随着人民币汇率的急剧贬值？核心原因在于中国拥有巨额外汇储备，为避免汇率急剧贬值提供了重要的基础，上世纪90年代日本房地产泡沫破裂的时候日本并没有像中国这样拥有如此巨大的外汇储备，也就没有能力很好管控汇率波动的问题，也就难以为高房价的持续创造稳定的货币环境。

　　只要高位运行的外汇储备规模没有逆转，中国就有稳定人民币汇率的能力，国内宽松的货币环境得以持续，也就能够为房价上涨创造人工的货币堰塞湖，中国房地产就可以由于价格持续上涨而滋生较高的投资收益，这还能吸引外部资金进一步流入投资房地产以获得高回报。然而，房地产如此快速上涨，逐利效应驱使社会资金大规模涌入，可能滋生社会资金大量进入房地产的问题，政府为何不出手管控？核心原因在于，房地产与股市不同，房地产就是实体经济，因而资金流入房地产也就意味着资金流入实体，有助于宏观经济的稳定增长，不会出现类似股市的脱实向虚的问题。

　　综合来看，房价暴涨可能对汇率产生贬值压力，但巨额外汇储备为避免汇率过度波动提供有力支撑，改变了保资产与保汇率两难的问题。在宽松政策稳增长的背景下，房地产扮演着稳增长的重要支柱，客观上抵消了汇率刚性失调带来的外需减弱，但伴随着房地产飙涨滋生的资产增值，客观上加大海外投资的需求，由此可能促使外汇储备的逐步下降，当外汇储备下降至不足以稳定汇率之时，可能就是房地产价格进入大幅调整之时。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)