佳兆业蛇口500亿地王新局

原标题：佳兆业蛇口500亿地王新局 来源：新浪乐居

股市与楼市并非一个字的距离。

谁又能想到，一个在港交所上市公司的股票连续两日暴涨，竟然解开了同为上市房企的一个地王新局。

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两日暴涨的背后

9月12日，港股开盘，股价在8港元/股徘徊了两年多的达力集团（00029.HK），突然暴力拉升，拉高至14.98港元/股，涨幅92.05%。收盘价至11.48港元/股，涨幅47.18%。

第二天，该股依旧上涨至12.48港元/股，涨幅8.71%。

连续两日的暴涨，源自9月11日的一份置换土地的公告。

达力集团持有49%权益的旗下深圳圳华港湾企业有限公司（以下简称“圳华公司”）在蛇口东角头（以下简称“东角头地块”）拥有A、B两幅相邻的土地。

A地块由圳华持有及拥有，并与政府签订了土地使用权出让合同书，占地面积约为17.2万平方米，用途为客运码头、游艇会所、住宅及配套设施，总建筑面积高达31万平方米。

B地块占地面积15.9万平方米，圳华公司未与政府签订土地合同，仅向官方机构支付租金获得使用权。

圳华公司蛇口AB两地块示意图

8月5日，圳华公司与深圳市规划和自然资源局南山管理局订立《收地补偿协议书》，提出土地置换方案：

圳华公司向管理局移交AB两个地块。

作为补偿，圳华公司将获得位于后海大道以东、蛇口新街以南、中心路以西及望海路以北的地块，并无需支付额外地价。

新土地占地面积11.1万平方米，用途为住宅、商业及配套设施，总建筑面积高达39.5万平方米。

翻译过来就是，A地块是圳华的，B不是，二者加起来占地面积33.1万平方米；AB地块置换成同地段的新地块，占地面积11.1万平方米、建面39.5万平方米。

达力集团股价暴涨的原因很清楚了——

多年未解决的问题，有了重要的实质进展，确权了；

新地块属于深圳豪宅片区，内含大面积住宅用地。

有一种说法是26.5万平方米住宅，11万平方米商业酒店。

02

大金主现身

达力集团持有圳华公司49%股权，剩下的51％就是深圳市航运集团。

早在上世纪80年代初，两家合资成立的圳华公司作经营码头之用。

当时深圳航运是国资，这片33万平方米蛇口山脚下临海的不毛之地，是作为行政划拨，给圳华用作散货码头。

同时，由于蛇口山同年开建蛇口油气库，方圆200米内不能有固定建筑（安全因素），所以圳华申请的别墅、酒店、商住用地在蛇口油气库外围以200米为半径形成一弧形（如下图）。

后来，达力集团提出购买部分土地用做商业住宅用途，就是A地块。

为了增加对东角头地块的控制，达力集团在1999年12月曾发布一则公告，宣布公司通过提供3255万元的注册资本，已将在圳华公司中的股权由49%增值80%，并协商收购剩余的20%股份。但遭到深圳航运的强烈反对而未果。

这块地历时已久，也曾发生了多次的利益角力，暂且按下不表。

它命运在2012年发生了大的转变。

起因是2004年深圳国资大重组开始，航运集团启动改制，并在2007年改制完成，国有股份退至30%。

工商资料显示，从2012年开始，由佳兆业集团实际控制的深圳华逸集团旗下子公司，开始陆续接过航运集团原管理层的70%股权，整个收购到2013年中旬才完成。

由于深圳航运仅持有东角头地块51%权益，也就意味着佳兆业在这个地块的权益是35.7%，代价是58亿元。

一个细节是，在2013年初航运集团的30周年庆典上，时任佳兆业总裁的金志刚盛装出席。

佳兆业之后在参与竞购 中体产业 和 振兴生化 控股权的时候，用的都是这个“马甲”。

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500亿货值

事实上，关于佳兆业在蛇口东角头拥有一个巨无霸“地王”的传闻一直不断，甚至一度传出这里要建一栋高度超过迪拜塔的超级地标。不过这一消息，并未获得官方认可。

而这个项目真正写进佳兆业官方材料的是2016年的业绩发布会上。

佳兆业2016年业绩发布会提到城市更新项目储备，未来3－5年将对业绩做出长期贡献。

其中，第一项就是东角头项目。

上面写的数据也是占地面积约为17.2万平方米、建筑面积31万平方米，周边项目均价12万元/平方米。

照此推算，项目整体估值372亿元。

这也就是媒体报道的这一数据由来。

东角头的绝佳资源和位置不言而喻。

2015年10月，蛇口油库实现搬迁，最大的一个安全隐患解除，周边的环境也因此提升不少，“方圆200米内不能有固定建筑”这条警戒线也就不存在了。

此外，深圳湾学校、深圳歌剧院，对项目都是加分项。

时过境迁，这里早已从30多年前的“不毛之地”成长为深圳首屈一指的豪宅区。

东角头地块价值最大的部分，是大体量的住宅。

地块最近的豪宅项目是翡翠海岸、奥城花园，均价在15－18万元/平方米，26.5万平方米住宅的市值，就在400－480亿元，如果再加上其他部分，市值可能要冲到到600－700亿元。

按照上文关于佳兆业持有东角头地块35.7％权益，佳兆业未来将在这个项目的份额，或将达到200亿元。

当然，达力集团与佳兆业如何后继进一步合作，尚是未知数，毕竟达力在市场上，尤其是深圳的房地产市场的影响，远不及佳兆业。

不管怎样，东角头地块的确权，对双方都是很大的利好，也是一个双赢的局面。

这块传奇而又富有的土地，在经历了大约35年的“漂泊”之后，现在终于可以靠岸了。