改善性住房需求到底是什么？

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭[微博]

　　改善性住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平(比当前全国城镇地区人均34平米左右)。其二，所购第二套房属于普通自住房。

改善性住房需求到底是什么？

　　近期，五个部委分别出台的两个稳定楼市的新政，《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。这两个政策，重点放松的领域是改善需求。

　　3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年之后首次明确“支持改善性住房需求”。而三部委也正是根据国务院要求，在房贷新政中明确：继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

　　然而，到底什么是改善性住房需求？购买什么样的房子才能享受优惠？对此，社会民众，甚至是不同政府部门之间，也存在理解上的分歧。

　　过去十几年，官方文件中极少涉及“改善性住房需求”。笔者查阅资料，仅发现2008年12月的国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中提到：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　这也就意味着，改善性住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平(比当前全国城镇地区人均34平米左右)。其二，所购第二套房属于普通自住房。

　　所谓的“普通自住房”，须追溯到2005年的新国八条，明确了享受优惠政策普通住房标准：原则上应同时满足以下条件：小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　近几年，各地关于普通住房的标准略有不同，且经过二三次调整，主要调整的是价格水平(根据房价变化)，而1.0以下的容积率和144平米(按120平米上浮20%)以内的标准，基本都在执行。

　　比如2014年11月调整后的上海标准：1、房屋需为五层以上(类似于容积率是1以内)；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内低于450万元/套，内环线与外环线间低于310万元/套，外环线外低于230万元/套。

　　另外值得关注的是，财政部和国税总局的营业税新政中，也有普通住房和非普通住房的差别，比如：个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税；而同样情况下，非普通房则需按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。文件中也明确：上述普通住房和非普通住房的标准按照2005年的新国八条。

　　再来看三部委的房贷新政：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　上述这两类优惠，都是针对的二套房中的普通住房。其实，去年9月30日央行[微博]和银监会的“央四条”：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策(即首付三成，利率最低七折，但商业银行折扣较小)。加上这次房贷新政，则对于所有二套房中的普通住房，都给予了政策支持。

　　比较可知，当前的政策中“改善性住房需求”标准，相比2008年12月的标准宽松一些，因为不再要求：拥有一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平。也即，就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠，优惠程度视第一套房贷是否结清而有所差别。

　　国务院支持改善性住房需求及五部委的相关新政，可以说坚定而英明。2003年开始的抑制性房地产调控(中间剔除2008年四季度至2009年)，至2010-2011年达到高潮，史无前例的打压方针之下，一方确实镇压了投资投机需求，但也误伤了很多改善需求。此次大力度的纠偏，既能稳定楼市、稳定经济，也能惠及民生，保护合理住房需求，可谓一举两得。

　　其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。易居房地产研究院数据表明：2014年全国30个大城市新建商品住宅(不含保障房和安置房)成交户型结构分别是：90平米以下户型占30%、90-140平米户型占48%、140-200平米户型占13%、200平米以上户型占8%。

　　一般而言，在大城市地区(房价较高)，首次购房者(刚需)多以90平米以下户型为主，而首次改善(刚改)多以90-140平米为主，140平米至180平米属于二次或三次改善，200平米以上属于高端改善或称享受型型需求。

　　接下来，为了更好的落实五部委新政，地方政府应因地制定的调整普通住房标准，从而从房贷与税收方面支持改善性住房需求。从长期来看，还应逐步减少对二次或三次改善需求的打压，比如针对购买第二套房中的140-200平米户型，可以将首付由当前的六成降至五成。另外，鉴于居民住房条件不断改善，未来官方应考虑放宽普通住房的标准，比如将单套面积将当前140平米扩大至160平米左右。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。