地产行业：开发速度和融资能力致胜

　　中原证券 魏博

　　政策要点

　　2008年1月，国务院发布2008年3号文《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称“通知”)。“通知”首先阐述了我国人多地少，耕地资源稀缺，又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出的国情；提出切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

　　“通知”对不同使用类型的土地及土地利用中的各环节分别制定了要求，其中和房地产行业关系较紧密的有以下几条：

　　第六条：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

　　第十一条：完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。

　　第十二条：合理确定出让土地的宗地规模。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。

　　第十四条：强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

　　第十五条：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

　　第二十二条：加强对节约集约用地工作的监管。国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

　　政策解读..“通知”中部分条款此前政府相关部门已公布相应文件，如第十二条中关于土地证书的发放、第十五条中“90-70”政策。

　　“通知”中部分条款对此前政策做出了具体要求。

　　第六条中对闲置土地的收回和征收土地闲置费制定了严格要求，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”，而且制定了地方政府执行政策的时间“底线”(2008年6月底前)；第十一条中关于出让储备土地应满足的条件：“处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地”，此项规定既可以防止部分开发商借拆迁等“不可控”因素拖延开发进程，也是对规范、透明开发商的一种保护，减少开发商介入此类地块开发的风险；此外，第十一条中提出“土地前期开发要引入市场机制”，对一些已经或即将介入土地市场一级半开发的开发商有利，如上实发展、招商地产、栖霞建设等，此类公司凭借配合政府参与一级半市场开发的契机，在此后的招拍挂中可以获得优势；第十四条中关于土地出让用途变更的规定，“对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让”，杜绝了此前部分公司通过变更低价取得的非经营性用地进行房地产开发的行为；第二十二条中要求对开发速度缓慢的开发商在贷款融资方面进行限制，与2007年9月底开始的房地产信贷调控思路一致。

　　调控对房地产行业影响..对此轮调控，我们维持总体判断，即..调控政策的陆续实施，将使我国房地产市场逐步规范化。在规范化的市场，融资能力和开发速度是影响房地产公司经营绩效的关键，成为房地产公司的核心竞争力。

　　在宏观调控导致市场参与者预期发生变化的情况下，房地产行业将进入分化阶段，银行资金将更青睐优质的房地产开发公司，外资机构也将更审慎的选择合作伙伴，行业内将出现具有核心竞争力的大型优质公司通过项目收购等方式兼并中小企业的趋势。

　　由于宏观调控对行业将产生整合作用，我们看好房地产各子行业龙头公司的投资价值，包括万科、金融街、张江高科、中华企业、栖霞建设等。

　　分行业来看，商业地产行业以商业物业出租和出售为主，租金收入和物业升值与中国长期整体经济发展形势密切相关，业务模式受调控风险的影响较小。

　　政府此轮房地产调控的具体背景和思路，请参见相关报告

　　中原证券研究所_市场需求具有坚定基石，政策细化促进行业优胜劣汰_房地产行业2007年投资策略

　　中原证券研究所_马头暂住且扳鞍_房地产行业2007年下半年投资策略

　　中原证券研究所_有保有压，首付比例和贷款利率差别对待_央行调整房地产信贷政策点评

　　中原证券研究所_调控常伴，增长趋势不变_房地产行业2008年投资策略

　　中原证券研究所_政府保障与市场配置分离，房地产调控渐入佳境_“两房”政策点评

　　中原证券研究所_需求无碍，公司影响不一_不对称加息政策点评

　　调控将影响房地产公司的短期业绩，对短期投资者而言，风险较大。