房地产：部分城市的销售有好转的迹象(3)

　　本周，武汉江夏区、东西湖区等远城区成交量攀升，仅江夏区的成交面积就占到全市成交量的36%。全市商品房成交1238套，比上周增加了271套，环比增加28%；成交面积11.9万平方米，较上周增加31.2%，成交反弹。

　　商品房成交均价为4789元/平方米，与上周相比大幅下跌848元/平方米，环比下跌幅度为15.04%。价格下跌，主要是由于远城区的成交量占比较大造成。

　　重庆：供应量增大，成交量及均价下滑

　　本周，重庆主城区新批商品房预售面积25.58万平方米,较上周增加152.52%，其中新批商品住宅预售面积22.73万平方米，环比大增203.9%；从近三周的供应量来看，市场供应加大的趋势明显，由于2008春季房交会即将举办，开发商都将瞄准这一促销时机，我们预计3、4月份重庆商品房市场的供应将保持在高位。

　　本周重庆主城区共成交商品房1640套，环比减少13.6%，成交面积16.23万平方米，环比减少8.56%；成交均价为3856元，环比下跌9.3%。重庆本周量价齐跌，显示市场仍然疲软。开发商本周营销推广力度较大，房地产报媒广告投放了124.5个版面，较上周增加了12.4%。

　　本周政策回顾和点评

　　《政府工作报告》为房地产政策定调

　　温总理在《政府工作报告》中提出了08年房地产政策总指导原则：(1)坚建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费；(2)政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决；(3)坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题，合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

　　我们认为：一、08年政策调控的重点是住房保障体系的建立，以形成多层次的梯级房地产供应体系；二、商品房刚性需求将被压缩，庞大中低收入家庭的住房将由政府解决；三、未来开发商的经营战略或将有所转变，一部份企业将顺应形势，参与保障性住房的开发，从而使住宅开发的整体毛利率下降；还有一部分企业将转型专门从事高端物业开发，而高端物业的销售周期一般比普通住宅要长，企业的现金周转速度将降低，另外高端物业的成本、风险也比较大；四、07年出台的房贷新政、打击囤地政策将在今年继续执行。

　　廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策出台

　　财政部、国家税务局发出通知，廉租房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；开发商建造保障类住房，免征城镇土地使用税和印花税；个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人出租住房，房租减征10%的个人所得税，减半征收营业税

　　我们认为：一、税收政策向保障类住房倾斜，与去年以来的一系列房地产调控政策一脉相承，与总理的《政府工作报告》思路也一致，意在鼓励开发商参与保障类住房的开发建设；二、大部分住宅出租者实际上并未按已有的规定上缴所得税、营业税，因此住房租赁税收优惠政策对大部分房东没有影响，只惠及少数有住宅出租的法人单位。