两部委打响楼市救市第一枪

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭[微博]

　　作为房地产业的两个主要的主管部门，住建与国土，率先站出来救市，这是必须的。但央行和银监会掌控的房贷政策，以及财政部、国税总局掌控的税收政策，才是影响短期楼市需求的关键政策。

两部委打响救市第一枪

　　在消息频传之后，今天住建部和国土部终于出台了一个文件。这个文件看起来，好像没什么狠招，也没有之前传言的所谓“公积金、房贷大幅放松”的措施。但这一动作的意义，大于具体内容。分析如下。

　　其一，新政提出：房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。2003年的“18号文”中，首次提出房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。其后随着一轮又一轮血雨腥风的调控，官方再也不敢提“支柱”二字，惟一例外是2008年爆发国际金融危机后，中央大力救楼市的时候，曾经再度提及。

　　而这里不提“支柱产业”，代之以“重要产业”，透露出两部委万般纠结的心态，原本想对房地产大喊“我爱你”，但考虑到部分民众抱怨高房价的社会舆论压力，只能无奈而低调的向房地产抛了个媚眼。

　　但地方政府可就大方多了，且看上月新疆出台的《关于促进自治区房地产市场平稳健康发展的实施意见》：要充分认识房地产健康有序发展的重要意义，房地产业关联度高，带动性强，近年来，我区以住宅为主的房地产市场发展迅速，已逐渐成为自治区国民经济的支柱产业。

　　其二，新政要求：住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。”

　　地方政府，都有卖地冲动，土地财政使然。国土部如何才能抑制地方政府卖地热情，尤其是那些住宅供应过剩，库存压力大的地区？哪些地区供大于求，应该缩小甚至暂停供地，住建部和国土部心里应该有本帐。这对于加快缓和供大于求的地区的市场关系，会有正面作用。但减少土地收入，市长们可是不乐意的。国土部、国土厅，与市长们之间，博弈注定难免。

　　其三，新政明确：对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

　　这分明是要拯救开发商！允许部分地块对户型做调整，这个口子，上面一旦放开，到了下面，开发商将狠命的搞关系，请求地方部门、官员，调整更多的指标，不仅仅是户型(预计偷面积将重新盛行！)，还有建筑高度、形态、容积率等等。规划改一改，房子就好卖了，钱不就好赚了？当然，鉴于当前反腐正在风口浪尖之下，地方官员也不敢像以前那样大胆赤裸的向开发商输送利益。

　　至于未开发房地产用地转型利用，转向开发新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等，这其中也有很多花头！如果按原来的土地规划、政策、出让方式，这些产业都很难赚到钱，开发商、投资商也不太乐于参与。但如果国土部允许地方政府在土地管理方面“网开多面”，以非常优惠的土地政策出让土地，那么，只要土地成本大幅降低，还能赚不到钱吗？一抓就死，一放就乱。这是政策与执政的“臭毛病”，但愿以后把这病治好！

　　其四，进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　这也是直接落实李总理政府报告中的相关内容，一方面，是保障方式转变，这是大势所趋，发达国家都经历过由“实物补贴”为主，转向以“货币补贴”为主。“十二五”期间，全国新建近4000万套保障房，纯属大跃进，未来几年将转向货币补贴为主。

　　另一方面，当前很多地区存量住宅积压严重，开发商半死不活，动用政府力量和财政资金，收购一些存量商品房，可以缓和地区市场库压力，同时也减少开发商破产、跑路的数量！有助于加快去库存节奏，老杨估计再花两三年时间，多数三四线城市的库存水平会降到一个相对合理水平，房价将重新向上。

　　总而言之，两部委新政，是根据今年的《政府工作报告》要求：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　之前笔者已多次分析过，今年两会上，李总理政府报告中，对于房地产业的口气明显缓和，尤其是2009年后首次支持改善性购房需求，这是“天大的利好”。作为房地产业的两个主要的主管部门，住建与国土，率先站出来救市，这是必须的。虽然救市内容，并不是很给力，但大家要清楚，俩兄弟的政策权力比较小，主管是房地产业基础性、制度性的领域，涉及的政策，多属产业政策，中长期性质的政策居多。

　　而短期性的调控政策，主要手段有两个：信贷和税收。也就是说，央行[微博]和银监会掌控的房贷政策，以及财政部、国税总局掌控的税收政策，才是影响短期楼市需求的关键政策。原来住宅建部掌握的限购、限价，也属于重要的短期政策，但这两项政策去年就已放开，至少北上广深和三亚等五市的限购尚未放开，已不归住建部管控了，属于“因地施策，落实地方政府主体责任”范畴。

　　落实政府工作报告中的方针，各个相关部委，都有责任。只不过，作为最主要的两个行业主管部门，住建部和国土部率先出台政策、下发文件，打响了中央部委救市的“第一炮”，这既是要推出新措施，更大的意义在于亮明态度，坚定支持国务院精神。接下去，老杨预计还会有别的部委，出台相关政策。至今是在个人房贷方面，还有进一步放松的空间。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

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