房贷不是你想调就能调

　　文/新浪财经专栏作家 嵇少峰

　　银行对房地产的态度一直以收益与风险为先，从未实质上听从过政府的安排。无论是政府支持或调控房地产，银行响应速度都比较迅速，初期也有一定的成效，但跟风后却会视市场情况而变，用独立特行的信贷规模控制、贷款利率浮动等手段表明自已的独立性。

房贷不是你是调想调就能调

　　备受关注的“央版”房地产松绑政策正式落地。30日，央行[微博]、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，特别是二套房首付降为40%的新规，更是让开发商欣喜万分，似乎银行再一次成为政府调控房地产的有力工具。

　　事实真的如此吗？我们回溯银行在历次房地产调控过程中的反应，竟然可以得出一个不同的结论，那就是中国的银行从未真正成为政府调控房地产的有效工具，想象中的乖宝宝根本不存在。

　　银行对房地产的态度一直以收益与风险为先，从未实质上听从过政府的安排。无论是政府支持或调控房地产，银行响应速度都比较迅速，初期也有一定的成效，但跟风后却会视市场情况而变，用独立特行的信贷规模控制、贷款利率浮动等手段表明自已的独立性，最终执行结果往往与政府的初衷大相径庭。

　　银行在预判房地产存在风险时，一般会通过压缩信贷规模、放缓审批速度、上调利率等手段对房地产贷款加以控制，首付款比例大都根据购房人经济实力、市场风险程度而定，而非简单根据政府的文件。至于利率更是随行就市，与调控政策几无关联。

　　银行在看好房地产发展形势时，往往会无视政府在房地产信贷的种种规定，通过理财、信托、同业、委托贷款等通道业务来绕开政策限制，将直接信贷投放变为间接投放，大量的房地产开发贷款以第三方企业、空壳关联企业的名义曲径通幽，源源不断注入不符合条件的房地产企业，信托包装、买入返售、同业代付等手段层出不穷。

　　在个人住房贷款方面，许多银行也会采取变造经营性贷款、装修消费类贷款的形式，绕开对二套房贷的限制，审批往往以贷款人资产情况、收入情况为主要依据，置政策于无用之地。

　　对比历次政府房地产调控政策及银行业房地产贷款数据同样也可以得出这个结论。除去政策性、保障房项目信贷数据，商业性房贷的数据变化与政府调控的窗口周期基本不搭，几乎看不出多少相关的变化规律，从银行基层机构反馈的信息中也能得出如此结论。对银行而言，收益与风险才是经营活动中更加关注的重点问题。

　　当下企业有效信贷需求不足，政府平台类融资又受控制，因此银行向低收益、相对低风险的房地产按谒市场投入一定的规模是有冲动的，但是否实质性下浮首付比例还存在巨大的压力。由于出现了许多不良的房地产抵押贷款，在实际处置过程中又形成了相当比例的损失，40%的折损率已临近其最低的保本线，一旦房价下行、处置困难，降低首付极易给银行造成资金损失。

　　因此从积极营销、严控风险角度讲，下调利率、上浮首付比例才是当下银行普遍追求的平衡之道。在房地产相关贷款占比居高不下的情况下，银行不可能再大幅增加这方面的信贷资源配置。

　　从收益角度来说，如今银行增量负债成本呈明显上升趋势，而低收益的住房按谒贷款，只会成为银行调整资金松紧度的一个备选方案，而不会成为业务发展重点。当然，在新政实施初期，阶段性宽松是不可避免的。

　　首付比例的下降，意味着购房者每月更多的还款额度，特别是对较低收入的刚需及改善性购房人群，在经济下行、收入增长趋缓的同时，生活质量的下降及银行还贷风险的上升在所难免。事实上，行政干预银行的商业性贷款本身，就是一个奇怪的行为，至于效果，只能说是顺其自然了。

　　(本文作者介绍：曾在央行、银监会从事金融监管工作16年，后加入私募并创建融资担保公司，现为江苏金东小贷公司创始合伙人、董事总经理。)

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