通州公寓商办限购后市场怎么走

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　限购政策措施里规定企业可以购买商办产品，不存在限购情况，那么，个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产，购买通州的公寓，此时，购买不动产还可以抵扣增值税，何乐而不为，未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。

通州公寓商办限购后市场怎么走

　　5月5日晚，北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。今后，居民想要购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。

　　那么，为什么通州公寓、商办产品开始限购？北京通州区商务型公寓和商业、办公项目限购后，成交量价呈现会出什么样的特征，接下来北京公寓或商办市场趋势是什么样的？

　　首先，为什么通州区商务型公寓和商业、办公项目开始限购？商品住宅价格过高与北京市政府东迁为两大主要原因。具体来讲：

　　第一、通州公寓、商办项目马上限购，是因为北京尤其是通州的住宅价格已经呈现上涨态势，并且已经高了，现在调控政策执行严格了，投资客资金投向不得不由住宅转向未来商住投资价值较大的通州；

　　第二、通州副中心迎来北京市政府的搬迁，未来区域资源和产业势必向通州转移，这对于通州商住产品来讲也是一个非常大的机会，房产项目包括商住项目的价格也会迎来上涨周期，因此，通州的商住项目也会迎来投资客的关注。从这个角度来看，通州商住限购也是未来防止由于上述两个因素导致的商住市场过热的现象。

　　那么，北京通州区商务型公寓和商业、办公项目限购后，成交量价呈现会出什么样的特征，接下来北京公寓或商办市场趋势是什么样的？

　　从通州公寓、商办产品限购后趋势来看，第一、公寓、商办产品的成交量势必跌入低谷期，原因两点：一是限购前政策传闻已有一个月左右时间，房企已经在这一个月左右时间集中跑了一波量，甚至限购政策前连夜开盘跑量，集中释放了一波需求，这波需求释放完毕后短期内需求没有之前那么多；二是限购政策从严了，有公寓、商办购房资格的群体减少了不少，短期内来讲，这部分购房者或投资客也会进入到观望状态，此时成交量势必会走低。

　　第二、既然公寓、商办限购成交量短期表现不好，那么，对通州的开发商来讲，短期内也不卖了，此时销售策略转为捂盘惜售、少量多批，因为未来通州的公寓、商办市场还是看好的，未来仍然有需求释放和涨价的空间。

　　第三、限购政策措施里规定企业可以购买商办产品，不存在限购情况，那么，个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产，购买通州的公寓，此时，购买不动产还可以抵扣增值税，何乐而不为，未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)