房地产：央行调整房地产信贷政策点评

　　中原证券 魏博

　　政策要点：

　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付比例提高至40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅提高。具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行要重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　对于商业用房购房贷款，首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　在房地产开发企业贷款管理上，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，对商业性房地产信贷政策进行了调整。

　　1.此次信贷政策的主要内容此次房地产信贷调控的措施，主要内容有以下四点。

　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付比例提高至40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅提高。

　　具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行要重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

　　对于商业用房购房贷款，首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　在房地产开发企业贷款管理上，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　2.政策点评

　　2.1如何看待此次房地产信贷政策调整

　　2.1.1调控预期由来已久

　　今年上半年全国房屋销售价格同比上涨6.3%，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。而且与2004年的房地产市场价格上涨不同，今年房价的上涨已从大城市蔓延到中小城市。在世界各国，政府在某种程度上都担负着解决城镇居民住房的责任。在上一轮调控措施没有切实降低房价的情况下，我们曾在今年7月份预期政府将出台新的房地产调控政策。

　　房地产行业的政策调控，再次增加房地产流通环节的税费不能够达到调控的目的，政府调控将在市场需求和供给之间寻求新的思路。此观点我们在《马头暂住且扳鞍——房地产行业07年中报分析及下半年投资策略》中已明确提出。

　　2.1.2调控思路解析调控房地产市场，供给和需求是两个着力点。

　　目前，政府不可能短时间内大幅增加土地供应，在供给方面可以调控的方面是针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，调节土地供应的结构，并加快土地供应转化为住房供应的开发速度。

　　在需求上，城镇住房制度市场化改革奠定了房地产行业发展的基础，促进了城镇居民住房条件的改善。目前，我国正处于城市化进程的快速发展阶段，城市化率从1996年的30.48%，增长到2006年的43.90%,平均每年增长1.34个百分点。持续的城市化进程带来了大量的新增自住性住房需求。此外，随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的改善性住房需求也大幅增加。我国城市人均居住面积在10年时间里增长了约50%，达到25平方米以上。除自住性需求外，由人民币升值导致的固定资产价格上涨，加之我国目前投资渠道相对有限，共同导致投资性需求和投机性需求在房地产市场中推波助澜，影响了房地产价格的正常走势。

　　供给和需求两方面的调控任重道远，相对来说，后者更难。但只要政府各部门有步骤地联合实施调控，长期来看会得到令市场参与各方都满意的结果。这将有利于房地产行业的长远发展。

　　此次央行和银监会调控从供给和需求两方面着手。信贷政策有保有压，首付比例和贷款利率差别对待，既打击了房地产开发企业的囤地行为，增加了房地产市场的供给，提高了土地政策执行的可操作性，也打击了房地产市场自住之外的其他需求。

　　2.2对房地产行业上市公司影响

　　勿庸置疑，此次调控会加大除自住之外需求的购房成本，打击了投资性需求和投机性需求，房地产市场价格走势将趋于平缓。

　　维持我们在《马头暂住且扳鞍——房地产行业07年中报分析及下半年投资策略》中给予房地产行业“同步大市”的评级。

　　由于房地产行业上市公司受此次信贷政策调整的影响不同，我们看好两种类型公司的投资价值：

　　行业内的龙头公司——运作规范，客户群体中高档客户和自住客户结构稳定，受短期投机影响较小，同时公司在细分领域中具有领先优势，此类公司我们看好万科、金融街等。万科作为行业龙头，高中低档产品布局合理，公司经营管理和产品销售状况良好。金融街开发的商业地产主要面向高档客户销售，受信贷政策影响较小。在行业高速发展时期，此类公司可以依托管理、品牌和规模优势，利用政策调控带来的行业整合机会，实现盈利的大幅增长。此外，行业龙头在估值上也会有溢价。

　　区域性强势房地产公司——依托在局部区域内的经营优势和资源优势，我们看好栖霞建设、荣盛发展、天地源等公司。此类公司业务以二线城市为重点区域，客户群体以自住需求为主，栖霞建设的购房客户中95%为自住，荣盛发展购房客户的自住性需求占比也较大。此外，由于此类公司在经营区域内具有较强的扩张能力，与政府关系较好。通过融资后的规模扩张或大股东的资产注入，业绩也会有较好的表现。