链家出事房产中介该咋管

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 瞭望智库 作者 佟绍伟（国土资源部法律事务中心副主任）  瞭望智库特约文章

　　在国外和我国的港澳台地区，法律对房地产中介的上中下游的业务范围都有严格的限定，各有各的业务范围，各有各应该承担的责任。反观我国大陆地区，尽管房地产市场日益活跃，各类房地产中介机构如雨后出笋涌出，但对有关房地产中介的立法却非常滞后。

　　近日，上海链家事件被炒得沸沸扬扬。事件的焦点是上海链家的个别门店的工作人员，对客户隐瞒房产中存在的诸如抵押、查封等权利负担，利用客户预付的定金进行其他短期投资，给客户造成了重大损失。

　　问题曝光后，上海链家及时对有关客户进行了赔偿。

　　对此事件，媒体从不同角度、不同侧面进行了分析。实际上，发生上海链家事件最根本的原因是，我国法律对房地产中介的定位一直很模糊，甚至处于混乱状态，造成中介机构的责任不清，容易给客户带来损失。

　　1、国外经验：上中下游三重业务

　　从境外国家和地区的经验来看，房地产中介分为上中下游，三者之间的业务界线泾渭分明，上游的业务不能截留下游的业务，各有各的责任。

　　具体来说，如果你要通过中介购买一套住房，大致要经过以下几个阶段：

　　首先你要找到一家房地产经纪机构，告诉经纪人你所要购买房产的地段、户型、朝向、楼层、面积和价格等，经纪人会从其掌握的房地产信息中挑出最适合你的那一套，然后带着你到现场看房，当然你要支付一定的看房费。

　　如果你对房子感到满意，有意向购买，经纪人就会将你和售房者叫到一起，草签一个买卖协议，经纪人向双方收取一定的中介费后就算完成任务。

　　至于这套房子到底属不属于卖方所有、是不是共有、是不是政策性的住房、是不是抵押给了银行、是不是出租给了别人、是不是被法院查封、是不是还欠着税金、是不是还欠着物业采暖水电煤气费等等，这些问题房地产经纪机构均不承担责任。它只负责提供市场信息，将买卖双方对接在一起，这就是房地产中介业务的上游地带。

　　如果买卖双方要继续完成这笔交易，就要分别聘请律师。买方聘请的律师会对卖方的房地产的权利状况进行详细的审查，例如他会到房地产登记机构仔细查阅卖方房产的登记记录。

　　通过查阅“权利人栏目”，可以了解卖方到底是不是该房产的所有权人，是不是存在共有的情况；

　　通过查阅“预告登记栏目”，可以了解卖方是不是已经与他人签订了买卖协议；

　　通过查阅“异议登记栏目”，可以了解是不是有人对该房产的所有权存有异议，并且正在走司法程序；

　　通过查阅“权利内容栏目”，可以了解该房产是不是政策性住房；

　　通过查阅“他项权利栏目”，可以了解该房产是不是已经抵押给了银行、是不是已经被查封、是不是已经出租给了别人等等。

　　同时，买方律师还会到相关机构和单位了解，该房产是不是拖欠税款、是不是拖欠物业采暖水电煤气费用等。此外，律师还要对该房产所处的环境进行充分了解，比如有没有辐射的问题，等等。

　　卖方聘请的律师则要对买方的身份、信誉、资信等情况进行了解，如果买方需要银行贷款，银行还要聘请律师对买卖双方的有关情况进行审查。

　　各方律师审查无误后，买卖双方才能签订正式的买卖协议。

　　协议签订后，买卖双方的律师要代理客户到房地产登记机构办理预告登记，以免卖方与他人再签订买卖协议。买方将价款交给律师事务所，由其转交卖方的律师，再由卖方的律师交给卖方。之后，买卖双方的律师到房地产登记机构正式办理过户手续，申请房地产的转移登记。

　　以上各方律师所从事的工作属于房地产中介业务的中游地带。

　　如果买方在签订正式合同前，想了解一下房屋的建筑结构，还要聘请相关的结构工程师，对房屋的结构进行鉴定，以确定房屋建设的质量。如果在买卖合同签订前，买卖双方对该房产的面积和价格不能达成一致，还要聘请建筑测量师和房地产估价师，分别对该房产的面积进行测量、对该房产的价格进行评估，以上建筑结构工程师、建筑测量师和房地产估价师的工作属于房地产中介业务的下游地带。

　　由于律师所处的中游地带涉及房地产交易的安全，对房地产交易双方关系重大，因此律师承担无限责任，而房地产经纪人、建筑结构工程师、建筑测量师和房地产估价师，其工作成果对房地产交易双方利益的影响比律师小得多，因此只承担有限责任。

　　2、国内地产中介业务亟需立法

　　在国外和我国的港澳台地区，法律对房地产中介的上中下游的业务范围都有严格的限定，各有各的业务范围，各有各应该承担的责任。上游不可以截留下游的业务，否则将受到法律的严厉制裁。

　　反观我国大陆地区，尽管房地产市场日益活跃，每年都发生大量的房地产交易，各类房地产中介机构如雨后出笋涌出，但对有关房地产中介的立法却非常滞后。因此，房地产中介行业一直处于非常混乱的状态。

　　处于房地产中介上游地带的房地产经纪人，常常截留了属于中游和下游的业务，但却不承担中游和下游应当承担的责任。无奈之下，处于房地产中介下游的律师和房地产评估师，只好也去上游争揽业务。

　　由于普通消费者缺乏房地产交易方面的知识，不知道在买卖房屋的过程中要履行什么程序，以为委托房地产经纪人以后就万事大吉，从而导致有些不良房地产经纪人故意隐瞒交易房地产的权利状况，骗取买方的定金，违法从事其他投资，给消费者造成重大损失。

　　还有更可笑的，购买开发商的房子后，本来应该由开发商和业主一起到房地产登记机构办理过户手续，但实践中都由开发商代办房产证。结果，有些不法开发商就长期占用业主缴纳的税款，作为自己的流动资金，而迟迟不给业主办证。

　　大的开发商还好，业主只是晚拿到房产证而已，如果是某些信誉不良的小开发商或者项目公司，可能就会卷款潜逃。业主要拿到房产证，还要补交一大笔税金。

　　因此，建议全国人大尽快出台有关房地产中介的法律，按照房地产市场规律的要求，对有关房地产中介的种类、各自的业务范围和职责做出具体的规定，让房地产交易的当事人知道买卖房地产应该履行那些程序，该聘请经纪人的就去聘请经纪人，该聘请律师的就去聘请律师，该聘请房屋结构工程师的就去聘请结构工程师，该聘请建筑测量师的就去聘请建筑测量师。

　　总之，不可以为了节省一点费用，捡了芝麻，丢了西瓜，从而造成房钱两空的悲剧。

　　应该说，起草这样的法律并不难，国外和我国的港澳台地区都有现成的法律条文可供借鉴。有关部门也不需被动等待立法机关出台法律，而是要勇于担当，在探索中前行，履行好自身监管责任，免除百姓对“被忽悠”的不安。 

　　(本文作者介绍：瞭望智库是新华社批准成立的、立足于国情国策研究的智库机构。)

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