六大策略应对上海楼市新政

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　“沪九条”发布后，房企捂盘惜售涨价预期仍在，但随着成交量的急剧下滑，上海楼市马上将进入“有价无市”，价格坚挺的局面也将很快打破，价格下降的时间不远了。

　　3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有一个月有余，那么，上海楼市尤其是商品住宅成交量价呈现出什么样的特征，接下来上海商品住宅市场趋势是什么样的？尤其是当“权威人士”明确暗示房地产市场存在泡沫之后，上海楼市何去何从？对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？

　　观点一：“沪九条”后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格坚挺，买卖双方进入博弈状态，“有价无市”局面即将形成

　　首先，我们看一下上海1-4月商品房、商品住宅市场交易数据。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年1-4月商品房成交面积约1067.25万平方米，较去年同期上涨42.55%；商品房销售价格为23274元/平方米，同比上涨23.35%。2016年1-4月商品住宅成交面积约531.75万平方米，较去年同期上涨66.08%；商品住宅销售价格为34317元/平方米，同比上涨18.65%。数据显示，2016年1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升。

　　表面上来看，1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升，但是，从“史上最严”楼市新政“沪九条”之后的楼市表现来看就不是上述那么乐观了。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但是，环比2016年3月下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比2016年3月也下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%（这跌幅算暴跌）；商品住宅销售价格为32636元/平方米，同比上涨10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。数据显示，2016年4月商品房、商品住宅成交面积双降。

　　尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。

　　此外，同策咨询研究部数据显示，上周（5月2日-8日）上海商品住宅成交量仅仅有16.07万平方米，相比“沪九条”发布前一周71.69万平方米的成交量大幅下跌，周平均交易量由“沪九条”发布后的20-30万平方米下跌至15万平方米左右，尽管上周均价仍然高达40885元/平方米，房企捂盘惜售涨价预期仍在，但随着成交量的急剧下滑，上海楼市马上将进入“有价无市”，价格坚挺的局面也将很快打破，价格下降的时间不远了。

　　笔者预计，随着下半年市场去化周期的回升、房企下半年积极拿地对资金需求的增加、冲刺年度销售业绩指标等因素，10月份将成为上海楼市降价的“窗口期”，建议房企未雨绸缪，提前做好准备！

　　同样，“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套，预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。

　　观点二：10月份之后上海新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，个案价格开始出现降价

　　“沪九条”发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，供应量大幅上升，但是，由于“沪九条”已经发布，预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题，因此，“沪九条”发布后，对于销售速度来讲也出现明显下降。同策咨询研究部数据显示，“沪九条”发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截止目前为止，单周成交量已经下降至20万平方米左右，甚至上周（5月2日-8日）成交量下降至16万平方米，市场供求关系短期内即将出现逆转。

　　从市场去化压力来看，截止2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，按照3个月移动存销比来计算，虽然市场去化周期仍然为6.90个月，表面意义上来看，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，并且仍然有上行的态势，但是，如果按照“沪九条”之后实际月度（4月份97.21万平方米） 97.21万平方米/月的去化速度来看，上海商品住宅市场去化周期已经回升至9.4个月，市场去化周期因为供应量的增加、销售量的减少而出现回升。按照上述市场去化周期的发展趋势，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月，届时，上海商品住宅市场将存在去库存压力。

　　此外，由于1-4月份上海并无太多土地供应，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，因此，对于房企来讲，尽管当前手头有大量现金，现在也不缺钱，按照时间进度企业销售业绩指标也完成差不多，但是，当下半年推地高峰期来临时，房企手头的现金也就不得不拿出来投资拿地。熟悉上海土地市场的人都知道，即使房企手握百亿资金，在上海也就只能拿一块黄金地段的一小块土地。因此，对于企业来讲，当下半年拿地的节奏开启之时，房企仍然会进入到扩张期的缺钱状态。此时，对于上海的房企尤其是品牌房企来讲，也不得不在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会了。

　　从接下来上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支、“沪九条”后供应量的增加及市场去化速度的下降，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，从趋势的角度来看，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。

　　下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

　　届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　观点三：“史上最严”楼市新政之下六大购房策略

　　对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？

　　第一、优先选择纯新盘购房。原因很简单，当市场调整期来临之时，纯新盘（之前没有开过盘，没有出售过的项目）定价会更加贴近市场，如果必要也可以采取降价策略，没有老业主“维权”的压力，而之前已经推盘出售过的项目，由于前期老业主购买价格已经确定，后期一旦出现降价将会有“维权”的压力，因此，优先选择纯新盘购房。

　　第二、选择正在置换的改善型购房者，购买其要卖的房子性价比相对较高。原因很简单，因为置换型的购房者新的购房合同已签或者马上要签，此时，对于他来讲必须将原有的一套卖掉才可以实现“卖小买大”的置换目的，因此，其要卖的房子挂牌价格也势必会松动（也 符合当前二手房市场走势），对于购房者来讲，购买其要卖的房子性价比相对较高。

　　第三、找机会“淘房”，获得性价比较高的房源。“沪九条”之后，由于企业主经营资金的需求、子女出国留学海外购房、投资客抛盘等因素，市场上势必会出现性价比较高的房源，不过这类房源在市场上并不多，需要购房者不断找机会“淘房”，只有这样购房者才可以获得性价比较高的房源。

　　第四、选择下半年市场调整期到来之时购房。“沪九条”发布后，开发商普遍采取“少量多批”博弈市场，但到下半年也难免会进入市场调整期，当市场调整期来临之后，购房的最佳时间窗也就来了。因此，当下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格在下半年出现下调之时，购房者的最佳购房时间窗也就来了，建议购房者把握好这段购房时机。

　　第五、公寓式办公也是不错的选择。上海限购从严后，办公产权的公寓式办公成为规避“限购”的避风港，因此也迎来火热的销售局面。同策咨询研究部数据显示，截止3月30日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅限购的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价）因此而销售火热。因此，对于购房者来讲， “沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业在接下来市场当中会成为市场的新宠。

　　第六、上海周边城市比如花桥、太仓等也可以考虑。由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严，楼市需求开始外溢，受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温，花桥、太仓浏河等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看，如果在上海暂时买不起房子，购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域，比如花桥、太仓浏河等。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)