二套房首付政策出台为了啥？

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 向小田

　　中国的房地产行业的确走到了一个拐点，这个拐点的特点就是供需失衡、房价高企以及开发商奇葩的杠杆率。在这个背景下，政策的目的就很清楚了，那就是维稳。房地产行业下行风险是目前中国经济最大的风险，要拆掉这个炸弹，只有一个办法，那就是拖(发展)。

二套房首付政策出台为了啥？

　　3月30日下午，房地产政策又出大招了。微博、朋友圈、微信群跟打了鸡血一样，到处都在讨论这个事情。各种观点层出不穷，我看了一下，觉得都说了一些，但是又都没有说明白。闹情绪的多，理性分析的少。有些点评又过于宏观，似乎总是差这么一点。心中有些想法，不吐不快，于是写下下面几段话，供大家批评、学习、参考。

　　政策对楼市是利多还是利空？

　　首先大家问的肯定是这个问题。毋庸置疑，出这个政策的背景，是中国经济增速降至20年来低点，银行核销坏账的水平比去年同期翻了一倍且预期资产质量还将恶化，许多地方开发商跑路地方政府财政陷入困境，就连民间高利贷都放不出去了这样一个生存环境——从大周期来看，中国的房地产行业的确走到了一个拐点，这个拐点的特点就是供需失衡、房价高企以及开发商奇葩的杠杆率。

　　之所以有这样的大周期，归根到底还是人口和城市化水平等硬约束。大趋势来临的时候，整个房地产行业不过是汪洋中的一帆小舟，想要依靠几个政策来抗衡，简直是蚍蜉撼树。

　　在这个背景下，政策的目的就很清楚了，那就是维稳。房地产行业下行风险是目前中国经济最大的风险(炸弹)。这个炸弹如果不慎爆掉的话，很可能毁掉约五到十年中国社会积累的巨大财富。

　　要拆掉这个炸弹，只有一个办法，那就是拖(发展)。在拖的过程中，一点点消化这个高房价和库存，用一种很隐蔽的方式为这个行业过去十年野蛮生长买单(实际上是全民买单)，是目前最可行也是正在实施的路径。

　　据我的一位老朋友，中金公司房地产行业分析师宁静鞭提供的测算数据，这次新的二套房首付政策将使得购房能力指标(非农人口户均储蓄额/平均房价下的首付金额)恢复到2012年的水平，同时，伴随二套房按揭贷款额度打开，将拉动销售额上升约0-5%。如果同时伴随二套房利率逐步下降至基准，则相当于名义房价下降4.6%-6.1%。——从这里大家就可以看到，政策正在拆弹，不知不觉中降房价消库存是唯一的目的。

　　如果你非要问这个政策是利多还是利空的话，我只能说，拆弹行为使得房地产行业系统性风险逐步下降，从这个角度看肯定是利多。

　　京沪永远涨是对的吗？

　　然而，政策永远不可能精确制导。不动产本身永远有资产属性，也有配置价值。在系统性风险降低的同时，在目前充沛的货币供应下，自然有资金流回房地产——毕竟这里是他们曾经战斗过的地方，也是他们发大财的地方。这些回流的资金，要寻找的，自然是目前危险系数最小、基本面最好的地方。而现在，仅剩的四个限购城市：北上广深，恰恰是这样的标的。为什么别的城市都没限购了就这几个还在限购，光这一点已经很能说明问题了。

　　那么，京沪的房价真的会永远涨下去吗？没有任何地方的房价永远上涨。对一线城市而言，我想最可能的结局就是名义房价在涨，而实际房价却在下滑——这种情况是指一线城市房地产的投资回报率在下降，一旦其回报甚至低于理财产品的利息，则相当于房价变相下降。

　　从最近两年的情况来看，在市中心核心区域的房价涨幅已经开始远远落后于郊区。如果你比较一下上海外环外过去一两年新开楼盘价格的涨幅和中环内环二手房成交均价的涨幅，这个趋势就非常明显了。

　　从长期来看，政策改变不了资金从房地产市场流向新兴产业的趋势。作为一种资产类别，房地产的投资/投机属性已经破了金身，就剩一些配置属性。从短期来看，政策出台可能小幅刺激行业回暖，引发资金回流——股市在地产股的带领下加速冲顶，部分资金获利回吐，股市进入调整期。

　　(本文作者介绍：生于湖北省西南部。他的作品风趣幽默不拘一格，深受人们所喜爱。)

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