文/新浪财经专栏作家 朱海斌
不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格，供应量偏紧且需求更强劲，一线城市普遍面临供应不足的情况。相形之下，中小城市的新增供应增长较快。我们预计2014年一线城市的房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。
国家统计局公布了12月份70个大中城市住宅价格指数。与上月相比，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。国家统计局公布了12月份70个大中城市住宅价格指数。与上月相比，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。即12月份92.9%的城市的住宅价格环比上涨。与去年相比，12月份价格上涨的城市有69个，这是连续第8个月有69个城市的房价上涨。
温州(位于浙江省)仍然是惟一一个房价持续滑落的城市，同比下降2.8%。一线城市继续排在房价涨幅榜前列：北京(同比涨20.6%)，上海(同比涨21.9%)，广州(同比涨20.4%)及深圳(同比涨20.3%)。
根据非官方房地产数据供应商搜房网本月初发布的数据，12月份全国房价环比上涨0.7%(11月份环比上涨0.68%)，同比上涨11.5%(11月份同比上涨11.0%)。在搜房网调查的100个城市中，12月份环比价格下降的城市有32个，而11月份为31个。
房价表现的地区性分化特征仍较为明显。基于搜房网的数据，12月份前4大城市(北上广深)房价同比涨22.2%，二线城市(省会城市)同比涨9.2%，三线城市同比涨5.3%。北京、上海和深圳的平均房价均超过了30,000元/平方米，而三线城市的平均房价则为7330元/平方米(房价最低的湘潭市为4185元/平方米)。
地区分化仍是2014年的主要题材
不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格，供应量偏紧且需求更强劲，一线城市普遍面临供应不足的情况。相形之下，中小城市的新增供应增长较快。由于中小城市的需求起伏不大，消化这些新增供应需要较长的时间，因此未来几年房价可能面临下行压力。
因此，我们预计2014年一线城市的房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。
政策影响可能有限
本届新政府没有像上届政府频频提及房地产市场调控。
在短期内，楼市政策的调整仍以地方调整为主(部分归因于地区差异)。近几个月，一线城市和部分房价上涨较快的二线城市推出了新的调控政策，但这些政策仍然以限制房屋购买数量和按揭贷款为主(例如将二套房的首付比率从60%提高至70%)，或对商品房预售许可实施更加严格的审批制度。这些政策的推出已有数年时间，但边际影响有限。
市场有传闻，新政府可能将推出新的房地产市场政策框架，旨在调控长期供应面，减弱对短期需求面控制措施的依赖。此等长期政策包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应(尤其是保障房)。但是，在短期内，这些措施的影响将有限。
第一，由于存在技术困难(例如房价评估和征税)及有关具体实施的不同意见(例如税基和税率)，短期内房产税不太可能大面积推广。12月份，国土资源部表示将在2014年建立统一的不动产登记制度。并将不动产登记条例作为房产税全面实行的前期准备和基础条件，而且并被认为是较为简单易行的一步。不过，尽管“简单”，过去两年政府还是曾两次未能按时完成计划。
第二，土地改革对房地产市场将产生重大影响，尤其是有关农村土地流转、农村土地建房和小产权房方面的改革。但是，我们认为，由于在土地改革的细节上缺乏共识，短期内更有可能取得试点范围的进展，而且对城镇住宅土地供应的影响将非常有限。
第三，大规模的保障房建设项目可能将成为未来几年的变盘因素。国务院计划在2011-2015年间新开工3600万套保障房。基于官方公布的数据，2011-2013年，保障房累计开工2490万套，建成1580万套。住房和城乡建设部上个月宣布，2014年的保障房开工目标为600万套，建成目标为480万套。但是，这些数据的可靠性以及保障房的分配问题引发公众质疑。就以2013年建成1580万套为例，应可为城镇约5000万居民提供住房。但这与人们的切身感受相差甚远，对保障房项目的具体实行也存在质疑。
(本文作者介绍：摩根大通中国首席经济学家)
摩根大通中国首席经济学家
