现在是老百姓买房的最好时机吗

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 江濡山

　　在这一轮上涨行情中，如果私人名下有多套房产，倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言，任何时候买房都可以；如果想投资炒作地产渔利，对于普通民众而言，风险还是蛮大的。

现在是老百姓买房的最好时机吗

　　最近一个多月，北上广地产市场迅速“火热”起来，不少民间资金“耐不住寂寞、经不起诱惑”，蠢蠢欲动。有的机构已经在悄悄加大地产市场资金“杠杆”的力度。据悉，2016年1月份，上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。北京虽然没有确切的房价环比上涨数据，但是中介机构活跃的交易气氛已经显现出来，房价上涨趋势和成交量增长已经是事实。传闻称：万科北京项目上涨10%至20%，是小意思。

　　近期，各大媒体对于房价上涨，已有大量的报道，在此需要提醒机构和个人是的是：

　　第一、一定要吃透中央面对地产市场的真实意图。

　　尽管房地产市场火热，政府和利益集团就可以大口吃肉，老百姓跟着喝汤，看似大家的日子都好过。但是，这种好日子是以透支资源和国民经济元气为代价的。目前中国经济深陷泥潭，投机做多地产市场就是罪魁祸首之一。现在，大量商品房挤压，直接压的各大银行喘不过气来。若房产价格再跌，就会演变为中国版的次贷危机。

　　因此，中央出台的“降首付”、“降契税和营业税”、适当提高杠杆率等做法，其真实意图：一是暂时用政策刺激地产市场，核心目的是去库存而不是做多做火地产市场；二是在去库存的基础上优化增量的供地结构；三是支持新型城镇化发展。如果对中央意图判断失误，麻烦就大了。

　　当然，中央政府是不便“赤裸裸”地说明真实意图，甚至也会玩点策略，比如，聪明的周小川同学可以适当放放风，在非正式场合旁敲侧击地说几句做活激活地产市场的话。

　　周小川日前在某国际峰会称：降低了贷款买房条件，贷款可以做得更多一点，在个人住房方面，杠杆有所提高，这个逻辑是对的。住房贷款本来就需要大力发展，这是发达国家的国际经验，城镇化的过程，需要租房或卖房，都导致这方面需要快速发展。

　　快速发展是否风险很大？个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，占比重才百分之十几，银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的，会有发展的机会。当然，确实房地产市场时冷时热，需要宏观审慎政策框架逆周期调节，其中首付比刚开始定的30%，适度降低空间是够的。

　　第二、一些中介机构“火上浇油”纯属“别有用心”。媒体报道称，一些地产中介及开发商，借机大造声势，甚至加大资金杠杆，推动投机炒风潮。此举乃利益使然。市场有其发展惯性，就像飞机起飞和降落都有滑翔阶段一样，而一些地产商及中介机构，可以借助这个滑翔阶段，挖一些大坑让消费者跳进去。

　　当然，对于有大量房源的地产中介而言，玩资本游戏自然有很大的回旋空间，如果政府不策略干预，可能会“物极必反”。现在，“寂寞已久”的地产开放商及地产中介，实际上是用国家的政策玩“博弈”，而这个博弈的筹码就资金杠杆。

　　第三、普通民众如何面对这一轮地产升温。

　　尽管地产市场看似启动了较大的行情，也可能进一步发酵。但是，此情此景不会持久。中国地产市场的物权价值，还得看供需结构，处于不同城市、不同地段，房产的价值也大不一样。但是，“回归理性”是必然趋势。在这一轮上涨行情中，如果私人名下有多套房产，倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言，任何时候买房都可以；如果想投资炒作地产渔利，对于普通民众而言，风险还是蛮大的。

　　(本文作者介绍：香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。)

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