文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
李克强总理在国务院常务会议中对提振消费做了相关部署，其中专门提到了稳定住房消费。只要拉动了住宅消费，整个房地产持续健康发展就没太大问题。我们按照政策出台后对市场的效果由强至弱来猜测一下，看看有哪些政策可以出台。
10月29日，李克强总理在国务院常务会议中对提振消费做了相关部署10月29日，李克强总理在国务院常务会议中对提振消费做了相关部署，其中专门提到了稳定住房消费。总理讲稳定住房消费，我觉得主要有以下三个背景：
背景一：未来GDP压力更大
三季度GDP增长7.3%，比二季度的7.5%明显下滑，主要原因是是固定资产投资增速下滑，这当中房地产投资增速的下滑也起到了主要的推动作用。前三季度房地产开发投资增速为12.5%，比上半年回落1.6个百分点，而且下滑的趋势并没有改变，如果继续下滑对经济增速会有致命影响。
背景二：今年土地出让出现问题
前三季度全国土地出让金收入3.12万亿，同比增长16.6%，但增速在逐月下滑，其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。土地出让貌似和GDP没法画等号，但是今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%，最核心的原因就是去年土地出让创造纪录，开发企业与其捂地不如捂房。如果今年的土地出让出现比较大的衰退，那么明年的新开工也会快速下探，在这样的情况下，房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心，成交量上冲，开发企业才会恢复信心去拿地。
背景三：地方财政压力巨大
今年面对这样的市场，比开发企业更着急的是地方政府。去年土地出让创造新高，而土地出让一般会有6-12个月的支付土地款的时间，所以今年政府日子还过的去，但是如果今年土地出让出现大幅回落，那么明年日子咋过呢？刚过了几天富日子立马回到解放前，这是无法想象的。
基于上面三个背景，当然要提振房地产，而住宅是房地产中最主要的部分，只要拉动了住宅消费，整个房地产持续健康发展就没太大问题。现在总理发完言了，我们也帮他一起想想办法，看看有哪些政策可以出台，我们按照政策出台后对市场的效果由强至弱来猜测一下。
★★★★★ 北上广深取消限购
目前还剩北上广深和三亚限购政策没有松动，而且之前北京、广州、上海也分别表态，不会调整相关政策。在这种背景下，一旦他们取消限购，政府救市的信号就再明显不过了。北上广深总成交金额近1万亿，占了全国总量的10%，他们限购的放开将起到举足轻重的作用。
当然，目前看来北上广深取消限购的可能性不大，但是适当的调整还是有可能的，特别是针对非本市户籍购房限制条件的放松可能性最大，对改善需求的限制也有可能放开，对高端市场个人认为放开的可能性不是太大。虽然调整的效应比取消也小很多，但调比不调好。北上广深取消限购政策是五颗星，如果不能取消，而是调整，那也是★★★★+。
★★★★★ 真正给出7折利率
七折利率不能仅仅是在纸面上，目前为止不要说7折利率，8折85折也没有看到过，基本都还是9折以上，这与央行[微博]和银监会给大家的期待相距甚远。一旦出现7折利率(即使很少)、另外8折利率给一些的话，那会对市场有极大的推进作用。出现7折利率，我评为五颗星，给到8折我也觉得是★★★★+。
★★★★ 交易环节的税费减免政策
二手房市场的活跃，很大程度影响一手房市场的启动。目前影响二手房市场活跃的因素，除了市场面本身以外，税费过高也是重要原因之一。目前主要一二线城市5年内的非普通住房的二手房交易税费都超过10%了(5.65%的营业税，3%的契税，2%的所得税，其他先忽略不计)，如果再算上佣金等等，严重影响二手房的交易活跃度。
如果像传言的个人住房转让营业税征免时限由5年恢复至2年、北京(唯一执行个人住房转让所得税 20%的城市)个人住房转让所得税能有所放松、契税各城市也给予适当减免，那么对市场的启动也是大有好处的。
★★★ 户籍制度改革政策
之前我们也看到福建户籍制度改革已经启动，这也是按照今年国务院的相关部署——除特大城市外要开放户籍，开放户籍之后会很大程度影响原先拿居住证的外来人口，他们一旦拿到户籍之后，就会成为未来潜在的购房需求。但由于这个政策有一定的滞后性，拿到户籍后从潜在需求变成有效需求至少要一两年的时间，所以这是一个中长期的政策。但是政策出台越快、落实越到位，政策效应也就越强，对短中期影响也就越大。
★★ 公积金政策调整
之前中央已经专门发布过放松政策，上周苏州等城市关于公积金贷款也针对原先很多限制条件放宽，这项政策对普通住房购房者影响也是巨大的，特别对二三线城市的刚需，所以评为两颗星。
表：部分省市近期公积金政策调整
| 省/市 | 出台时间 | 内容 |
| 湖南省 | 2014-10-30 | Ø 住房公积金缴存人在缴存地以外的省内其他市州购买自住住房的，可享购房所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款
Ø 取消公积金贷款买首套房的面积限制，统一享受首付最低两成 Ø 对于人均建筑面积尚未达到全市人均建筑住房面积标准的，再购买普通自住房的，首付比例由50%降低为40%，利率上浮10% |
| 厦门 | 2014-10-30 | Ø 贷款申请条件从在厦门连续正常缴存公积金满12个月调整为满6个月，且公积金账户余额不少于最近6个月的缴存额。异地缴存住房公积金的缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明进行合并计算
Ø 购买首套或二套改善型普遍自住房，套数认定由原来的按“认房又认住房贷款”标准执行调整为按“认房又认未结清的住房贷款笔数”标准执行 |
| 苏州 | 2014-10-30 | Ø 贷款申请条件从连续正常缴存公积金满12个月调整为满6个月
Ø 第二次办理住房公积金个人住房贷款的，首付款比例从不低于住房总价的50%调整为不低于住房总价的30% Ø 取消住房公积金个人住房贷款担保收费项目 |
| 杭州 | 2014-10-30 | Ø 职工家庭名下无房，或名下有一套住房并已结清相应公积金贷款的，因改善型需求再次购房申请公积金贷款，可按首套房贷款政策执行 |
| 成都 | 2014-10-30 | Ø 职工贷款申请条件从连续正常缴存公积金满12个月调整为满6个月；从外地调入成都工作的职工，在成都缴存公积金不满6个月的，提供由外地公积金中心出具的连续正常缴存证明后，缴存时间可合并计算
Ø 单笔贷款最高额度由40万提高至50万元 Ø 有一套住房并结清贷款余额的家庭，再购房执行首套房贷款政策 |
★ 各城市五花八门的购房补贴及其他地方政策
如大学生购房补贴、专门人才购房补贴等等。由于这些政策是针对特定人群，是有限制条件和有时间要求的地方政策，因此对整体市场影响并不是很大，所以评为一颗星。
表：部分城市购房补贴政策
| 省/市 | 出台时间 | 内容 |
| 芜湖 | 2014-6-16 | 2013年8月28日政策：在芜湖市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额；在芜湖市区就业满3年的专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。
此次政策：以上政策中“就业满3年”的规定取消，工作时间不再作要求。同时规定“在我市新购买首套普通自住商品用房”包括二手住房。 |
| 青岛 | 2014-7-9 | 2012年7月1日以后，取得硕士、博士学位的国内普通高校毕业生及留学回国毕业生，在青就业、落户且所在单位为其缴纳“五险”的，可享受最长不超过36个月的住房补贴。其中，博士研究生每人每月600元，硕士研究生每人每月400元。 |
| 宁波 | 2014-10-8 | 毕业十年内的普通高校毕业生在宁波就业，从2014年9月20日开始一年内买房，购买首套房可以获得房价总额0.75%-1%的购房补贴；申请办理住房公积金个人住房贷款，连续缴存时间可从12个月缩短为3个月等等。 |
| 杭州 | 2014-10-26 | 设立高层次人才住房保障专项资金，未来5年投入8亿元，重点保障业绩贡献突出在杭无住房的高层次人才。国家级领军人才补贴标准为100万元；省级领军人才补贴标准为80万元；市级领军人才补贴标准为60万元。 |
以上政策都是个人猜测，仅供大家参考。但不管出台多少政策，房地产市场目前供大于求的基本面难以马上改变，政策只能解决短期的市场走势，不能改变长期市场格局，政府还需要进一步的用好市场推手来调节供求关系，让中国房地产市场越走越健康。
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(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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