文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]
“地价推高房价”一说，非常流行。但这一说法值得推敲。归根结底，房价主要由市场供求关系决定，成本只是次要因素。
高地价推高房价近日，媒体纷纷报道楼市降温，引用的证据是所谓“1月市场成交低迷”。但另一方面，部分城市又爆出地王，1月的卖地款非常可观。那么说，该如何看待这些数据，又如何根据年头的表现，预判全年的市场走势？
先来观察一下房市表现。关于今年1月一手住宅成交量，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降。上海易居研究院的市场月报表明，30个典型城市总体上环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%。一手住宅成交量，在很大程度上与推盘量相关。二手房则无此影响，1月份北京二手住宅网签量环比下跌超过20%；上海二手房共计成交套数环比下跌22%，同比下跌36%。
1月一二手房成交皆低迷，原因可归结为三点。第一，每年春节月份皆如此，环比下降很正常，今年春节是1月31日，去年春节是2月10日，所以去年1月份楼市受春节假期影响的程度比今年小，今年1月同比去年1月成交量下跌，有此因素。
第二，周期性因素。笔者在国内第一个明确提出并解析了房地产短周期理论，一直跟踪研究中国楼市的短周期变化。这轮短周期，2012年一季度见底，其后步入上行通道，2013年市场繁荣，去年四季度和今年一季度，市场将在高位盘整，部分指标开始下滑。住宅成交量，是短周期诸多指标中的先行指标，这一指标，在去年12月已经有所弱化，今年1月继续走弱，就含有周期性降温的因素。
第三，楼市政策面偏紧。去年四季度，先后有16个左右的城市，出台地方新政，进一步收紧了调控政策，而这些城市都是楼市表现最强的一二线城市，而且具有全国楼市风向标的意义。另外，春节之前，北京和上海的市长明确表态，2014年调控从紧，并且重申保持房价平稳。这些措施和表态，无异于给这些城市偏热的楼市泼了凉水。
第四，流动性偏紧，房贷不给力。每年第一季度，都是房地产贷款大量投放的季节，之前积压的房贷审批也会放行。但今年的个人房贷依然偏紧，不仅首套房贷的利率优惠没有重新增加，连投放额度都偏紧。两个因素在起作用，一方面全社会流动性偏紧，尤其是市场利率偏高，银行间市场隔夜拆借利率仍保持在4%的高位，大河没水小河干，个人房贷当然不可以放大水，况且首套房贷利润少，银行并不情愿做这单生意；另一方面，部分城市房价涨幅仍偏大，房地产从紧的背景下，房贷不可能显著放松。
通过上述剖析原因，可以大致定性1月房市成交低迷的现象：春节因素为主，周期性降温为辅。虽然成交暂时低迷，但价格仍在上涨，并未能明显降温。成交量受季节影响较大，而房价受影响小。对此市场现象，不必过于悲观，从3月份开始，住宅成交量就会反弹，预计至6月份，这期间成交重新比较活跃。但从短周期来研判全年走势，笔者仍然坚持“高位振荡，逐步降温”的观点。
进一步展望市场。2014年相比2013年，全国商品房成交量仍将是正增长，但涨幅将由去年的17%降到8%左右，其中主要是中西部、三四线城市成交量增长，而一线城市和部分二线城市将基本平稳，少数2013年大热的城市将有所下滑。与成交量相适应，2014年相比2013年，全国房价依然总体上涨，但涨幅会进一步收窄，全年估计上涨6%-7%，上半年还会涨，下半年可能趋于止涨、盘整，甚至小跌。
关于土地市场。2013年，土地市场热过房产市场。全国土地出让金高达4.1万亿元，比2013年大增45%。1月份，在房市成交低迷的同时，地市却继续高烧。1月份，易居研究院跟踪的10个一二线典型城市土地出让金收入1436亿元，环比增长57%，同比增长155%。地价则环比增长108%，同比增长152%。这些数据的背后，是房企热烈抢地、地王频出，而国土部基本上只能干瞪眼。
“地价推高房价”一说，非常流行。但这一说法值得推敲。归根结底，房价主要由市场供求关系决定，成本只是次要因素。地价上涨等于说抬高了房价成本，但是就2014年而言，房屋新增供应量将明显增长，而购房需求可能保持基本平稳，其中部分城市会萎缩，因此供求关系的天平会向需求方倾斜，也即相当多的城市会出现供大于求，这不利于房价上涨或者是大涨。土地成本对房价的影响，是一个中长期的过程，通过复杂的市场内部作用机制，传递到房价上面，但并不能决定短期房价变化。房价短期变化还得看供求关系。
最后，关于2014年的房地产政策，不妨关注三点。首先，今年中央层面不可能出台类似以前“国几条”的全面压制性政策，因为市场已经开始高位振荡，接下去还会逐步降温，没必要再度加码了，况且三中全会还强调市场机制。其次，调控注重分类指导，一线和少数二线城市房价涨幅过大，限购限贷不会松，而多数三四线市场供大于求，房价温和，将被允许有所放松。再次，住房信息联网、不动产统一登记等会有所动作，但长效机制建设需要一个较长的过程，不可能在2014年内完成由行政干预向经济调节的过渡。既然如此，也就不必太期待或者担心政策变化对楼市的影响了。
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
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