楼市新政利好股市 翘翘板效应有助于资金流动

　　张炜

　　国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，此政策是前不久房地产“国六条”的落实，对正处于火爆状态的证券市场来说是好消息。

　　一直以来，楼市与股市就有“翘翘板”效应。2001年6月至2005年末，沪深股市走熊的4年半时间，恰恰是国内楼市价格节节攀升的风光日子。沪深股市不少个股一度被熊市“拦腰”砍去一半以上，而同期上海、深圳等大城市房价翻倍的例子不胜枚举。大量“热钱”涌入楼市，投资性或投机性购房的比重明显增加。在沪深股市最低谷的时候，不少专家大声疾呼，直指楼市上涨过疯对股市的负面影响。甚至有市场人士直言：“楼市不跌，股市难涨”。

　　其实，管理层一直希望楼市与股市的景气度“对调”，让更多老百姓买得起房，也能有更多投资者分享赚钱效应。业内人士预计，此次楼市新政的效果有望超过之前的调控政策。套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%……这些政策将对投资性与投机性需求起到一定的抑制作用，进而导致楼市供求变化并影响楼市价格。

　　另外，银监会主席刘明康近日表示，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、

别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严格控制授信。调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控

房地产信贷。

　　虽然此次出台的稳定住

房价格政策，不包括提高多套住房的首付比例。但从政府一连串的政策安排看，对楼市的态度越来越清晰。至此，调控楼市的政策牌也并未用尽，譬如还可以降低多套住房的按揭成数，进一步加大楼市税负调控等。作为清醒的投资者，继续与政府博弈楼市的价值已不大，即便有收益也是“刀口舔血”。从上海去年楼市价格的走势看，宏观调控不是没有作为，确已引导部分投资性质的资金离场。就在上周末，上房置换持有的上房商铺51%股权，在上海联合产权交易所挂牌寻找买家。上房商铺是沪上首家从事商业地产经纪业务的专业企业，2005年主营收入由上年的3093万元萎缩至2515.57万元，营业利润同期由2892.34万元跌至86.55万元。上房商铺人士称，商铺价虽没跌，但宏观调控导致投资者持币观望，部分投资客转向股市，所以公司业务受到影响。

　　部分楼市投资性与投机性资金转战股市，是管理层希望看到的。考虑到沪深股市去年12月以来已有6成左右涨幅，估计提前转战股市的楼市资金已获利丰厚。从股市的赚钱效应看，大牛市中的增值速度远超过楼市，对原先楼市中的投资性与投机性资金确有吸引力。对股市来说，资金面改善的作用非常关键。在目前政策面明朗的情况下，资金面改善具有推波助澜的作用。任何一只大幅飙升的牛股，首先因为其资金面倍受宠爱。而且，牛市初期需要适度的投机作为股市“润滑剂”，楼市中的投资性与投机性资金正可扮演这样的角色。

　　有投资者担心，G万科A、G深振业等地产股曾在本轮行情中有过不俗表现，楼市新政会不会打压地产股并顺势成为A股市场调整的又一借口。应该说，地产股若出现短线调整是正常的，但楼市新政不会造成房地产上市公司从此一蹶不振。楼市新政旨在引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，其政策目的是稳定住房价格，而不是大幅打压楼价。房地产市场从此回归萧条，不是楼市新政希望看到的局面。因而，房地产上市公司主动顺应结构调整，其市场前景依然可观，业绩也是可以期待的。

　　此外，股市资金面改善有望持续，更多的储蓄资金有可能分流进入股市。日前央行公布的区域金融运行报告显示，存款利率下限放开后，建设银行深圳分行率先实行小额活期存款利率下浮。从建行的态度看，存款利率下浮的尝试以后还会有，这也是银行资金流动性过剩决定的。存款利率下浮预期的存在，使储蓄资金分流进入股市的动力增加，从而有助于增强股市的活力。