方焱：等待伟大企业诞生40%投地产股

　　方焱

　　尊敬的理财周报朋友们：

　　你们好！

　　在新年来临之际，谈谈我对资本市场和家庭理财的两点看法：

　　第一，美元利率持续走低及贬值将进一步推动全球资产价格高涨，新兴市场特别是中国仍将是国际资本流动的重要方向。

　　由于次贷危机和美国房地产市场的降温，美元利率已降至3%，未来两个月内可能再降息，制约了各经济体加息的步伐，全球的实际利率将进一步走低，其中新兴市场如中国、印度等将通过本币升值来应对通胀。只要通胀不全面失控，资产价格膨胀的基础尚存，新兴市场仍将是国际资本流动的重要方向。

　　这从中国不断增长的贸易顺差和外汇储备可见一斑：2007年中国进出口总额达2.17万亿美元，外贸顺差2622亿美元，增长48%；外汇储备总额达1.53万亿美元，新增4619亿美元，增长43%。印度的情况与中国类似，所以这些地方未来证券市场的表现会比较好。

　　第二，目前有两股洪流——人流和资金流，朝我们汹涌而来。“人流”即快速推进的城市化、工业化而导致的人口从农村到城市的迁移，从农村流向县城及小城市，从小城市流向大城市，从二三线城市流向一线城市(如京沪穗深)。预计中国未来10-15年约有3亿农村人口城市化, 这是人类有史以来最大一次城市化，必将对中国经济和社会带来深远的影响。

　　另一方面，中国经济的日益强大也吸引大量外国人来到中国工作、学习和定居，他们来到北京上海等一线城市。“资金流”则与人流流向一致，国际热钱加速流向中国，特别是一线城市, 大量国际热钱通过贸易和地下渠道流向中国的房地产和股票市场。在这两股“洪流”的冲击下，中国证券市场和房地产市场未来长期前景看好，存在较大的投资机会。

　　短期看，经过2006-2007年的大幅上涨，中国证券市场在2008年存在一些变数，市场博弈因素增多增强。我认为2008年将是“博弈年”，主要在于：美国经济放缓或衰退将导致我国外贸出口存在不确定性，进而影响经济的增长；股指期货的推出；2008-2009年分别有2.8万亿和7.7万亿元的“大非”解禁，流通股本急速扩大；市值考核、股权激励和利益驱动将导致上市公司管理层“利润挪移”做高业绩和推进整体上市；2008年作为券商上市年和创业板元年，券商股权和创投股权的价值重估仍将继续；2008奥运主题下的北京股票投资机会。上述6个方面的博弈同时牵涉到市场与政策之间的博弈。政策取向是防止证券市场“大起大落”，掌控着巨量限售股的政府通过市场化途径驾驭市场波动的砝码是足够的。

　　对于房地产行业来说，中国房地产市场未来15-20年仍有巨大发展空间。首先，房地产业是国民经济的先导性行业，对经济增长的贡献巨大，我国经济的长期持续稳定发展离不开房地产业的发展。其次，从就业的角度看，房地产业上下产业链特别长，牵涉到较多劳动密集型产业，容纳了大量的剩余劳动力，行业增长太低，就会产生大量的失业人员，不利于“和谐”社会的建立，所以，房地产业作为国民经济支柱产业地位不会变。

　　其次，房地产需求巨大，未来发展前景广阔。目前，每年新增住房需求、改善需求及城市基础设施建设所产生的被动性需求合计达9亿平方米之多，而现在每年住房竣工量(2006年为4.3亿平方米)远小于此数。预计未来总住房需求超过110亿平方米。

　　再次，房地产调控将有力改善住宅供需结构，促进行业长期健康稳定的发展，优势房地产企业将获得超常的发展机遇。调控有利于房地产市场长期健康稳定的发展，在现有政策及未来可能出台政策的作用下，行业“洗牌”将加速，房地产行业调整的主要表现形式是行业集中度提高、赢利模式变化和供需结构改善，房地产价格未来仍会保持稳步向上的态势，但涨幅会回落，有品牌、资信好、管理能力强的房地产企业将获得更大的发展空间。

　　所以，中国房地产业的发展必然会产生一批伟大的房地产企业，如保利地产、万科、招商地产和金地集团等公司将在未来行业洗牌过程中获得超常的发展，成为内地“航母”级地产企业。

　　面对中国未来证券市场和房地产市场巨大的投资机会，我认为必须积极参与这两个市场，否则，个人财富在未来再分配过程中会“缩水”，个人将变得相对“贫穷”。从美国过去70多年的发展情况看，如果投资了可口可乐、波音等企业的股票，个人财富增长是能够超越经济的增长的。而我国资本市场经过制度性变革后未来将有巨大的发展空间，只要我们选对行业和企业，投资好的企业，充分分享它们的成长，那么想不赚钱都难。

　　我个人比较看好金融、地产、消费品等行业，这些行业中的一些优秀企业，如招商银行、万科、茅台等企业，它们一定会随中国经济的发展而成为伟大的企业；充分分享它们的成长，个人投资一定会立于不败之地。

　　对于投资房地产，我最看好商铺、别墅的投资前景，其次是写字楼和酒店式公寓，最后是一般商品房；城市选择方面，京沪穗深等一线城市是主要的选择，其次是杭州、武汉、重庆和西安等二线城市，可以考虑将40%左右的资金投资于房地产。