原标题:佳兆业蛇口500亿地王新局 来源:新浪乐居
股市与楼市并非一个字的距离。
谁又能想到,一个在港交所上市公司的股票连续两日暴涨,竟然解开了同为上市房企的一个地王新局。
01
两日暴涨的背后
9月12日,港股开盘,股价在8港元/股徘徊了两年多的达力集团(00029.HK),突然暴力拉升,拉高至14.98港元/股,涨幅92.05%。收盘价至11.48港元/股,涨幅47.18%。
第二天,该股依旧上涨至12.48港元/股,涨幅8.71%。
连续两日的暴涨,源自9月11日的一份置换土地的公告。
达力集团持有49%权益的旗下深圳圳华港湾企业有限公司(以下简称“圳华公司”)在蛇口东角头(以下简称“东角头地块”)拥有A、B两幅相邻的土地。
A地块由圳华持有及拥有,并与政府签订了土地使用权出让合同书,占地面积约为17.2万平方米,用途为客运码头、游艇会所、住宅及配套设施,总建筑面积高达31万平方米。
B地块占地面积15.9万平方米,圳华公司未与政府签订土地合同,仅向官方机构支付租金获得使用权。
圳华公司蛇口AB两地块示意图
8月5日,圳华公司与深圳市规划和自然资源局南山管理局订立《收地补偿协议书》,提出土地置换方案:
圳华公司向管理局移交AB两个地块。
作为补偿,圳华公司将获得位于后海大道以东、蛇口新街以南、中心路以西及望海路以北的地块,并无需支付额外地价。
新土地占地面积11.1万平方米,用途为住宅、商业及配套设施,总建筑面积高达39.5万平方米。
翻译过来就是,A地块是圳华的,B不是,二者加起来占地面积33.1万平方米;AB地块置换成同地段的新地块,占地面积11.1万平方米、建面39.5万平方米。
达力集团股价暴涨的原因很清楚了——
多年未解决的问题,有了重要的实质进展,确权了;
新地块属于深圳豪宅片区,内含大面积住宅用地。
有一种说法是26.5万平方米住宅,11万平方米商业酒店。
02
大金主现身
达力集团持有圳华公司49%股权,剩下的51%就是深圳市航运集团。
早在上世纪80年代初,两家合资成立的圳华公司作经营码头之用。
当时深圳航运是国资,这片33万平方米蛇口山脚下临海的不毛之地,是作为行政划拨,给圳华用作散货码头。
同时,由于蛇口山同年开建蛇口油气库,方圆200米内不能有固定建筑(安全因素),所以圳华申请的别墅、酒店、商住用地在蛇口油气库外围以200米为半径形成一弧形(如下图)。
后来,达力集团提出购买部分土地用做商业住宅用途,就是A地块。
为了增加对东角头地块的控制,达力集团在1999年12月曾发布一则公告,宣布公司通过提供3255万元的注册资本,已将在圳华公司中的股权由49%增值80%,并协商收购剩余的20%股份。但遭到深圳航运的强烈反对而未果。
这块地历时已久,也曾发生了多次的利益角力,暂且按下不表。
它命运在2012年发生了大的转变。
起因是2004年深圳国资大重组开始,航运集团启动改制,并在2007年改制完成,国有股份退至30%。
工商资料显示,从2012年开始,由佳兆业集团实际控制的深圳华逸集团旗下子公司,开始陆续接过航运集团原管理层的70%股权,整个收购到2013年中旬才完成。
由于深圳航运仅持有东角头地块51%权益,也就意味着佳兆业在这个地块的权益是35.7%,代价是58亿元。
一个细节是,在2013年初航运集团的30周年庆典上,时任佳兆业总裁的金志刚盛装出席。
佳兆业之后在参与竞购 中体产业 和 振兴生化 控股权的时候,用的都是这个“马甲”。
03
500亿货值
事实上,关于佳兆业在蛇口东角头拥有一个巨无霸“地王”的传闻一直不断,甚至一度传出这里要建一栋高度超过迪拜塔的超级地标。不过这一消息,并未获得官方认可。
而这个项目真正写进佳兆业官方材料的是2016年的业绩发布会上。
佳兆业2016年业绩发布会提到城市更新项目储备,未来3-5年将对业绩做出长期贡献。
其中,第一项就是东角头项目。
上面写的数据也是占地面积约为17.2万平方米、建筑面积31万平方米,周边项目均价12万元/平方米。
照此推算,项目整体估值372亿元。
这也就是媒体报道的这一数据由来。
东角头的绝佳资源和位置不言而喻。
2015年10月,蛇口油库实现搬迁,最大的一个安全隐患解除,周边的环境也因此提升不少,“方圆200米内不能有固定建筑”这条警戒线也就不存在了。
此外,深圳湾学校、深圳歌剧院,对项目都是加分项。
时过境迁,这里早已从30多年前的“不毛之地”成长为深圳首屈一指的豪宅区。
东角头地块价值最大的部分,是大体量的住宅。
地块最近的豪宅项目是翡翠海岸、奥城花园,均价在15-18万元/平方米,26.5万平方米住宅的市值,就在400-480亿元,如果再加上其他部分,市值可能要冲到到600-700亿元。
按照上文关于佳兆业持有东角头地块35.7%权益,佳兆业未来将在这个项目的份额,或将达到200亿元。
当然,达力集团与佳兆业如何后继进一步合作,尚是未知数,毕竟达力在市场上,尤其是深圳的房地产市场的影响,远不及佳兆业。
不管怎样,东角头地块的确权,对双方都是很大的利好,也是一个双赢的局面。
这块传奇而又富有的土地,在经历了大约35年的“漂泊”之后,现在终于可以靠岸了。
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