不能忘却的中国楼市之痛

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 李庚南

　　无论“拐点”已否出现，不能忘却的是楼市之痛。唯有找到楼市的“痛点”，拿出一套诊治的方案并付诸实施，进行“刮骨疗伤”，楼市才会迎来真正健康可持续发展的“拐点”。

不能忘却的中国楼市之痛

　　楼市的“拐点”真的要来了？市场在兴奋的颤抖中惴惴不安。

　　3月30日，央行[微博]、住建部、银监会联合出台的个人住房贷款新政，与财政部、国家税务总局[微博]联合出台的个人住房转让营业税政策联袂而至，政府的“救市”政策以犹抱琵琶半遮面的“撩人”身姿蓦然登场。“救市”的帷幕已然拉开，“拐点”还会远吗？

　　然而，我不关心“拐点”，只关心“痛点”。

　　楼市的“拐点”是否已出现或者将出现，影响的无非是某个时点、某个时期买卖双方的决策及交易的机会成本，或者说是部分人利益；而对楼市“痛点”的认知、诊断和治疗才是问题的关键，它关系到的是整个市场的可持续发展。无论“拐点”已否出现，不能忘却的是楼市之痛。唯有找到楼市的“痛点”，拿出一套诊治的方案并付诸实施，进行“刮骨疗伤”，楼市才会迎来真正健康可持续发展的“拐点”。

　　那么，“楼市”的“痛点”在哪里？

　　痛点之一：土地财政化，“土地”成了财政的钱袋子，地方政府饮鸩止渴式的卖地冲动，成为房价上涨的原罪。

　　正如前总理朱镕基所说，“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，……所以把地价抬得那么高”，土地招、拍、挂机制带来的巨大红利为地方政府注入了兴奋剂，推动土地价格水涨船高。

　　地方政府何以有“卖地”的冲动？一个解释是，财政窘迫，根源是分税制导致财权与事权不匹配，导致地方事多钱少。只要财政体制没有根本性变革，地方政府资金没有有效可替代的来源，政府卖地的的兴致就不会减弱。但这仅是一端的说辞。

　　实际情况是，地方政府卖地的钱来得太容易，有钱就任性！在经营城市理念支配下，各种面子工程、政绩工程铺得太多。司空见惯的是，道路挖了又填，填了又挖，填填挖挖之间提升了GDP、提升了政绩。土地财政无疑是房价上涨的原罪，但土地财政背后的庸俗政绩观更让人担忧。

　　私家药方：一是改进土地招、拍、挂机制。土地供给要从单一的价格拍卖、价高者得地向综合考量建设质量、配套保障房及平均售价低者得地模式转变。有效抑制土地成本对房价的推高作用，同时也在房价上形成了一种竞争机制，竞争的结果是房价在综合土地成本、房屋开发成本、适当的利润等因素下趋向更合理。二是开源、节流改变地方财政对土地的依赖。关键是“三公”经费管理落到实处。

　　痛点之二：过度杠杆化，“空手套白狼”的故事催化了资金的脱实向虚，导致房地产业产能过剩，去库存化“亚历山大”，资金链紧张。

　　房地产开发企业的资金来源，除少量自有资金外，主要靠银行贷款、预售资金及其他融资渠道等，表现出过高的杠杆率，资产负债率平均在75%以上。正是这种过高的杠杆率，在市场景气时期，演绎了许多“空手套白狼”的故事，从而诱使许多从事实体的企业脱实向虚。导致过多的资金从实体经济流入房地产业，导致房地产领域的产能过剩，去化压力增大，中小房企资金链断裂的现象频繁发生。

　　私家药方：取消商品房预售办法，从根本上改变房地产商终结房地产商“空手套白狼”的经营范式，降低开发商对房地产“暴利”的预期，增强社会资金进入房地产市场的审慎性。同时，增大开发商囤积房子的风险， 促进市场价格的理性回归。

　　痛点之三：调控行政化，“楼市”成了调控的工具，弱化了公信力，也紊乱了公众的预期。

　　房地产市场运行自有其自身的规律，冷与热的更替往往反应的是房地产的周期律。当市场出现失灵的时候，无疑需要政府伸出“无形之手”进行调控。但这种调控应该是基于对房地产运行规律的认识，应该采取市场的而非行政的手段。

　　不幸的是，我国历次房地产市场调控的手段都具有明显的行政特征，特别是以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩尤其明显。不仅是对市场关系的扭曲，也是对社会公众合理预期的损害，模糊市场信号，扰乱市场节奏。正是因为调控手段的行政化，使老百姓透过历次调控的轨迹，发现了房价“越调越涨”的规律，形成错误的预期，很大程度上抵减了调控的效果。

　　私家药方：房地产调控去行政化。不能把房地产作为宏观调控的工具，而是作为调控的对象。要按照房地产市场运行规律和周期，运用税收等经济市场手段，通过调节供给与需求，推动房地产市场供需的均衡，从而引导房价的合理回归。关键是要保持政策的连续性，改变老百姓“老不信”的尴尬。

　　痛点之四：信贷房产化，银行成了“房东”。

　　长期以来，银行形成了一种“恶劣”的信贷文化，就是唯抵押担保是从。客户经理在信贷营销中，对房地产的依赖已到了匪夷所思的地步。银行快速扩张的后果之一，就是人员素质的滞后。许多客户经理缺乏对企业经营能力、风险状况等方面的研判能力，于是抵押物就成了主要依托，而且在抵押物的选择上对房地产情有独钟。

银行形成了一种“恶劣”的信贷文化

　　保守估计，银行贷款中以房地产为抵押的达四成以上。其后果，不仅增大了企业融资的难度，也把自己推向了“房东”的尴尬境地。

　　私家药方：创新信贷理念，拓宽抵押物范围，摆脱对房地产的依赖，走出房地产情结。

　　痛点之五：房产储蓄化，“楼市”成了多数人资产配置的方式。

　　房地产兼具消费和投资功能，这是无可否认的事实。但现实中这一点恰恰总被有意忽略，甚至被否决。几乎所有的房地产政策都将房地产投资(投机)行为打入另册。笔者以为，这根本就是认识上的误区。正是这一误区的存在，导致对房地产市场基本判断的扭曲。

　　理性分析老百姓购房的动机，除了自住外，投资需求的存在也是客观存在的，投资需求怎么就不算需求呢？老百姓投资房地产，实际上是我国现行的社会保障状况下的一种合理行为。社会保障、医疗体系的现状，养老治病的后顾之忧客观上强化了老百姓储蓄的意愿。

　　但老百姓养家防老的钱放哪才安全、才能保值增值呢？存银行，存款利息赶不上物价上涨；进股市，又往往“九死一生”。唯有房产符合百姓资产保值增值的偏好。至少，卖不了可以租，可以有租金收入补偿。无论如何，让老百姓的实现资产保值增值也应是政府考虑的事情。更何况，从房地产市场的完整健全角度看，一个适度的租赁市场的存在也是必须的。

　　私家药方：一是加快完善社会保障体系建设，消除老百姓的养老、医疗后顾之忧，鼓励和刺激消费；二是拓宽投资渠道。加快金融产品创新，针对不同风险偏好的群体，推出不同的投资理财产品。P2P仍须发展，更须规范。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)

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