是时候对房价讲讲社会主义了

　　很不幸，我们正在进入“资产性繁荣”

　　每一个经济体都追求繁荣。繁荣依赖每个人根据利益原则所采取的自主行动（“无形的手”）。而从社会整体来说，按照著名管理学家迈克尔·波特的理论，一个经济体的发展会经历四个阶段：要素驱动（factor-driven）、投资驱动（investment-driven）、创新驱动（innovation-driven）和财富驱动（wealth-driven）。前三个阶段是一国竞争优势的主要来源，一般都伴随着经济的繁荣，第四个阶段是转折点，可能由此开始衰退。

　　想想上世纪80年代末、90年代初的日本吧，日元升值、财富暴增背景下的日本女性包机去米兰，只为购买刚刚发布的新款丝巾，那就是钱太多了，“烧的”，这个财富驱动的时间不会很久。

　　再想想美国次贷危机前的繁荣吧，美国人喜欢负债消费，带动了生产端的繁荣，但负债总有个限制，信用卡被刷爆也就不能再刷了。怎么办？玩出了一套“次贷繁荣”，房价飙升与“零首付”相结合，只要买房、换大房，你的资产就会升值，而银行会按照升值后的抵押物调高你的贷款额度。于是，你又可以得到更多现金支持消费了。这就是“资产依赖型繁荣”。从消费，到负债消费，到资产依赖型的负债消费，最终这个繁荣游戏玩不下去了，轰然倒塌。

　　一个国家，如果不想过早地进入“财富驱动”的宿命，它就必须克制资产性繁荣的诱惑，更长久地在创新驱动中，专心专注于生产性活动，对技术创新充满热忱，对工匠精神奉若神明，而绝不热衷于炒股炒房、上家下家这样的资产套利活动。

　　从改革开放起，中国一直依靠廉价的生产要素（土地、劳动力）和高储蓄背景下的高投资，拉动经济增长。这没有错，因为这是中国的比较优势。把这种优势和全球市场相对接，也展示出了中国制造的强大竞争力。应该说，在要素驱动和投资驱动后，中国完全有希望更早、更好地进入一个创新驱动的阶段。

　　我们来回望一下历史。最早是在1995年中央关于制定“九五”计划的建议中，提出关键是要实现两个具有全局意义的根本性转变，一是经济体制从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，二是经济增长方式从粗放型向集约型转变，当时提到的问题就有“国民经济整体素质低，产业结构不合理，经营粗放，浪费严重，效益不高”；五年后，“十五”计划的建议，“今后五到十年是进行经济结构战略性调整的重要时期”，主要目标包括“经济结构战略性调整取得明显成效，经济增长质量和效益显著提高”。

　　再五年，“十一五”规划建议，必须加快转变经济增长方式，必须提高自主创新能力，“在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现2010年人均国内生产总值比2000年翻一番”；又五年，“十二五”规划建议，今后五年是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑；新五年，“十三五”规划建议，发展的指导思想“以提高发展质量和效益为中心，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式”……

　　整整20年过去了，从总体上说，中国经济发展模式从粗放型转型为集约型了吗？没有，所以我们还要大力推进创新驱动。而在另一面，并没有谁要大力推动，但中国一线城市的房价已经笑傲天下。环顾周边，有房的旧人笑、没房的新人躁，不是很普遍的事实吗？

　　你追求什么，就得到什么。德国不追求高房价，杜绝炒房，所以人家有高价值的制造业，产品价格也卖得很高，抗击风险的能力很强，社会也很和谐。我们说是发展实体经济，但当炒股炒房的收益大大高于好好做产品、做服务的收益时，谁会安心呢？

　　世界很公平。中国的房价涨那么高，比德国高到不知哪里去，我们心里是更自豪、更踏实还是更不安？德国人安安静静守着自己的奔驰、宝马、奥迪、拜耳、博世和大量的“隐形冠军企业”，还要推动工业4.0，人家比我们踏实多了吧。

　　金融化对中国经济意味着什么？

　　我一向以为，房地产不是纯粹的虚拟经济，而是民生工程，是国民经济的支柱产业，特别是改革开放前中国的人均居住条件非常差，发展房地产也是在增益国民福祉。问题是，我们究竟如何定义房地产的属性？更偏向社会福利、实体经济，还是放任它成为完全的市场化产物，最后变成一种投资品、金融品？定位差之毫厘，现实谬以千里。

　　当房价已经远远脱离使用价值，越来越成为一种早买者可以自炫、多买者大获其利、晚买者聊以自慰、未买者顿足捶胸的财富游戏；当房价和建筑成本已经无关，而被预期、交易、杠杆和流动性决定，被整个城市、社会的金融化程度决定，初始价值不断被放大……这对中国究竟意味着什么？

　　我们身边和房地产相关的许多事实表明：房市一旦成为投机乐园，哄抬价格、内外勾结就成为必然，而相当部分的普通消费者受到“投机价格”的信号误导，也会纷纷入市，有的不切实际、盲目购买超出自己经济承受力的大户型住宅，有的“啃老”，有的过度借贷。本来生活可以过得健康平衡，却把自己逼到节衣缩食、为“资产化生活”牺牲许多合理消费、幸福指数大为降低的境地。

　　无论投机者还是跟风者，其实都明白，超过合理限度之后，住再大的房子，拥有再多的房子，和人生幸福已经毫无关系，反而因为负债上升而增添压力。所为者何？就是赌房价继续升！升！升！

　　我并不是金融业的对头，但我反对金融崇拜，反对用金融化思维主导一切。

　　什么是金融化？

　　正如商品化是把某种产品变成商品，进行定价与交易；金融化，就是把对某物的财产权和未来收入预期变成金融商品。一块地，一个房，一种资产，一些股份，一幅字画，一件玉器，只要所有权和分配权得以明细界定，就可以定价（货币化），可以交易，可以运用杠杆按揭付款（把一次性大额开支进行分摊），可以抵押融资，可以把未来提前变现、分割销售（未来收入的票据化、证券化），可以根据基础资产衍生出更多投资产品，等等。

　　我们离不开金融。消费金融，可以使你提前过上幸福生活；聪明投资，可以帮你实现财务自由，做好未来保障；资本市场，能让企业快速发展，有效整合，优化配置；土地的资本化，能帮政府以大规模投资基础建设。而在经济全球化背景下，当一个金融化程度高、金融市场强大的经济体，与一个金融化程度低、金融市场不强的经济体接触时，很容易获得“超级收益”（最典型的就是美元）。一个国家实体经济再强大，如果缺乏强健的金融根基，很难避免“在战场上胜利了，却没有战利品”的悲剧。所以我完全赞成，中国必须做强金融业。

　　但是，在我看来，只有建立在实体性繁荣基础上的资产性繁荣、金融化繁荣，才是靠得住的。比如香港，金融业发展的基础是转口贸易的发达，转口贸易的基础又是五六十年代的工业化和80年代以后作为内地的“南风窗”，为内地引南风。如果没有这些基础，那就是“澳门式繁荣”。实体性繁荣的基础，是你有生产好产品的核心竞争力。而资产性繁荣，往往参杂着预期的炒作、羊群效应和对未来的透支。

　　以过去37年来看，中国经济总体上一直保持繁荣之势，但繁荣的基础和推动力正在悄然变化。例如，先从农村复苏再到城市兴盛，先从工业起步，从“三来一补”起步，从商品经济、实体经济的生产起步，再到金融领域。总的趋势是市场化不断升级——从商品市场到要素市场；金融化不断加深——货币化、证券化、虚拟化、杠杆化和一定程度的泡沫化。

　　商品化时代和资本化时代的财富逻辑是不同的，前者的财富主要来自劳动生产率的提高与管理的改善，来自技术创新、商业模式创新和对新消费需求的满足，这里财富的分布相对均匀，商品价格主要由成本加一定的利润率决定；而在资本化时代，财富的分布相对离散，贫富差异急剧放大且往往无法收敛，资产价格主要由杠杆、流动性、交易时间早晚等决定。

　　从1970年代末到1990年代，我们主要见证了劳动分工深化带给中国的市场化红利，这种红利是普遍的、以劳动为基础的；从1990年代开起，我们开始见证金融和资本的深化带给中国的金融化、资本化红利，这种红利是不均衡的、以投资为基础的。今天的“中国式繁荣”，既有劳动分工深化、劳动生产率提高而形成的红利，也有大城市繁荣、金融与资产领域繁荣的红利，中国红利是两种红利的混合体。通俗些说，前一种红利更像是面粉，后一种红利更像是发酵粉，如果面粉与发酵粉的比例不恰当，蒸出来的馒头一定是虚里吧唧的。

　　再说一遍，我觉得不幸的是，今天的中国经济，资产性繁荣已有压倒通过劳动分工深化和劳动生产率提高而形成的实体性繁荣之势。财富向资产拥有者偏移，劳动性报酬远远赶不上房产性收入，资产炒作之风弥漫。想想有多少“跑路”的老板是因为把企业流动资金拿去炒股炒房吧，因为炒房比做实业更赚钱。中国的实体经济大而不强，产品高精尖的程度和世界先进水平差得远，谁叫资产性繁荣来得这么容易呢？！

　　房地产为什么会成为“脱实向虚”的大赢家？

　　我已经说过，房地产是民生工程和支柱产业，我并不反对，我反对的是房地产的畸形化、投资属性膨胀的发展。那么，为什么，我们还是“脱实向虚”，不好好做实业，而是去不断放大房地产的投资属性呢？

　　首先，要走上实体经济的升级和创新驱动之路，作为实体经济微观基础的企业一定要市场化，充分竞争，能够从实体经济中获得利益，看到希望。但是中国的现实是，当民营企业要从轻薄短小的玩具、服装、家居、家电等向上升级时，总是会遇到“天花板”，也就是很多领域事实上存在的所有者歧视和行政性垄断。他们无法进入这些“肥水”，当然就会转向炒矿、炒地、炒股、炒汇、炒文物的投机领域。没有知识产权的保护，也就很少人会专注研发，而习惯于贸易入手、倒买倒卖。

　　同样是在1995年，即中央提出经济增长方式从粗放型向集约型转变的那一年，江泽民在上海、长春召开的企业座谈会说，要积极推进国有企业改革，现代企业制度的基本特征是“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”，这四句话是相互联系的统一整体。20年过去了，这个任务依然没有完成，在“十三五”规划建议中，仍然提出“分类推进国有企业改革，完善现代企业制度”。

　　现代企业制度迟迟不能建立和完善的结果，是中国还有大量企业不是真正有长期打算、充满内生活力、可以自主负责的企业，而是“四不像”。由于是这样的微观基础，必然导致中国的投资回报率步步降低，投资于每单位GDP所用的资本不断增加，相当多研究都表明，中国企业平均的资本回报率（5%左右）低于银行贷款的平均利率（7%左右）。

　　可能你会问，在这种局面下，中国经济怎么还能够不断繁荣呢？答案是，政府有形的手的作用。想想各种形态的“四万亿”吧，基础设施、开发区、新城、还有各种政绩工程，投资总量的上升刺激起了经济增长，但也使整个经济效率改善的速度进一步下降。再想想如此之多的“刚性兑付”吧，早该出清的东西，政府用信用背，政府扛，看着都是“不灭的神话”，实际都是把所有问题往肚子里咽，咽过这届任期算数，而最终尾大不掉，变成极难解决的社会稳定问题。

　　总言之，当政府不把工作重点放在建立公平竞争的统一市场，减少对各种价格信号特别是要素价格信号的扭曲，当好裁判员的时候，政府当然可以自己参加比赛，强力表演，但结果呢？中国N年以来的重大工程，有多少是能经得起投资回报率检验、能取得高于资金成本和机会成本的净收益呢？

　　如果中国经济的微观主体（企业）继续不是市场化筛选和竞争的结果，中国继续存在大量低效企业和“僵尸企业”；如果中国的要素信号、市场的进入与退出，仍然不能让市场在资源配置中发挥决定性作用，那么，结局很清楚，就是企业的日子很难过。很多大国企固然可以靠“信贷双轨制”等方式赚钱，但赚的是多么没有意义、而且抬高民企融资成本、让民企更困难的钱啊。

　　如果企业的日子很难过，又不能“破”、不能“出清”，那会出现什么情况？就是通过有中国特色的金融供给给实体经济输血。所以我们看到，中国股市的长期收益还不如把钱以活期方式存入银行（上市公司的盈利水平可见一斑）；中国的广义货币M2年年增加，已经超过140万亿，是GDP的两倍多（注：2000年M2为13.25万亿元）；中国的国有企业2015年9月一个月增加的整体债务量就达6万亿，已将杠杆配置运用到极致（王忠明，2015）；中国新增社会融资的40%被用作为形式利息的支出。这些数字说明了什么？说明从整体上来说，除了把钱投到房子上，安全可上涨，此外投给企业、给股市，都不靠谱。

　　现在你明白为什么实体越荒、房子越旺了吗？由于微观机制和宏观环境都有大量非市场化因素，导致大量过剩和无效、低效产能出现，它们无法提供好的回报，而是在不断吞噬新的资金注入。资金注入越多，整个社会的货币供应越多，长期看，CPI不涨资产价格也一定涨。谈到资产，股市大家都明白怎么一回事了，那么楼市就成为最后的安全港！三四线城市的经济下行非常明显，很多地方都没有人口流入了，于是，一线、估计很快就是二线的楼市就成为最后又是最好的资金标的，这又有什么奇怪的呢？

　　从几年一波的楼市狂潮中，我们能读出整个中国经济增长模式的密码，但心情却是如此沉重。

　　不用去责怪谁，这是我们共同的宿命，也是我们需要集体超越的处境。

　　德国的启示与社会主义情怀

　　我刚刚去过德国，了解了这个接近60%的人都租房的国度的情况。在2万人口的小城金根，市长Gerrit Elser对我说，“政府最重要的事就是教育和住房问题。”德国宪法规定“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利”，就住房来说，德国的出发点是保障，保障为每个家庭提供一套住房，但并不把房地产作为什么支柱产业。

　　“二战”后，德国政府采取补贴扶持，公共、合营与私人开发商用几年时间建成了数百万套出租房，政府也修建了大量的商品房，标准与开发商的房子没有任何区别。德国的租房合同大部分是无期限期，除非房东收回房子自住，否则不能要求房客搬走，强行赶房客会被告上法庭。

　　被中集集团派到齐格勒公司的总经理栾有钧说，最近公司有个高管从荷兰迁过来，在看房子，有一栋房子只要9万欧元，他去看了，估计装修要十几万欧元，就先放下了。为什么在德国，住房不是投资品，只是带有福利色彩、保障民生的基础商品？因为政策的核心思想就是要反对住宅空置和投机炒作。

　　德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利的基调，考虑中低收入群体。德国房屋租赁法实施多年，严格限制出租者任意涨价，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果超过，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。2015年3月6日德国议会通过租房法的修改案（《限制房租法》），以五年为期，6月起在柏林地区率先生效，对房租上涨限制得更严，要求对老住户3年内租金涨幅不得超过10%。新法还规定，谁委托中介出租房屋，谁支付中介费，以减轻租客负担。

　　所以在德国，房地产不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道，其住房发展的目的就是让人们租得起房、有房租、有房住。德国租客协会早在1868年就在德累斯顿市出现，目前协会会员超过300万人，如果哪里租金上涨快，租客协会会组织游行示威，汉堡、柏林都发生过。柏林的房价几乎是欧洲国家首都中最低的，每平方米大约 2000欧元。

　　德国政府严格监管土地销售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，开发商很难垄断市场，操纵地价。在德国，新购房产必须缴纳高额综合税率，用于出售的房产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，假如通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。新购住房未满7年转让，综合税率更高达50%。想投机房地产的人在德国很难得逞。德国还对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与税，因为他们把住房当成一种平等权利，不认同靠继承遗产而高人一等。

　　在德国，我经常想到“社会主义”这四个字。在这里，关于住房的一些列安排背后，是一种平等意识，社会成员在基本公共福利上（住房、交通、医疗、教育）是平等的、普惠的。我在齐格勒公司碰到一个从湘潭大学考到海德堡大学读研的毕业生，她说三年研究生，一分钱学费也没有交。

　　我也想到了美国梦、德国梦和中国梦。J。里夫金在《欧洲梦》中指出，“美国梦”主要是指每个人都拥有不受限制的机遇来追求财富，私有财产被看作通向个人自由的通行证，个人聚敛巨大财富是主要的成功标准。而“欧洲梦”是一种新的历史观，是基于“生活质量”而非个人无限财富聚敛的“可持续性的文明”。所谓“生活质量”，就是“实际生活条件”以及“公民个人的主观幸福感”，比如健康、社会关系、自然环境质量等等。

　　在这里，重要的并非个人物质财富的积累，而是自我修养；不是钱财聚敛，而是精神提升；不是拓宽疆土，而是拓宽人类的同情（empathy）。与美国梦不同，欧洲梦强调的是“共同体中的互相依赖而不是个体的绝对独立自主；强调文化多样性而不是相似性；强调生活质量而不是财富积累；强调可持续发展而不是无限制的物质增长；强调投入的享受而不是疯狂的苦干；强调普遍人权和自然权利而不是私有产权；强调全球合作而不是单边主义的权力滥用”，它要用新的“精神主义”（idealism）去纠正第一次启蒙所提倡的“物质主义”以及无限制的进步论（直线、急速、无限求新）和绝对化的个人主义。（乐黛云，2006）

　　具体到房地产，正如夏威夷大学荣誉教授洛克所说的，德国对房产市场管控的一个重要结果就是保证了劳动力人口，并且通过实质上消除了泡沫的方式，尽可能减少了资源的不恰当分配，而这在英美经济“繁荣-萧条”的交替循环中多多少少是不可避免的。英美循环因鼓励公民将房屋所有权视作投资的税收刺激政策而不断恶化，导致了空间的大量囤积和利用不足。

　　在德国的系统中，房屋建造商很少需要像美国的普尔特（Pulte Homes）、霍顿（D。 R。 Horton）、莱纳（Lennar）和托尔兄弟（Toll Brothers）等房屋建造商那样囤积大量土地。德国房产建造商只需专注于以低成本建造高质量房屋，因为他们很放心：当有需要的时候，额外的土地可以用合理的价格拿到。

　　我们的中国梦，该走什么样的道路？我并非说一定要走德国道路，但是，德国道路中那种深植的社会平等、普遍关怀、不许投机的社会主义的情怀，总是可以借鉴的吧。否则，还搞什么社会主义的市场经济呢？

　　不要说房价上涨是因为什么

　　房地产领域的市场原教旨主义者们，不要跟我说，房价上涨是因为土地稀缺。中国是在2003年之后，将国有土地从分散在各类企业、各级政府机关手中向地方政府集中供应，地方政府对土地供给的垄断，固然有助于土地市场的有序，但由于土地财政的现实利益，一直在推高地价。请问，每当土地价格相对低迷时，政府为什么不降低价格推出，而基本上都是在地价上涨时推波助澜？如果从集体土地到农地，能自由进入市场，地价还会这么高吗？

　　不要跟我说，房价上涨是因为大城市的建设用地太紧张。中国超级城市的人口密度比之香港要低很多，远远没有到“人满为患，无地可容”的地步。几年前，证大集团的董事长戴志康指着地图对我说，“其实土地并不缺，你看看多少空白啊，真的推地的话，高地价就下来了。当然，土地开发指标地方政府没有权利决定，那么，能不能呼吁一下，把土地指标和户籍对应起来，如果北京、上海一年让更多的外地人落户，他们可以把原户籍地的土地开发指标带到北京、上海，以提高其供地量？”

　　不要跟我说，房价上涨有助于提高人民群众的财产性收入。看看那些拥有多套房产的群体都是谁吧，互联网联网这么容易，难道就没有结果？只要允许存量意义上的既得利益者继续维持利益，坐以升值，空置无妨，不采取任何措施，那么要解决房价上涨可以说无解。

　　不要跟我说，保障房建设很容易滋生腐败。假如我们封不住也不应该去封顶房价，我们至少可以牢牢筑底，保障基本的民生所需呢。顶和底也是可以相互转换的，如果不好好筑底，听任顶部抬高，底价也会不断攀升；而如果能很好筑底，底部坚实了，顶部也不会抬得那么高。

　　不要跟我说，要以房养老。单个人的想法也许是理性的，但是如果“寓公文化”流行，大家都无风险、无负担持有多套住房，就是在挤压无房者的需求。这样的致富之道，类似对后来者的一种掠夺。

　　中国楼市多年来的投机行为充分说明，投机信号给出的资源配置是一种错配，它将应该配置到实体经济领域和正常消费领域的资源都凝结在投机性期盼中，因此伤害了社会总福利的提升。如果我们不想让赌性浓厚的投机行为主导社会经济生活，就必须重新反思那些扭曲的商业价值观。早点把投机的彼岸截断，就能从根本上“救度”那些对击鼓传花尚存侥幸的人，帮助他们认真思考此岸的生活、未来的生活。中国不能只是空洞地倡导崇尚实干者和劳动者光荣，没有制度的保障，“劳动者光荣”很缥缈，投机者赚钱很现实。

　　几年前，戴志康我和交流时说：“我一直是自由市场经济的信徒，但是最近这几年我开始怀疑自己。我从农村考上大学出来时，对乡亲们说我将来有出息了一定把你们都带出来，可是现在我做不到。他们买不起房、落不了户。他们其实还是被大城市排斥。我觉得我们不能只讲市场经济而忘了前面的四个字，就是社会主义。”他说，很怀念好几年前在浦东开发证大家园的年代，4000多块钱一平方，城市门槛没那么高，外来人才很容易进来。

　　如果证券市场最后都是投机文化，那真不如不搞。中国真正需要的金融市场，可能是以债信为中心的债券市场，而不是“贷款不如不还”的股市。通过直接发债，投资人对发债主体形成直接监督，获得相对稳定的固定收益。

　　如果房地产最后是投机市场，那一定引发社会灾难。投资家们常说，人人都在谈论股票的市场是一个快出问题的市场。现在，当人人都在谈论房价时，又说明了什么？

　　“政府在经济中所起作用的观点十分类似于各类育儿指南书给我们的告诫。……父母的恰当角色是，设定限制，这样孩子就不会过度放纵他们的动物精神。”这是诺贝尔经济学奖得主阿克罗夫说过的话。问题是，当政府也是利益的一员时，会主动、前瞻地设定限制吗？

　　(本文作者介绍：商业文明联盟创始人、秦朔朋友圈发起人、原《第一财经日报》总编辑。)

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