文/新浪财经专栏作家 江濡山
马年伊始，随着内地不少城市楼市成交量一片萎靡，海外机构及房地产大佬不看好2014年中国楼市的论调开始升温。但是人们实际看到的现实情况是：楼市价格在一片“忽悠声”中依旧坚挺。
楼市“泡沫”绝无可能破裂中国地产领域泡沫到底多大？会不会因地产泡沫破裂而引发债务危机，并点燃金融危机，目前成为一大热门话题。据悉高层有关部门已经成立专门危情小组研究评估：一旦楼市大跌会对金融行业造成多大冲击。马年伊始，随着内地不少城市楼市成交量一片萎靡，海外机构及房地产大佬不看好2014年中国楼市的论调开始升温。但是人们实际看到的现实情况是：楼市价格在一篇“忽悠声”中依旧坚挺。
其实，中国未来楼市价格到底是升是降，还是相对平稳，主要取决于两方面因素的“较量”：一方面是拉低楼市价格的政策因素有多强，即开征房产税、严控建设用地、加快农村地域的城镇化建设；另一方面是推高楼市的因素有多烈，即刚性需求持续增加、大中城市建设用地日益紧缺、控制楼盘被逐渐消化、全面的经济复苏会不会到来。
理性分析上述两方面因素可以得出一个基本判断：经济基础良好的发达的大中型城市的房价，不大可能下降，在这些城市的房市泡沫是相对的；而欠发大地区的二线城市的房价则会有所下降但是幅度不会很大。综合判定：绝无可能出现楼市泡沫破裂的可能。只是尚无居住房民众的强烈愿望和期盼，也是少数“专业人士”的盲目忽悠。更重要的是，政府和地产领域的精英群体，无论嘴上怎么说骨子里不希望房产价格大幅滑落。
不过要真正解决普通城乡民众的住房问题，政府责无旁贷，不要期望居民依赖房价的价格的下跌，归根结底还得依靠政府的特别保护政策，这是全世界发达国家的经验。理性而合理的房产政策是：政府设法通过基本的政策和机制，解决广大普通民众的最基本的保障居住问题；在此前提下，对于商品房的开发销售，采取透明、放开的市场化机制，使有富裕阶层，通过商品房买卖，以税收的形式，为保障房开发建设积累资金。
那么最近一个时期，为什么看空楼市的声音越来越强烈了呢？
其中，万科集团董事长王石[微博]，在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月针对李嘉诚抛售410亿港元内地资产时的表态。王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强[微博]日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。一些国际机构近期也纷纷预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。
根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
综合而言，看空中国楼市者普遍认为今年的形势错综复杂，波诡云谲。原因在于：首先，政策方面，去年中央提出将建立房地产调控长效机制，有预测称今年上半年有可能推出；社科院副院长李扬则称，房地产行业问题突出，一直没有明确房价上涨的具体原因，当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。
据悉，由于监管部门开始着手对影子银行、地方债务平台和房地产业进行金融风险的防范整治，因此春节后的房地产贷款形势，相比往年明显趋紧；其次，市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化。
据中国指数研究院[微博]统计，今年1月，全国有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前；此外，宏观经济方面，今年的经济形势并没有那么乐观，精英人士对今年中国经济的悲观情绪加重。知名学者吴敬琏近日也表示：“中国经济今年还会非常困难”。
(本文作者介绍：香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。)
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