房地产：三股洪流汹涌而来 已势不可挡

　　国信证券 方焱

　　三股洪流汹涌而来,势不可挡!

　　人流、资金流和意识流三股洪流汹涌而来,势不可挡,试图摧毁一切企图阻碍其前进的东西。人流、资金流从农村流向城市、从小城市流向大城市、从二三线城市流向一线城市，趋势非常明显!意识流,即全民觉醒的投资意识，是三股洪流中最可怕的,从前期楼市疯狂及基金销售疯狂可见一斑.

　　洪流击荡中国楼市,搂市疯狂,多个城市房价短期翻番

　　洪流冲击下,全国房价呈现加速上升的态势，同比涨幅较高的城市依然是深圳、北京等热点城市，而环比涨幅居前的则以中西部城市为主，表明房价上涨态势正从沿海发达地区向西部地区扩散、从一线大城市向二、三线中小城市蔓延。

　　政策解读：调控是常态，平常心待之

　　今年以来的一系列调控措施均是对”国八条”的细化和落实。房地产调控将是常态，应以平常心待之。调控的目的是要保持房地产市场健康、稳定地发展，延长行业景气周期。政府的调控思路正在发生变化，将加强建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场。后续调控政策的主要方向将是改善供应结构、规范市场秩序、抑制投资需求等。行政手段将掌握在松紧适度范围内，以保持社会和谐；但政策在执行环节会打折扣，调控效果会低于预期。

　　谨慎看好地产股的理由

　　房地产调控加速了行业洗牌，行业“优胜劣汰”加剧，集中度提高，延长行业景气.优势房地产企业将凭借资金、人才优势，充分利用行业整合的机会，扩大市场占有率，提高品牌渗透率，未来盈利增长将大大超过行业平均水平，业绩高增长将得以延续，估值优势进一步凸现,板块投资价值将随调控的深入得到提升。房价未来仍会保持稳步上扬的态势;房地产刚性需求旺盛,未来销售前景乐观;人民币未来仍将保持稳步升值的态势,房地产行业受惠较大,

　　投资策略：维持行业谨慎推荐评级,建议标配，首选龙头兼顾概念

　　我们认为08年地产股依然存在整体性投资机会，但波动性会加大，维持对行业“谨慎推荐”的评级。看好三类地产股投资机会:(1)龙头地产股,包括全国性地产龙头和区域性地产龙头。(2)集团整体上市类地产股,首推国资背景的，如华侨城、天鸿宝业等，其次是民营背景的。(3)奥运主题性投资机会下的北京地产股。

　　并从土地储备能力及大股东实力、资金实力、开发管理能力等方面精选个股。

　　配置策略：建议标配地产股，占资产净值的10%左右；重点配置一二线龙头股，占地产配置的80%左右；兼顾概念，适当增加北京和上海地产股的配置；时机选择：08年春节前后是建仓地产股的较好时机。

　　推荐品种：除“保招万金”等传统品种外，新品种有华侨城、天鸿宝业、北京城建、泛海建设、苏宁环球，以及H股中国海外、华润置地、富力地产、绿城中国、雅居乐。

　　洪流汹涌而来:势不可挡!

　　洪流汹涌而来

　　目前有三股洪流朝我们汹涌而来:(1)资金流：国际热钱流加速向中国，特别是一线城市,从不断增长的贸易顺差和庞大的外汇储备可见一斑.国内人的钱从农村流向城市，从小城市流向大城市，从二三线城市流向一线城市，如京沪穗深

　　(2)人流：快速城市化工业化使农村人口向城市转移，与资金流向一致.预计未来15年约有3亿农村人口城市化,另一方面,中国经济的强大也吸引大量外国人员到中国工作学习定居.

　　(3)意识流：即全民觉醒的投资意识，是三股洪流中最可怕的,从前期多个城市排队购房,排队买基金,一天销售基金超千亿可见一斑:

　　洪流势不可挡,只有疏导

　　此三股洪流交织在一起,势不可挡!!只有疏导

　　洪流击荡中国楼市:楼市疯狂!

　　洪流导致房价普涨,多个城市房价短期翻番

　　今年前10月，全国房价一直在呈现加速上升的态势。同比看，涨幅较高的城市依然是深圳、北京等热点城市，但下半年陆续出台的一系列政策已经使得一些热点市场销售出现明显的降温。环比看，涨幅居前的则以重庆、宜昌、西宁、吉林等西部城市或二、三线城市为主，表明房价上涨态势正从沿海发达地区向西部地区扩散、从一线大城市向二、三线中小城市蔓延。

　　从今年房价走势来看，政府的调控政策没有取得应有效果，随之而来的是下半年更为频繁的调控措施，终于使房地产市场在进入四季度以来开始出现了降温现象。政策的累积效应渐显，深圳等前期热点城市销售量出现大幅下降，房价上涨态势得到一定遏制。

　　1-10月房地产投资占城镇投资的比重为21.6%，比1-9月份上升0.1个百分点。

　　“国房景气指数”自2季度以来连续8个月环比攀升，11月上行至106.59点，表明国内房地产市场正处景气高位期。

　　供求结构矛盾依然突出

　　1-10月，全国商品房竣工面积2.81亿平方米，同比增长9%；销售面积和销售额分别是5.36亿平方米和2.13万亿元，同比分别增长31%和51%，销售面积是竣工面积的1.91倍，供求矛盾依然比较突出。截止10月末，全国商品房空置面积同比下降3.95%，并且已是连续三个月同比下降，连续5个月环比下降，存量住宅的进一步消化表明市场需求依然强劲。

　　房地产开发节奏继续加快，1-10月份房屋施工面积20.86亿平方米，新开工7.34亿平方米，分别同比增长22.8%和22.6%。随着收紧地根的调控政策陆续出台，土地购置面积增幅趋缓，地价不断攀升，在成本攀升、供应不足和旺盛需求的支撑下，房价上涨的长期格局将难以改变。

　　政策解读：调控是常态，平常心待之

　　调控措施频出，意在保持社会“和谐”

　　(一)行政措施

　　国发〔2007〕24号文，即07年8月13日发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，核心内容包括:新建廉租住房套型建筑面积<50平方米；经济适用住房套型建筑面积60平方米左右；购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围要覆盖到经统计的1000万户低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设必须满足“90\70”要求。

　　该《意见》是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的纲领性文件；是对“国八条”和“国六点”的深化落实。

　　财政部<廉租住房保障资金管理办法>(财综[2007]64号)，办法规定保障资金来源：住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租房保障，土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租房保障。财政部64号文是对国务院24号文件和04年建设部等5部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的深化补充。

　　七部委新的《经济适用住房管理办法》是对24号文件的细化补充.是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的重要组成部分.对经济实用住房产权、供应制度程序、对象、条件、土地来源、价格、建筑面积有明确规定国土资源部等3部委《土地储备管理办法》，意在落实调控精神，优先保证廉租住房、经济实用住房土地供应。并将促进节约集约用地、加快土地开发周期。

　　近期一系列保障性住房政策的出台是对中央再三强调“加强廉租房和经济适用房的建设”的贯彻落实。短期看可能对投资人心理产生一定负面影响，但长期看，有利于房地产市场健康稳定的发展，有利于房地产价格的稳定，对商品房市场冲击较小。从香港、新加坡的情况来看，两地都建立了非常完善的住房保障制度，但两地房价水平均排在全球前列，无论是香港的“居屋”，还是新加坡的“组屋”，均未改变其房地产市场本身的发展规律。

　　(二)金融政策

　　央行/银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及《补充通知》，要求严格房地产开发贷款、土地储备贷款、商业用房购房贷款和住房消费贷款管理，提高了第二套(含)以上住房的贷款首付款比例和贷款利率，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。“房贷新政”是对“国六点”和国发<2007>24号文件的深化落实，具备较强的指导性和可操作性，有利于抑制投资及投机性购房需求，短期对市场心理将产生一定负面影响，局部地区房地产销售下降，价格趋稳，涨幅回落。

　　通过信贷杠杆来平抑市场上涨过快，将有利于房价的稳定，延长行业景气周期。

　　在巨大刚性需求和人民币升值的推动下，政策对广大自住人士和长期投资者的购房决策影响有限，房地产行业上升的整体格局不会改变，政策出台的确在短期内抑制一部分投资性需求及改变房价上涨的节奏，有利房地产市场长期健康稳定的发展

　　未来政策趋势

　　加大已颁布政策的执行力度，中央会派调查组到热点地区督查24号文的落实情况

　　整顿房地产市场秩序，从拿地、开发建设到销售各个环节对房地产市场进行综合整治

　　体现中央经济工作会议“从紧的货币政策“精神，收紧房地产领域的贷款(包括开发贷款和消费信贷)，还有可能再适度加息

　　加息VS升汇：美国降息压缩了中国的加息空间，未来紧缩政策将更多依赖数量型工具和本币升值，预计08年人民币在保持对美元稳步升值的同时，对欧元升值会加快

　　不动产税：房地产领域基本制度建设和信息建设不完善，房地产评估机构发育不健全，还涉及存量和增量房等问题；新税种还需讨论立法等程序，所以真正面向老百姓需要较长时间；方向是先试点、后推广，相当一部分人将享受减免的待遇；开征此税后房价不一定下跌。

　　小结

　　今年以来的一系列政策均是对“国八条”和“国六点”的细化和落实。

　　房地产调控将是常态，应以平常心待之。政府调控的目的是要保持房地产市场健康、稳定地发展，相当长的时期内房地产的支柱产业地位不会变。调控思路正在悄然发生变化，政府意识到政府的作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场。

　　后续调控政策的主要方向一是改善供应结构，增加经济适用房供应量；二是打击囤房囤地；三是通过税收抑制高端及投资性需求。未来行政手段将掌握在松紧适度范围内，以维持经济增长和分就业，但政策在执行环节会大打折扣，调控效果会低于我们的预期，08年的调控政策很可能将前紧后松。

　　行业发展模式将发生转变,行业优胜劣汰较快,行业集中度将显著提高，优势企业在调控中将获得进一步发展壮大的机会。

　　看好地产股的理由

　　调控提升地产板块投资价值

　　随着调控政策的逐步落实，未来供给结构会大大改善，有效供给会显著增加，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，房地产销售前景乐观。

　　调控政策加快了行业洗牌，房地产开发公司“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，行业景气得以延长并维持高位，龙头公司将获得更多的发展机会，价值进一步凸现。

　　优势房地产企业凭借资金人才优势，充分利用行业整合的机会，扩大市场占有率，提高品牌渗透率，其盈利增长将大大超过行业平均水平。

　　目前近200家房地产上市公司中，相当部分是全国或地方龙头企业，还有相当部分是实力地产企业借壳而来，盈利能力较强。所以，房地产板块整体盈利增长超过平均，板块投资价值随调控的深入将得到提升。

　　房价未来仍会保持稳步上扬的态势

　　房价仍会保持稳步上扬的态势，但涨幅回落。房贷新政必然会打击到投机性需求，将导致最近几个月市场观望气氛较浓，但对自住/改善型需求的压制作用相对较弱，因此08年房价仍然会在巨大刚性需求支撑下稳中趋涨。

　　随着中国经济实力的增强，京、沪、深、穗等主流城市房价未来仍有较大潜力，但由于涨幅较大，短期会高位横盘。

　　随着城市化的深入，绝大多数二、三线城市房地产市场才刚刚起步，08年仍会有不俗的表现，特别是重庆、西安、武汉、沈阳等区域中心城市。

　　房地产需求旺盛，未来销售前景乐观

　　1、流动性泛滥未得到有效解决，外贸顺差仍较大，人民币升值压力大仍将长期存在；2、国际热钱流没有放慢进入中国的步伐，通过入股\增资\收购等曲线方式由一线城市拓展到二线城市房地产；3、人口红利：婴儿潮出生人口在3亿左右，其目前大多在30—45岁之间，正处于较强消费时期；4、城市化、工业化进程加快，新增住房需求巨大；5、居民财富增长较快，将会带动未来房地产消费达到高潮；6、供求结构矛盾依然突出.1-10月，全国商品房竣工面积2.81亿平方米，同比增长9%；销售面积和销售额分别是5.36亿平方米和2.13万亿元，同比分别增长31%和51%，销售面积是竣工面积的1.91倍，供求矛盾依然比较突出。截止10月末，全国商品房空置面积同比下降3.95%，并且已是连续三个月同比下降，连续5个月环比下降，存量住宅的进一步消化表明市场需求依然强劲。

　　7、短期销售下降是对调控政策的正常反映，不改长期向好的趋势

　　主流地产公司业绩仍将保持高速增长

　　房价持续上涨和旺盛的销售使得地产公司业绩出现高速增长。07年前3季度地产板块业绩增幅为53%，我们关注的重点公司平均增幅在70%以上，其中万科、保利等龙头企业全年的净利润增长将达到100%左右。借助资本市场，地产公司通过股权融资和注入优质资产，迅速扩大经营规模，在行业高位景气之下，我们07年中期策略提出的“主流公司盈利将爆发性增长”正在发生，并将在08年得以延续，预计未来3年将有一大批地产公司净利润会保持50%以上的复合增长。

　　目前主流地产股动态估值水平较低

　　业绩高增长和外延式扩张将有效化解短期的估值压力，进而提升公司投资价值。

　　在盈利增长预期确定和股价充分调整之后，目前主流地产股动态估值相对较便宜。“保招万金”等龙头08年动态PE平均在25倍左右，苏宁环球、泛海建设等二线公司动态PE更是在20倍以下，价值凸显。

　　人民币升值,房地产行业受惠较大

　　人民币升值是长期趋势，步伐可能加快，汇率波幅也可能扩大，兑欧元也将大幅升值，房地产行业受惠较大。日本经验表明：日本本币升值过程中日经指数上涨了10几倍，其龙头地产股在此过程中表现强于大盘。所以，我们认为RMB升值不止，地产股强势不改。

　　投资策略：标配地产股，首选龙头兼顾概念

　　地产股投资策略回顾

　　我们是较早坚定看好地产股投资机会的机构,早在2005年8月我们就在行业动态报告中大声疾呼“房地产板块战略性建仓机会来临”,随后推出万科深度报告(2005/06/08)和金地集团深度报告(2005/07/08)，2005年底我们用“地产股刚刚启动、未来将演绎辉煌”为标题的年度投资策略报告推出引起投资者广泛注意,也正是在该报告中我们首次提出”调控是常态”的观点；2006年二次房地产调控后，大家彷徨时，又推出《地产股：调整过后是辉煌》(2006年中期投资策略报告)，坚定了投资人信心；2007年中期在调控和估值压力困惑大家的时候，再一次推出《超配地产股,分享行业盛宴》投资策略报告。几乎在每一个关键时刻都较准确地把握了房地产行业投资机会。

　　推荐的个股方面

　　过去几年我们推荐的个股表现符合我们在各年度策略报告中的判断,重点推荐的“保招万金”远强于大盘。

　　从2年的时间跨度看，05年开始重点推荐的万科、金地最高点时收益率曾领先大盘700个百分点，目前仍在500个百分点左右；从近一年收益率比较看，目前万科、保利仍领先大盘100个百分点左右。

　　地产股配置策略

　　配置建议

　　配置比例：建议标配地产股，占资产净值的10%左右

　　品种策略：重点配置一二线龙头股,占地产配置的80%左右；兼顾概念，适当增加北京和上海地产股的配置

　　时机把握：08年春节前后是建仓地产股的较好机会

　　理由

　　按国信证券行业分类,目前深沪地产上市公司在200家左右,地产板块实际流通量权重在10.3%,在所有板块中仅次于金融板块,超过石化、钢铁、公用事业、交通运输和化工等板块

　　龙头股成长性丝毫不比二三股逊色，且应享受溢价

　　虽然地产短期回调较大,持续了4个多月时间,但在房贷新政等政策的作用下,地产股短期内压力仍较大

　　地产股投资机会分析

　　(一)投资机会分析：地产股仍存在整体性投资机会

　　由于未来两年房地产开发公司业绩爆炸性增长，加上人民币明年对USD/EUR将保持持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，我们认为地产股强势将在2008年得以维持，地产股仍存在整体性投资机会。(二)选股思路:注重房地产公司土地储备和持续经营能力房地产开发公司竞争优势主要体现在以下三个方面：

　　土地储备能力及大股东实力

　　资金实力及融资能力

　　开发管理能力

　　选择地产股，须着重围绕此三个方面考量，另外可以从预售房款寻找机会，每股预售款越多，未来业绩越有保障。

　　(三)、如何评判房地产公司的土地储备

　　每股土地储备(M2 /股)的局限性

　　每股土地储备忽视了土地位置不同或取得地价不同而导致的土地价值量的不同;也没有考虑品牌的差异,更未考虑公司股票价格对土地储备价值量的反映。

　　引入“土地储备标准单位”(SU)和“单位市值土地储备标准单位”(SUPMV)指标SUPMV值越高表明该股含金量越高，表明其市值未充分反映潜在价值；土地储备绝对量大，其SUPMV不一定高。我们看好的三类地产股

　　1、龙头地产股具有长线投资价值，是投资首选

　　包括全国性地产龙头和区域性地产龙头，如保招万金、四小龙及H地产股中国海外、富力、绿城、雅居乐等。首选全国龙头，其次是二线龙头：龙头地产股具有长线投资价值，是投资首选，目前一线龙头08年PE在25倍左右，二线在20倍以下，估值偏低。随着不利因素的逐步消化,地产股投资价值会再次获得认同。

　　另外，收租类和园区开发类地产股如小商品城、浦东金桥、中国国贸等也会有阶段性投资机会我们08年推荐的新品种

　　除前期一直推荐的“保招万金”、“四小龙”外，08年我们重点推荐以下新品种：

　　地产A股……华侨城、天鸿宝业、北京城建、泛海建设、苏宁环球

　　地产H股……中国海外、华润置地、富力地产、绿城中国、雅居乐

　　重点关注地产股业绩预测及投资评级

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。